전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 만성중앙로 19 소재 집합건물 1층 109호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있으나, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트가 아니라 상업용 호실과 대지 관련 권리를 함께 확인해야 하는 물건으로 접근해야 합니다.
감정가와 최저매각가는 동일한 553,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사대승타워입니다. 근저당권 관련 채권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다. 특히 배당표상 채권자 배당이 0원으로 계산된 점은 실제 채권이 없다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 1층 109호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 대지 · 등기상 집합건물 · 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설 혼재 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 중 1층 109호 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (단독소유) |
| 감정가 | 553,000,000원 |
| 최저매각가 | 553,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 7,712,902,027원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 산정 | 2024.09.06 전주시 압류 (갑구 3번) |
| 매각물건명세서 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 근저당 이력은 재확인
권리 흐름에서 가장 중요한 등기는 2024.09.06 전주시 압류입니다. 현재 말소기준권리로 산정되어 있으며, 매각으로 소멸하는 권리로 처리되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 2024.02.23 농협은행 근저당권 설정과 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전을 함께 검토해야 합니다. 근저당권 설정등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 후속 근저당권 이전등기가 별도로 남아 있습니다. 근저당권의 실제 존속 여부와 말소기준권리의 선후관계를 등기 원본에서 확인하지 않고 단순히 전주시 압류가 모든 권리에 우선한다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
임차인·점유 분석
| 구분 | 확인 결과 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 신고 | 없음 | 추가 확인 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확인 불가 | 확인 필요 |
| 보증금 승계·인수 | 계산상 0원 | 잠정 |
현재 확인된 임차인 신고는 없으나, 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 신고 내역이 없다는 사실만으로 실제 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수 없습니다.
특히 상업용 호실은 사업자등록, 실제 인도 및 점유, 확정일자, 임대차보증금과 계약 시기를 함께 검토해야 합니다. 실제 점유자가 있다면 대항력 가능·미상으로 보고 조사해야 합니다. 임차인이 뒤늦게 확인되면 배당이나 인수 위험에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가 553,000,000원의 경쟁력은 미확인
본건의 감정가는 553,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 다만 인근 상업용 호실의 실거래 평균, 최근 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인할 수 없어 현재 가격이 주변 시세보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
아파트와 달리 근린생활시설과 업무시설은 같은 건물에서도 층, 전면 노출, 접근성, 독립적인 출입 가능 여부, 공실 상태 등에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 감정평가에서는 일부 상가와 사무소가 공실인 것으로 조사되어, 실제 임대수익과 공실 가능성을 검토할 필요가 있습니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 553,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 553,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 실질취득 추산 | 553,000,000원 | 계산상 인수 0원 전제 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 442,400,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 353,920,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
유찰 시 최저매각가가 내려가더라도 그것만으로 시세보다 저렴해진다고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래가격과 실제 임대수익을 확보한 다음 입찰가 상한을 정해야 합니다. 현재는 신건뿐 아니라 유찰 시나리오에서도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 553,000,000원 가정)
현재 예상배당 계산에서는 집행비용 7,930,000원을 공제하고, 나머지 545,070,000원을 소유자에게 교부하는 것으로 나타납니다. 그러나 신청채권액은 7,712,902,027원이며 근저당권 관련 등기 이력도 존재합니다. 따라서 다음 표는 현재 산출된 계산 결과를 보여주는 참고자료일 뿐, 실제 배당 결과로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,930,000원 |
| 채권자 배당(현재 계산) | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 545,070,000원 |
위 표는 집행비용 7,930,000원과 소유자 잔여 545,070,000원으로 계산된 결과입니다. 신청채권 및 근저당권 관련 배당이 반영되지 않은 것으로 보이므로 소유자 교부액을 실제 예상 수령액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영될 수 있습니다.
회차별 매각·배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 계산상 미배당 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 · 100%) | 553,000,000원 | 0원 | 545,070,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 442,400,000원 | 0원 | 435,576,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 353,920,000원 | 0원 | 348,165,120원 |
세 회차 모두 신청채권자의 계산상 배당액은 0원이며, 신청채권은 만족되지 않은 것으로 표시됩니다. 그럼에도 계산상 미배당액이 0원이고 소유자 잔여가 발생합니다. 이는 청구채권이 배당 계산에 제대로 포함되지 않았을 가능성을 보여주는 중요한 불일치입니다.
또한 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 실제 임대관계가 미상인 만큼 낙찰가와 인수금액을 합친 최종 취득비용이 해당 금액으로 확정된 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 각종 근린생활시설과 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재하는 상가지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통상황을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었으며, 건물 내 기본적인 위생·급배수설비, 승강기 및 소방설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)로 이용되며 일부 공실이 확인됩니다. 본건 109호의 실제 영업·공실 여부와 독립적인 이용 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 이용. 만성동 1366-1은 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지면적은 1,079.4㎡이며 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 이 면적은 해당 필지의 면적으로, 109호에 귀속되는 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
- 도로 조건. 감정평가상 1366-1 소재 건물은 남서측 약 23m, 북서측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 현황상 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 건축물 위반사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 상업시설과 업무시설이 혼재하는 건물로, 실제 임대수요·공실률·임대료 수준이 매각가격과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.09.06 전주시 압류가 말소기준권리로 산정되어 있습니다. 2024.02.23 근저당권 설정과 2025.08.20 근저당권 이전 이력을 함께 대조하여 실제 권리의 존속 및 소멸 범위를 확인해야 합니다.
- 신청채권·배당 검증. 신청채권액 7,712,902,027원과 계산상 채권자 배당 0원 사이의 불일치를 확인해야 합니다. 공동담보 관계, 채권양도 이력, 실제 배당대상 채권액을 점검해야 합니다.
- 임차인·점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 109호의 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 확정일자 및 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 전유부분·대지권 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 109호 표시를 대조해야 합니다. 매각목록에 포함되는 전유부분, 대지권 비율과 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 공실 및 사용 상태. 건물 내 일부 상가와 사무소가 공실인 것으로 조사되었습니다. 본건 호실의 실제 공실 여부, 출입구, 경계벽, 독립적 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 비교. 감정가 553,000,000원이 적정한지 판단하기 위해 주변 유사 상가·업무시설의 최근 거래가격과 임대수익을 비교해야 합니다. 유찰에 따른 가격 인하만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 기타 배당에 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다. 현재 배당 계산에는 일부 우선변제 항목이 반영되지 않았을 수 있습니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전에 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 직접 확인해야 합니다. 특히 소유자의 회생 관련 보전처분과 그 말소 경위도 살펴볼 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 계산보다 중요한 것은 권리·배당 검증”
전주지방법원 2026타경30465는 감정가와 최저매각가가 모두 553,000,000원인 신건입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 권리구조가 단순한 물건처럼 보일 수 있습니다.
그러나 7,712,902,027원의 신청채권이 배당 계산에 반영되지 않은 것으로 보이는 점, 근저당권 설정·말소 및 이전 이력을 확인해야 하는 점, 임대관계가 미상인 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 게다가 상업용 호실의 최근 실거래가 확인되지 않아 감정가가 시세에 비해 저렴한지 판단할 수도 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 추가 검증입니다. 권리 인수액이 0원으로 계산되었다는 이유만으로 안전성을 확정하거나, 유찰에 따른 가격 하락을 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 근저당권과 배당의 정합성, 실제 점유·임대관계, 매각 대상의 범위, 주변 실거래 및 임대수익이 확인된 뒤에야 합리적인 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
