전주지방법원 2026타경30465. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1360-10, 주건축물제1동 2층 203호입니다. 소유자는 주식회사대승타워이며, 해당 부동산은 집합건물 형태입니다. 감정평가서상 건물 전체는 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재하고 일부 공실도 존재하는 상업지역형 건물입니다.

권리분석의 중심은 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 91,200,000원이며, 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 이 회사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 이후의 전주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

따라서 등기상 권리 인수 부담은 낮습니다. 하지만 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 실제 점유·임대차 문제가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 일부 호실의 경계벽 제거 및 일체 사용 사례도 조사되어 있습니다. 203호의 독립적인 사용·임대 상태를 확인하지 않은 채 입찰하는 것은 피해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2024년 2월 23일 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 91,200,000원이며, 현재는 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태입니다. 근저당권의 설정일이 말소기준일이므로 이후 권리의 소멸 여부는 이 날짜를 기준으로 판단합니다.

과거 2019년 8월 20일 설정된 신한은행 근저당권 3건은 2024년 2월 23일 해지로 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 과거 신한은행 근저당권의 채권최고액을 현재 매수인이 인수할 채무로 계산하면 안 됩니다.

2024년 6월 11일 등기된 임원재산 보전처분은 회생계획 인가 후 폐지결정에 따른 실효로 말소됐습니다. 2024년 9월 6일 전주시 압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2026년 5월 13일 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

② 가격·회차 분석 — 시세 메리트보다 실사용과 환금성 검증

현재 감정가와 최저매각가는 모두 254,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 입찰 기준입니다.

이 물건은 동일 호실이나 동일 건물의 비교 실거래를 근거로 가격을 판단할 수 있는 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없으며, 반대로 시세보다 비싸다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 현재 가격의 경쟁력은 별도의 인근 상가·업무시설 매매사례와 임대수익 검증을 거쳐야 합니다.

유찰 시나리오는 감정가의 80%, 64%를 적용한 예상치입니다. 실제 매각조건과 집행비용에 따라 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

현재 감정가인 254,000,000원에 매각된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 잔여금과 배당순위는 원본 서류 및 배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 용도. 감정평가서상 일부 호실은 근린생활시설(소매점), 일부 호실은 업무시설(사무소)로 이용되고 있으며 공실도 존재합니다. 203호 자체의 구체적인 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감됐으며, 건물 내 기본적인 위생·급배수설비, 승강기 및 소방설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
• 실사용 형태. 감정평가서에는 일부 호실의 경계벽을 제거하여 인접 호실과 일체로 사용하는 사례가 기재되어 있습니다. 특히 일부 호실은 인접 상가 504호와 경계벽을 제거한 것으로 조사됐습니다. 이 사례가 203호에 해당하는지는 단정할 수 없으므로 실제 호실의 경계와 전유부분을 확인해야 합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 상업용 건부지이며 토지면적은 981.4㎡입니다. 지목은 대, 지형은 평지, 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
• 규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 건축물 위반사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 도로. 남서측 노폭 약 23m, 남동측 또는 북서측 노폭 약 15m, 북동측 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지가치 참고. 개별공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가 정보이며, 해당 집합호실의 실제 거래가격이나 수익가치를 직접 의미하지는 않습니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 상가·업무시설은 임차 수요, 공실률, 업종 제한, 전용공간의 독립성 및 임대수익에 따라 매수층이 달라집니다. 일부 공실과 호실 통합 사용 사례가 있어 독립적인 매각 및 임대 가능성을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 203호 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 소유자 또는 실제 점유자, 임차인 존재 여부, 점유 시작일, 임대차보증금과 차임, 사업자등록 및 확정일자 등 관련 사항을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인 또는 임차인이 전혀 없는 물건으로 단정하면 안 됩니다.
• 전유부분과 경계벽 확인. 감정평가서에는 일부 호실의 경계벽 제거 및 일체 사용 사례가 있습니다. 203호의 실제 경계, 독립 출입구, 전유부분의 위치와 면적, 인접 호실과의 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 독립 임대 가능성. 해당 호실만 별도로 임대할 수 있는지, 기존 이용자가 공간을 통합해 사용하는지, 인도 후 원상회복이나 구획 복구가 필요한지 확인하세요.
• 실제 용도 확인. 건물 전체가 근린생활시설과 업무시설 혼재 형태입니다. 203호의 건축물대장상 용도와 현재 실제 사용 용도, 예정 업종의 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 254,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 비교 가능한 상가·업무시설 실거래 및 임대수익을 확보하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 안전합니다.
• 공실과 관리비. 건물 일부 공실이 조사됐으므로 공용관리비, 체납관리비, 관리단 운영상태, 시설 유지비 및 실제 임대수요를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 규제를 확인하고 실제 영업·업무 용도에 제약이 없는지 검토하세요.
• 채권 범위 확인. 사건 청구액 7,712,902,027원과 해당 호실의 말소기준 근저당 채권최고액 91,200,000원은 구분해야 합니다. 공동담보 여부, 채권양도 범위와 해당 호실에 대한 실제 담보관계를 원본 등기부 및 경매기록으로 대조하세요.
• 배당표 검토. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당요구 채권과 조세채권을 확인해 배당 결과를 재검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 현장 상태를 서로 대조하세요. 특히 203호의 실제 이용·점유관계는 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”이 “투자 위험 0”은 아니다

전주지방법원 2026타경30465의 핵심 장점은 등기상 권리관계가 비교적 명확하고 매수인 인수액이 0원으로 분석된다는 점입니다. 2024년 2월 23일 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리는 없습니다.

그러나 이 물건을 권리만 보고 안전한 투자라고 평가하기는 어렵습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하며 일부 공실이 있습니다. 일부 호실의 경계벽 제거 및 일체 사용 사례까지 확인되어 있어, 203호가 독립적으로 사용·임대·처분 가능한 상태인지가 실제 투자 판단의 핵심입니다.

현재 최저가는 254,000,000원이며 아직 유찰되지 않았습니다. 동일 건물 또는 유사 상가의 비교 실거래와 임대수익 근거가 확인되지 않는 상황에서는 신건 가격에 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시 203,200,000원, 2회 유찰 시 162,560,000원으로 최저매각가가 내려가는 시나리오는 있지만, 낮아진 가격 자체가 적정가를 보장하지는 않습니다.

결론적으로 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 임대·점유·전유범위 및 환금성 검증이 선행되어야 하는 상업용 집합건물 경매입니다. 203호의 독립적인 사용 가능성, 실제 임차인 및 공실 상태, 임대수익, 유사 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 권리는 긍정적이지만 가격과 현장 검증은 아직 보류입니다.