전주지방법원 2026타경30465. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 만성중앙로 19에 위치한 1층 101호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있으나 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가서상 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 상업용 건부지입니다. 따라서 단순한 토지 경매로 접근하기보다는 집합건물의 개별 호실과 대지권 관계, 실제 사용현황을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리의 핵심은 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 686,400,000원이며, 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 이전등기는 채권자 변경이지 새로운 말소기준권리 설정이 아니므로 우선순위 기준일은 그대로 유지됩니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.
다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 일부 호실의 경계벽이 제거되어 인접 호실과 일체로 사용 중이라는 조사 내용도 있습니다. 이 내용이 본건 101호에 직접 해당하는지는 별도로 확인해야 합니다. 권리상 인수액 0원이라는 판단과 실제 점유·임대차·호실 경계가 모두 확인됐다는 판단은 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 1층 101호 도로명: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 / 이용현황 | 대지(상업용 건부지 내 집합건물) · 1층 101호 건물 내 근린생활시설(소매점) 및 업무시설(사무소) 혼재 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 필지 면적 1,079.4㎡ · 토지이용상황 업무용 · 평지 · 세로장방형 · 중로각지 개별 호실의 전유면적과 대지권 지분은 별도 확인 필요 |
| 건물 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 위생·급배수·승강기·소방설비 구비 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,319,000,000원 / 1,319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 7,712,902,027원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.23. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 686,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 매각물건명세서 | 명시 인수권리 해당사항 없음 · 명시 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 농협은행 근저당
권리분석의 기준은 2024년 2월 23일입니다. 이 날짜에 설정된 농협은행 근저당권의 채권최고액은 686,400,000원입니다. 이전에 설정되었던 전북은행 근저당권 2건(3,720,000,000원 및 3,600,000,000원)은 같은 날 해지·말소된 것으로 확인됩니다.
이후 2024년 6월의 임원재산보전처분, 2024년 9월 전주시 압류, 2026년 4월 국세 압류는 모두 등기부상 말소된 상태입니다. 특히 전주시 압류는 2025년 6월 30일 해제되었고, 국세 압류는 2026년 5월 11일 말소되었습니다. 보전처분도 회생계획 인가 후 폐지결정에 따른 실효로 2026년 5월 12일 말소되었습니다.
2025년 8월 20일에는 농협은행 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 담보권의 이전으로, 말소기준권리의 설정일을 변경하지 않습니다. 2026년 5월 13일 임의경매개시결정이 이루어졌으며, 경매로 매각되면 말소기준권리인 근저당권은 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 시세보다 먼저 배당구조와 회차를 확인
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 1,319,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
다만 이 물건은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 상업용 집합건물입니다. 개별 호실의 실거래가와 임대료, 공실률을 비교하지 않고 감정가만으로 저렴하거나 비싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 가격이 시세보다 유리하다는 근거는 확인되지 않으므로 가격 메리트는 보류하는 것이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.2% 추정) | - | 15,590,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
686,400,000원 | 686,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 617,010,000원 |
신건 매각가 13억 1,900만원을 가정한 계산입니다. 집행비용을 제외하면 말소기준 근저당권 채권최고액 686,400,000원이 전액 배당되고, 계산상 잔여액은 617,010,000원입니다. 실제 배당에서는 당해세·기타 우선채권·집행비용 변동 등에 따라 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 담보권은 충당되지만 잔여액은 감소
제시된 회차별 계산을 보면 신건에서 1회, 2회 유찰로 내려가더라도 말소기준 근저당권의 채권최고액 686,400,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 반면 소유자에게 돌아가는 잔여액은 매각가격 하락에 따라 줄어듭니다.
| 구분 | 매각가격 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,319,000,000원 | 686,400,000원 | 0원 | 617,010,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,055,200,000원 | 686,400,000원 | 0원 | 355,848,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 844,160,000원 | 686,400,000원 | 0원 | 146,918,400원 |
이 시나리오는 담보권 배당구조를 보여주는 계산이지, 해당 가격에서 낙찰될 가능성이나 시장가치를 보장하는 자료는 아닙니다. 특히 상가·업무시설은 개별 호실의 전용면적, 대지권 지분, 임대수익, 공실률과 실제 매수 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다. 상업·업무 수요와 배후 주거 수요를 함께 살펴볼 위치입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 대상 건물군은 폭 약 23m, 15m, 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다. 토지 현황은 중로각지이며 차량 접근 여건을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 소로1류·중로1류·중로2류 도로 관련 사항도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,684,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 개별 호실의 시장가격이나 대지권 가치를 그대로 의미하지 않습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비된 것으로 조사되었습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 이용현황. 감정평가서상 일부 호실은 소매점, 일부는 사무소로 이용되고 있으며 일부 공실이 존재합니다. 건물 전체의 이용현황과 본건 101호의 실제 사용현황을 구분해야 합니다.
- 호실 경계. 일부 호실은 경계벽을 제거하여 인접 호실과 일체로 사용하는 것으로 조사되었습니다. 특히 일부 호실은 인접 상가 504호와 경계벽을 제거한 상태로 조사되었으므로, 본건 101호에 해당하는지 현장과 건축물 현황으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업·업무시설 혼합 건물인 만큼 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다. 개별 호실의 면적·대지권·임대수익·공실률·실제 이용상태가 매각 가능 가격에 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 및 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 확인된 임차인 명단이 없다는 이유만으로 공실이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 101호의 독립성 확인. 일부 호실의 경계벽 제거 및 일체 사용 사실이 조사되었습니다. 본건 101호의 경계벽, 출입구, 전용공간, 인접 호실과의 연결 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전유면적과 대지권 지분. 토지 필지 면적 1,079.4㎡를 본건 101호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적으로 해석하면 안 됩니다. 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 대지권 비율을 대조하세요.
- 채권액 구분. 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 말소기준 근저당 채권최고액 686,400,000원의 차이를 확인하세요. 근저당권 이전등기와 실제 채권계산서, 담보목록을 확인해야 합니다.
- 시세 및 임대수익 검증. 동일 건물·인근 상가의 실거래, 임대료, 공실률, 관리비, 최근 임대차 사례를 확인하세요. 감정가 13.19억원만으로 적정 입찰가를 산정하지 마세요.
- 관리비 및 세금. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 확인하세요.
- 토지이용 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 저촉 및 도로 관련 사항을 확인하세요. 향후 업종 변경이나 시설 이용에 제한이 있는지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 집합건축물대장, 토지이용계획확인서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도 현황 확인은 필수
전주 2026타경30465는 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없는 물건입니다. 농협은행 근저당권은 경매로 소멸하는 구조이며, 예상배당 계산에서도 채권최고액 686,400,000원이 충당됩니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그러나 이 물건을 단순히 권리가 깨끗한 상가라고만 평가해서는 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 일부 호실은 경계벽을 제거해 일체로 사용 중입니다. 본건 101호의 실제 점유와 독립성, 전유면적 및 대지권 지분을 확인하지 않으면 명도·임대차·물건 범위에서 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
또한 감정가 13억 1,900만원이 시장가격에 비해 유리한지 판단할 실거래·임대수익 비교 근거가 필요합니다. 신청채권 청구액과 이 호실의 담보권액도 구분해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현황은 아직 검증이 필요합니다.
최종 판단은 권리보다 현장과 수익성에 달려 있습니다. 임대차 및 점유관계, 호실의 독립성, 대지권 지분, 실제 임대료와 공실률을 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 타당합니다.
