전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1360-10 소재 집합건물, 주건축물제1동 4층 402호의 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 381,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사대승타워입니다. 최초 소유권보존 당시의 명칭은 대승음료주식회사였으며, 2020년 상호 및 주소변경 등기가 이루어졌습니다.
권리관계의 중심은 2024.02.23 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 165,600,000원이며, 이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 2024년 전주시 압류와 2026년 임의경매개시결정은 이 근저당보다 후순위입니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 판단과 현실 점유자에게 대항력이 존재하는지는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1360-10 주건축물제1동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 17 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타(근린생활시설·업무시설 혼재 건물) |
| 건물규모 / 해당층 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 381,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청채권자 청구액 | 7,712,902,027원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.23 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 165,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 점유는 별도 확인
기존 신한은행 근저당권 3건은 2024.02.23 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 같은 날 설정된 농협은행주식회사의 을구 4번 근저당권입니다. 2025.08.20 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 해당 회사가 2026.05.13 임의경매를 신청했습니다.
전주시의 2024.09.06 압류는 근저당권보다 후순위로서 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 세금 압류의 등기상 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 구별해야 합니다. 실제 미납세액과 법정기일 등에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 대항력 가능·미상
매각물건명세서에는 전주분이 주거 용도로 기재되어 있습니다. 실제 임차인으로 기재된 대상은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고자는 아닙니다. 그러나 전입신고일, 확정일자와 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 유무와 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전주분 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 보증금은 실제 금액이 확인되지 않은 상태이므로 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
만약 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 갖춘 임차인이 존재하고 보증금이 매각대금보다 많다면, 매수인의 실질취득금액은 낙찰가와 인수할 미배당 보증금의 합계로 계산해야 합니다. 이 경우 낙찰가가 하락해도 인수금액이 증가하여 실제 부담액은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
현재는 보증금 자체가 확인되지 않으므로 실질취득금액과 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 시세·입찰가격 — 저렴하다는 근거가 없다
신건 최저매각가는 381,000,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 비교 가능한 업무·근린생활시설의 실거래가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
특히 이 건물은 업무시설과 근린생활시설이 혼재하며 일부 공실도 조사되었습니다. 실제 이용 용도, 임대수익, 공실 상태 및 시장에서의 환금성을 확인하지 않은 채 감정가만 기준으로 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.
회차별 매각가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 모형상 인수액 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 381,000,000원 | 0원 | 인수위험 미확정 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 304,800,000원 | 0원 | 인수위험 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 243,840,000원 | 0원 | 인수위험 미확정 |
④ 예상배당표 (매각가 381,000,000원 가정)
아래 표는 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 계산 결과입니다. 집행비용과 근저당권 배당 후 소유자에게 잔여액이 교부되는 것으로 표시되어 있으나, 근저당권 이전 사실 및 신청채권자 배당 결과와의 정합성 검증이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,134,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 165,600,000원 | 165,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 209,266,000원 |
| 합계 | — | 381,000,000원 |
집행비용은 약 매각가의 1.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당결과와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
을구 4번 근저당권은 최초 농협은행주식회사 명의로 설정되었으나, 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 임의경매 신청채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다.
그런데 배당 시뮬레이션은 농협은행주식회사에 165,600,000원을 배당하는 것으로 표시하고, 별도의 신청채권자 청구액 7,712,902,027원에 대한 배당은 0원으로 기록하고 있습니다.
근저당권 이전에 따른 실제 배당권자, 채권최고액과 신청채권자 청구액의 관계, 공동담보·다른 목적물 관련 여부 및 배당 대상 채권의 범위를 확인해야 합니다. 소유자 잔여액 209,266,000원을 확정적인 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.
또한 신청채권자의 미충족 채권액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 채권의 미배당과 매수인 인수 위험은 구분해서 판단해야 합니다.
회차별 배당 시뮬레이션 비교
| 회차 | 매각가격 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 381,000,000원 | 165,600,000원 | 0원 | 209,266,000원 |
| 1회 유찰 | 304,800,000원 | 165,600,000원 | 0원 | 134,132,800원 |
| 2회 유찰 | 243,840,000원 | 165,600,000원 | 0원 | 74,026,240원 |
근저당권 채권최고액 165,600,000원만을 배당 대상으로 한 시뮬레이션에서는 세 회차 모두 해당 금액이 전액 배당됩니다. 그러나 이 계산은 신청채권자 청구액과의 관계가 정리되지 않은 결과이므로 실제 채권 전액이 변제된다는 의미가 아닙니다. 또한 임차인 인수 여부가 확정되지 않았으므로 회차별 실질취득금액도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기 및 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설은 소매점, 업무시설은 사무소 등으로 사용되고 있으며 일부 공실이 조사되었습니다. 402호의 구체적인 현황과 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역에 포함되고 교육환경 관련 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지 및 도로. 토지는 대체로 평탄한 세장형으로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 주변 포장도로에 접해 차량 접근이 가능하며, 해당 토지의 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주변에 상업·업무 수요시설이 분포하지만, 실제 거래가격과 공실률, 임대수익에 대한 확인이 필요합니다. 일부 공실이 조사된 만큼 안정적인 임대수익을 전제로 한 가격평가는 신중해야 합니다.
402호와 다른 호실 사이의 경계, 출입 구조 및 실제 이용범위를 현장에서 확인하고, 공부상 구분과 실제 점유 범위가 일치하는지 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 전주분의 전입신고일과 점유 개시 시점을 확인해 2024.02.23 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 존재하는지 판단해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 액수, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실제 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다. 보증금이 미상인 상태에서 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
- 근저당권 이전 및 신청채권 확인. 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 채권의 범위와 신청채권자 청구액 7,712,902,027원의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 예상배당 0원과 소유자 잔여 209,266,000원이 동시에 산정된 근거를 원본 채권계산서 및 배당 관련 자료와 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 전주시 압류의 원인세액, 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다. 후순위 압류가 소멸하더라도 세금의 배당상 우선순위가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 용도 및 현장조사. 402호가 근린생활시설인지 업무시설인지 확인하고, 실제 사용 상태·공실 여부·점유자와 공부상 이용상태의 일치 여부를 점검해야 합니다.
- 비교 실거래 확인. 같은 건물 또는 유사한 용도·규모의 물건에 대해 최근 실거래와 임대수익 수준을 확인한 후 실질취득금액을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
- 관리비 및 명도비용 확인. 관리비 체납 여부, 점유자와의 명도 가능성 및 실제 인도까지 발생할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 검토. 신건 381,000,000원, 1회 유찰 304,800,000원, 2회 유찰 243,840,000원의 가격 차이만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다. 인수액과 실제 시세가 확인된 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 관련 사건기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준이 명확하다 ≠ 인수 위험이 없다”
전주지방법원 2026타경30465는 2024년 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 기존 신한은행 근저당권도 이미 말소되어 등기상 권리관계의 큰 흐름은 비교적 명확합니다.
그러나 전주분의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 점은 매수인의 실제 취득비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 여기에 신청채권자 청구액 7,712,902,027원과 배당 시뮬레이션상 예상배당 0원 사이의 관계도 명확히 검증해야 합니다.
감정가 381,000,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거도 확보되지 않았습니다. 일부 공실이 있는 업무·근린생활시설 혼재 건물이라는 특성까지 고려하면, 단순히 경매 물건이라는 이유로 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.
결론은 “말소기준 확인, 인수·배당·가격 판단 보류”입니다. 점유자의 권리와 배당의 실제 구조를 확인하고, 402호의 정확한 용도 및 최근 비교 거래를 확보한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
