전주지방법원 2026타경30465. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1360-10, 주건축물제1동 3층 304호가 경매 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 감정평가상 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 일반적인 주거용 아파트 경매와는 성격이 다르므로 실제 해당 호실의 이용상태, 임대차관계, 공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.

등기부상 소유자는 주식회사대승타워입니다. 최초 소유권보존등기 당시의 대승음료주식회사가 상호를 변경한 것으로 나타납니다. 과거 신한은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 출발점은 농협은행주식회사의 채권최고액 105,600,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

과거 신한은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,000,000,000원, 1,680,000,000원, 1,656,000,000원의 근저당권이 있었으나, 모두 2024.02.23. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당 채권최고액들을 현재 유효한 담보채권이나 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다.

농협은행 근저당권은 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이지 별도의 후순위 근저당권이 추가 설정된 것이 아닙니다. 또한 2024.06.11. 임원재산보전처분 등기는 회생계획 인가 후 폐지결정에 따른 실효를 이유로 2026.05.12. 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 최저가 243,000,000원의 적정성은 미확정

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 243,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 개별 호실의 최근 실거래가격이나 거래 추세가 확인되지 않아, 이 금액이 주변 시세에 비해 저렴하거나 비싼지는 판단할 수 없습니다.

유찰 시나리오에 따르면 최저매각가는 194,400,000원, 이후 155,520,000원으로 낮아질 수 있습니다. 하지만 이 금액은 어디까지나 감정가에 회차별 비율을 적용한 결과입니다. 유찰이 곧 시세보다 저렴한 매입을 의미하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 작성된 예상배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액 133,198,000원은 실제 배당 확정액이 아닙니다.

④ 회차별 배당 시나리오

각 회차에서 시뮬레이션에 반영된 근저당 채권최고액 105,600,000원은 전액 배당되고, 해당 채권의 미배당액은 0원입니다. 매수인 예상 인수액 역시 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 다만 이 결과는 신청채권 전체의 변제 여부나 실제 배당순위를 확정하는 자료가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 이용상태. 건물 내 근린생활시설은 소매점 및 일부 공실로, 업무시설은 사무소 및 일부 공실로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 다만 304호의 개별 공실 여부와 임대관계는 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감됐으며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비, 소방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로 접근성. 소재 건물은 남서측 약 23미터, 남동측 약 15미터, 북동측 약 10미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지이용 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다.
• 공시지가. 해당 토지의 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 업무용이며, 지형은 평지, 형상은 세로장방형으로 조사됐습니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 내부 이용상태. 감정평가에는 일부 호실의 경계벽을 제거해 일체로 사용하는 사례가 기재돼 있습니다. 특히 504호와 인접 호실의 일체 사용 사례가 언급되므로, 304호 역시 실제 구획과 독립적인 사용 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다. 해당 사례를 304호 자체의 구조변경으로 단정해서는 안 됩니다.
• 환금성. 근린생활시설·업무시설은 주거용 아파트와 다른 수요 및 수익구조를 가집니다. 일부 공실이 조사된 건물인 만큼 실제 임대수익과 공실 지속 가능성, 해당 호실에 대한 매수 수요를 검토해야 합니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 환금성의 우열은 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 만성동 인근에서 용도와 면적, 층, 이용상태가 유사한 근린생활시설·업무시설의 실제 거래가격을 확인하세요. 현재 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
• 304호의 정확한 용도. 집합건축물대장과 감정평가서의 해당 호실 부분을 대조해 실제 법적 용도와 내부 이용상태를 확인하세요.
• 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 관련 서류 확인을 통해 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 대항력 가능성을 확인하세요.
• 권리 이전관계. 농협은행주식회사에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 원인과 피담보채권 범위를 확인하세요. 말소기준권리가 이전됐다는 사실만으로 매수인의 별도 인수채무가 생기는 것은 아닙니다.
• 신청채권 청구액. 7,712,902,027원의 신청채권과 105,600,000원의 근저당 채권최고액 사이의 관계를 확인하세요. 예상배당표에 신청채권자 배당액이 0원으로 표시된 이유도 함께 검증해야 합니다.
• 회생절차 관련 등기. 2024.06.11. 보전처분 및 2026.05.12. 말소 경위를 확인하고, 관련 회생절차가 소유권 취득과 명도에 미치는 영향을 원본 결정문으로 검토하세요.
• 전주시 압류. 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 관련 조세의 배당 및 당해세 문제가 실제 배당에 영향을 주는지 확인하세요.
• 공실과 수익성. 실제 공실 여부, 임대 가능한 상태, 시설 유지보수비, 관리비, 임대수익 등을 확인하세요. 임대관계가 미상인 상황에서는 예상 임대수익을 확정할 수 없습니다.
• 관리비 체납. 관리주체에 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 배당 관련 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 투자 매력은 별개”

전주 만성동 304호는 2024.02.23. 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 경매입니다. 과거 신한은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 확인된 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 여기서 곧바로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고 일부 공실이 조사됐으며, 임대관계는 미상입니다. 더구나 최저가 243,000,000원을 객관적인 실거래 시세와 비교할 수 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

무엇보다 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 실제 예상배당에 반영된 105,600,000원 사이의 차이는 입찰 전 해소해야 할 중요한 확인사항입니다. 시뮬레이션상 소유자 잔여액을 실제 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다.

따라서 종합 결론은 “등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 시세·임대차·배당 확인 전에는 입찰 판단 보류”입니다. 감정가 대비 유찰 할인만 기대하기보다는 해당 호실의 실제 가치와 점유·채권관계를 검증하는 것이 우선입니다.