전주지방법원 2026타경30465. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 만성중앙로 19에 위치한 4층 402호 집합건물입니다. 법원 분류상 용도는 기타이며, 감정평가서상 건물은 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재된 5층 건물입니다. 따라서 이 물건을 일반 주거용 아파트로 판단해서는 안 됩니다. 특히 개별 402호의 실제 이용 형태와 임대 현황은 별도로 확인해야 합니다.

등기상 소유자는 주식회사대승타워입니다. 최초 소유권보존 당시 명칭은 대승음료주식회사였으며, 이후 상호가 변경되었습니다. 2026.05.13 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했고, 사건 청구액은 7,712,902,027원입니다.

이번 사건의 핵심은 단순히 압류가 매각으로 소멸하는지 여부가 아닙니다. 2024년 설정된 94,800,000원 근저당권과 2025년 근저당권 이전등기의 상태가 서로 맞지 않는다는 점입니다. 이 부분을 해결하지 않고 배당과 인수액을 확정하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 94,800,000원 근저당 이전등기가 핵심

권리의 구체적인 흐름은 다음과 같습니다.

• 2020년 설정된 근저당 2건. 전북은행 근저당권 채권최고액 3,720,000,000원과 3,600,000,000원은 2024.02.23 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이 두 권리는 이후 설정된 94,800,000원 근저당권과 구분해야 합니다.
• 2024.02.23 농협은행 근저당. 채권최고액 94,800,000원으로 설정되었습니다. 해당 권리의 말소 표시와 이후 이전등기 표시를 함께 대조해야 합니다.
• 2024.09.06 전주시 압류. 산정 결과상 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
• 2025.08.20 근저당권 이전. 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 존재합니다. 원인일은 2025.05.29 확정채권양도입니다. 말소 여부와 효력을 확인해야 합니다.
• 2026.05.13 임의경매개시결정. 농업협동조합자산관리회사가 신청채권자로 기재되어 있습니다.

임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하기보다는 402호의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 확정일자 등을 현장에서 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 211,000,000원입니다. 유찰이 한 차례도 없는 신건이므로 감정가 전액이 최저매각가로 적용되어 있습니다.

그러나 이 물건은 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 실거래 비교 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 211,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 건물의 개별 호실은 실제 이용 상태, 임대차 현황, 공실 여부 및 독립적인 사용 가능성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

유찰 시 가격 시나리오

위 금액은 회차별 산출 시나리오이며 실제 매각기일이나 시장가치의 확정값이 아닙니다. 인수액 0원은 산출상 가정으로, 근저당 이전등기 확인 결과에 따라 재검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

현재 배당 산출은 집행비용 3,754,000원을 제외한 나머지 207,246,000원을 소유자에게 교부하는 구조입니다. 그러나 별도로 사건 청구액은 7,712,902,027원이고, 등기에는 농협은행 근저당권 채권최고액 94,800,000원과 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록이 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 감정평가서에는 근린생활시설인 소매점과 업무시설인 사무소가 함께 기재되어 있고 일부 공실이 확인됩니다. 402호의 개별 이용 상태는 별도 확인해야 합니다.
• 설비. 건물 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비된 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 토지정보상 면적은 1,079.4㎡, 공시지가는 2,684,000원/㎡이며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 개별 호실의 대지권 지분은 별도 확인해야 합니다.
• 도로. 건물은 폭 약 23m, 15m, 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시가 없으며, 감정평가서상 기본 설비가 구비된 것으로 조사되어 있습니다.
• 실제 이용 및 경계. 감정평가서에는 일부 다른 호실이 경계벽을 제거해 일체로 사용하는 사례가 기재되어 있습니다. 이는 402호가 동일하게 사용된다는 뜻은 아니므로 해당 호실의 경계, 출입구, 독립 사용 가능 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설·업무시설 혼재 건물의 개별 호실로, 임대관계는 미상이고 일부 공실도 조사되어 있습니다. 실거래 비교자료까지 확인되지 않아 임대수요와 매각 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당권 원본 대조. 2024.02.23 농협은행 근저당권 94,800,000원의 실제 말소 여부와 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기 상태를 반드시 확인하세요. 말소등기와 이전등기의 접수번호, 등기원인 및 현재 효력을 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 재검토. 산정된 말소기준은 2024.09.06 전주시 압류입니다. 그보다 앞선 근저당권의 존속 여부가 정리되기 전에는 압류를 최종 기준권리로 확정하지 마세요.
• 임차인 및 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 점유 개시일을 확인해야 합니다.
• 개별 호실 사용 상태. 402호가 소매점인지 사무소인지, 현재 공실인지 임대 중인지, 독립적인 출입과 사용이 가능한지 확인하세요. 다른 호실의 경계벽 철거 사례를 402호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 배당표 재검토. 사건 청구액 7,712,902,027원과 근저당 채권최고액 94,800,000원을 구분하세요. 현재 배당 산출상 채권자 배당 0원 및 소유자 잔여금 207,246,000원은 등기상 근저당 이전 문제를 해결한 뒤 다시 검토해야 합니다.
• 실제 시세 확인. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 감정가 211,000,000원을 시세로 간주하지 마세요. 동일 건물 및 인근 유사 상가·사무실의 거래가격과 임대료를 확인한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 관리비 및 추가비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 시설 인수 및 원상복구 필요 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 매각기일 전 변경사항이 없는지 최신 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 근저당이다

이 물건은 표면적으로는 매각물건명세서상 인수권리가 없고, 확인된 임차인 등재도 없는 신건입니다. 산출 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이러한 숫자만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기에는 중요한 문제가 남아 있습니다.

2024.02.23 설정된 농협은행 근저당권 채권최고액 94,800,000원은 이미 말소된 것으로 표시되어 있는데, 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기는 말소되지 않은 것으로 표시되어 있습니다. 산정된 말소기준권리인 2024.09.06 압류와의 관계까지 고려하면, 등기 원본을 통한 권리관계 정리가 우선입니다.

가격 측면에서도 감정가 211,000,000원과 최저가 211,000,000원이 동일하지만, 이를 뒷받침할 실거래 비교자료가 없습니다. 임대관계 역시 미상이며, 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있어 실제 이용 상태와 환금성을 확인해야 합니다.