전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1360-10, 주건축물 제1동 1층 107호에 관한 경매입니다. 사건의 용도 분류는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 표시되어 있습니다. 감정요항표상 해당 건물은 근린생활시설과 업무시설이 함께 있는 상업용 건물로, 일부 호실은 소매점, 일부는 사무소 및 공실로 이용되고 있습니다.

소유자는 주식회사대승타워입니다. 현재 경매는 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매로 진행되고 있습니다. 기준권리는 농협은행의 근저당권입니다. 과거 신한은행 명의의 근저당권 3건은 2024년 2월 23일 해지에 따라 말소되었고, 이후 설정된 농협은행 근저당권이 현재 권리분석의 핵심입니다.

이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 매각물건명세서상 인수권리가 없다는 점. 둘째, 근저당권의 변경·이전 내용과 예상배당표의 금액 및 채권자 표시가 서로 다른 점. 셋째, 임대관계가 미상이고 일부 호실의 경계벽 제거 및 일체 사용 사실이 확인된다는 점입니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격의 적정성까지 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 4번 근저당권입니다. 2024년 2월 23일 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 230,400,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2024년 4월 1일 변경계약에 따라 채권최고액이 282,000,000원으로 변경되었습니다.

2019년 8월 20일 설정된 신한은행 근저당권 3건은 각각 채권최고액 3,000,000,000원, 1,680,000,000원, 1,656,000,000원이었으나, 2024년 2월 23일 해지로 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 유효한 담보권으로 합산해서는 안 됩니다.

2025년 8월 20일에는 기존 농협은행 근저당권이 확정채권 양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 현재 경매 신청채권자와 근저당권 이전 명의가 연결되는 구조입니다. 따라서 배당 시 실제 권리자와 채권양도 내역을 확인해야 합니다.

② 임차·점유 현황 — 임대관계 미상, 무임차 단정 금지

별도로 확인되는 임차인 명단은 없지만, 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 특히 이 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고 일부 공실도 확인되므로, 107호의 실제 점유자와 임대차관계를 직접 확인해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 실거래 비교자료가 없어 가격 판단은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 676,000,000원으로, 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 확인 가능한 동일 건물·동일 호실 또는 유사 상가의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가가 시세보다 저렴한지, 비싼지, 적정한지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 이 사건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 상업용 건물의 1층 호실입니다. 개별 호실의 실제 이용상태와 임대수익, 공실 여부, 경계벽 제거에 따른 이용 범위 등이 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 전체 토지의 공시지가나 감정가만으로 개별 호실의 환금성을 판단해서는 안 됩니다.

위 금액은 제공된 회차별 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 근저당 배당액은 230,400,000원으로 고정되어 있으며, 실제 배당은 채권액·집행비용·우선권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 676,000,000원 가정)

제공된 배당 가정에서는 집행비용 9,160,000원과 근저당 배당 230,400,000원을 공제한 나머지 436,440,000원이 소유자에게 돌아가는 구조입니다. 근저당권에 따른 채권은 이 가정에서 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정요항표상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있고, 내부는 인테리어·시멘트 몰탈·일부 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 건물 내 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 981.4㎡입니다. 대체로 평탄한 세장형 토지이며 현황은 상업용 건부지입니다. 토지 전체 면적을 107호의 전유면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 도로. 남서측 노폭 약 23m, 남동측 또는 북서측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다. 토지이용계획상 중로1류·중로2류·소로1류와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 공시지가. 2,684,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로 개별 집합건물 호실의 시장가격과 동일한 지표는 아닙니다.
• 이용상태. 건물 내 일부 호실은 근린생활시설(소매점 및 일부 공실), 일부 호실은 업무시설(사무소 및 일부 공실)로 조사되었습니다. 107호의 개별 사용상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 경계·통합사용. 감정요항표에는 일부 호실의 경계벽을 제거하여 일체로 사용 중인 사실이 기재되어 있습니다. 특히 기호 버는 인접 상가 504호와 경계벽을 제거하여 함께 사용하는 것으로 조사되었습니다. 해당 사항이 107호에 미치는 영향과 실제 경계·출입구·이용 범위를 확인해야 합니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기부 최신본 대조. 2024.02.23. 설정된 농협은행 근저당권의 최초 채권최고액 230,400,000원과 2024.04.01. 변경된 282,000,000원을 대조하고, 변경등기 효력 및 현재 피담보채무 잔액을 확인하세요.
• 채권양도 확인. 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 내역을 확인하고, 경매 신청채권자와 실제 배당받을 권리자의 동일성을 검증하세요.
• 배당표 재검증. 예상배당 자료의 230,400,000원과 등기상 변경 후 채권최고액 282,000,000원의 차이를 해소하세요. 채권최고액을 실제 채무잔액으로 간주하지 말고 금융기관의 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 신청채권 청구액 구분. 7,712,902,027원은 신청채권자의 청구금액입니다. 해당 금액 전체가 이 호실의 담보권으로 우선변제된다고 오인하지 말고 담보권의 범위와 실제 피담보채무를 따로 확인하세요.
• 임대차 조사. 임대관계가 미상입니다. 107호의 실제 점유자, 보증금, 월세, 계약기간, 점유 개시일, 사업자등록 및 대항력 관련 요건을 확인하세요.
• 호실 경계 확인. 일부 호실의 경계벽 제거 및 일체 사용 사실이 조사되어 있습니다. 107호가 해당되는지, 건축물 현황도·집합건축물대장·현장 경계가 일치하는지 확인하세요.
• 전유면적·대지권 확인. 지번의 토지면적 981.4㎡를 해당 호실의 대지권 면적으로 오인하지 말고, 등기부와 집합건축물대장에서 107호의 전유면적 및 대지권 비율을 확인하세요.
• 관리비·공실 확인. 상가 및 업무시설의 관리비 체납, 공용부분 부담, 장기 공실 여부와 관리규약을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 동일 건물 및 유사 상가의 실거래·임대료·공실률 자료를 확보하기 전에는 감정가 676,000,000원을 시세로 간주하거나 유찰 후 가격을 저렴하다고 단정하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 토지이용계획을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수권리 없음”과 “투자 위험 없음”은 다르다

전주 2026타경30465는 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 분명한 장점입니다.

하지만 권리관계만 보고 입찰을 결정하기에는 확인할 사항이 적지 않습니다. 최초 230,400,000원이었던 농협은행 근저당 채권최고액은 282,000,000원으로 변경되었고, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 반면 예상배당표에는 농협은행 명의와 230,400,000원이 그대로 표시되어 있습니다. 이 차이를 해소하지 않으면 배당 가정의 정확성을 담보하기 어렵습니다.

또한 임대관계는 미상이고 일부 호실은 경계벽을 제거해 일체로 사용하고 있습니다. 107호의 개별 이용상태와 실제 점유, 임대차 및 호실 경계 확인이 필요합니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 6억 7,600만원이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 권리상 인수위험은 낮게 표시되어 있지만, 가격·임대·물리적 현황·배당 검증은 아직 끝나지 않았다는 것입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르거나 인수액 0원만을 근거로 입찰해서는 안 됩니다. 등기부의 변경·이전 내역과 실제 채권잔액, 107호의 임대차 및 경계 상태를 확인하고, 유사 상가의 거래·임대 자료를 확보한 뒤 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.

권리상 인수권리 없음, 가격 적정성은 미확인, 배당·점유는 추가 검증 필요. 이 세 가지를 구분하는 것이 이 물건의 핵심입니다.