전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1360-10, 주건축물제1동 1층 108호입니다. 소유자는 주식회사대승타워이며, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 사건 분류는 ‘대지’로 표시되어 있지만 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 주소 역시 건물의 1층 108호로 특정되어 있습니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재하는 5층 건물입니다.

권리관계의 중심은 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없다고 기재되어 있습니다.

그러나 이 물건을 단순히 ‘인수 0원인 안전한 상가’로만 보면 안 됩니다. 사건 분류인 대지와 등기상 집합건물 108호의 매각 대상 범위를 먼저 대조해야 합니다. 토지 자료상 면적은 981.4㎡이지만 이를 108호의 전유 대지권 면적으로 간주해서는 안 됩니다. 또한 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 건물 전체에 일부 공실이 확인됩니다. 실거래 가격을 대조할 자료도 없어 현재 최저가가 저렴한지 비싼지 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 273,600,000원이며, 이후 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 근저당권의 이전은 채권자 명의가 변경된 것이지 말소기준일이 새로 생긴 것은 아닙니다.

2019년 8월 20일 설정된 신한은행 근저당권 3건은 2024년 2월 23일 해지로 말소되었습니다. 해당 3건의 채권최고액 합계는 6,336,000,000원입니다. 따라서 현재 권리분석에서 기준으로 삼을 담보권은 구 신한은행 근저당이 아니라 2024년 설정된 농협은행 근저당입니다.

2024년 6월 11일 설정된 임원재산 보전처분은 2026년 5월 12일 실효로 말소되었습니다. 2024년 9월 6일 전주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025년 11월 18일 전주시 압류는 2025년 12월 9일 해제·말소된 이력이 있습니다. 2026년 5월 13일 개시된 임의경매 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대차 관계가 완전히 확인되었다는 것은 다릅니다. 현장 점유자, 임대차계약, 보증금 및 사업자등록 여부를 확인해야 최종적인 명도 위험을 판단할 수 있습니다.

② 가격·환금성 — 실거래 확인 전 가격 판단 보류

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 801,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건의 적정 가격을 판단할 만한 비교 실거래 금액, 최근 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 801,000,000원이 시세보다 저렴하다고도, 비싸다고도 판단할 수 없습니다. 상가와 업무시설이 혼재하는 건물의 1층 개별 호실은 실제 사용 형태, 공실 여부, 임대수익, 전유면적 및 대지권 지분에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 주거용 아파트의 단순 평당 가격 비교를 적용할 유형도 아닙니다.

위 가격은 각 회차의 경매 최저매각가격 시나리오입니다. 시세나 감정가의 적정성을 입증하는 자료는 아닙니다. 실거래와 임대수익을 확인한 후 응찰 상한을 별도로 산정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 801,000,000원 가정)

신건 매각가 801,000,000원을 가정하면 집행비용 약 10,410,000원을 제외한 후 근저당권에 273,600,000원이 전액 배당됩니다. 이후 잔여금 516,990,000원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 근저당권의 채권최고액이 전액 배당되므로 해당 담보권에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차별 배당 시나리오

각 회차에서 집행비용을 반영한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 배당은 전액 충족되는 것으로 계산되어 있으며, 당해세 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 및 토지 자료 기준)

• 입지. 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다. 주거와 업무·상업 기능이 함께 형성된 입지입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 남서측 약 23m 도로, 남동측 또는 북서측 약 15m 도로, 북동측 약 10m 내외 도로에 접하는 것으로 조사되었습니다. 토지 자료상 중로각지이며, 도로 접근성은 확인할 만한 요소입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 981.4㎡입니다. 지형은 평지이고 형상은 세로장방형입니다. 용도지역은 준주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가상 건물에는 근린생활시설인 소매점과 업무시설인 사무소가 혼재하고, 일부 공실이 확인됩니다. 108호 자체의 실제 사용 상태와 임대 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비가 구비된 것으로 조사되었습니다.
• 토지 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지이용계획과 실제 영업 가능 업종을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아니라 상가·업무시설이 혼재하는 건물의 개별 호실입니다. 임대수요와 공실 여부, 실제 전용공간 및 대지권 지분에 따라 매각성과 가격이 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
• 건물 현황. 감정평가서에는 일부 평가대상 호실에서 경계벽을 제거하여 일체로 사용하거나 인접 상가와 통합 사용한 사례가 기재되어 있습니다. 108호가 해당되는지는 현장과 도면을 대조해야 합니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위 확인. 사건 분류는 대지이고 등기 대상은 집합건물 1층 108호입니다. 토지와 건물 중 실제 매각되는 범위가 어디까지인지 매각물건명세서, 등기부 및 감정평가서를 서로 대조하세요.
• 대지권 지분 확인. 토지면적 981.4㎡를 108호의 대지권 면적으로 오인하지 마세요. 해당 호실의 전유부분 면적, 대지권 비율 및 토지 소유관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 임대차 및 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 여부 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 실제 이용상태 확인. 감정평가상 소매점·사무소와 일부 공실이 혼재합니다. 108호의 현재 영업 여부, 공실 여부, 내부 상태 및 임대수익을 직접 확인해야 합니다.
• 호실 경계 확인. 일부 평가대상 호실은 경계벽을 제거하여 일체로 사용한 사례가 있습니다. 108호의 도면상 경계와 현장 경계, 인접 호실과의 연결 여부를 대조하세요.
• 시세 조사. 현재 감정가 801,000,000원과 비교할 수 있는 동일 건물·유사 상가의 거래가격 및 임대료를 직접 조사하세요. 실거래 비교 없이 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 배당과 인수금액 구분. 말소기준 근저당 채권최고액 273,600,000원과 사건 청구액 7,712,902,027원은 구분해야 합니다. 신청채권자의 미배당 청구액을 매수인 인수액으로 오해하지 마세요.
• 토지 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역과 상대보호구역 등 토지이용계획을 확인하고, 실제 사용하려는 업종이 해당 용도 및 규제에 부합하는지 점검하세요.
• 관리비 및 세금. 관리비 체납, 공용부분 부담, 당해세 등 실제 낙찰 후 발생할 수 있는 비용을 관리주체 및 관련 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획확인서를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

전주 2026타경30465는 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2024년 2월 23일 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액 273,600,000원은 신건 기준 예상배당에서 전액 충족되며, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 이 물건의 투자 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 사건 분류는 대지인데 등기 대상은 집합건물 1층 108호입니다. 토지 전체 면적과 해당 호실의 대지권 지분을 혼동해서는 안 됩니다. 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고 일부 공실이 확인되며, 임대관계는 미상입니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가 801,000,000원이 시장가격보다 유리한지도 판단할 수 없습니다.

특히 신건 801,000,000원, 1회 유찰 시 640,800,000원, 2회 유찰 시 512,640,000원이라는 숫자는 경매 최저가격의 변화일 뿐입니다. 실제 시장가치와 임대수익이 검증되지 않은 상태에서는 유찰 가격만으로 투자 메리트를 주장할 수 없습니다.

권리는 긍정적, 가격과 환금성은 보류. 이 물건의 핵심은 인수금액보다 매각 대상의 정확한 범위, 대지권 지분, 108호의 실제 사용 상태 및 임대수익을 확인하는 데 있습니다. 이 네 가지가 확인되기 전에는 감정가를 기준으로 성급하게 입찰하기보다 보수적인 가격 판단이 필요합니다.