전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 만성중앙로 19 소재 건물의 2층 201호입니다. 소유자는 주식회사대승타워이며, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 307,000,000원으로 유찰 없이 진행되는 신건입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 임차인 인수 여부가 아닙니다. 등기상 2024년 2월 농협은행 근저당권 138,000,000원이 설정되고, 이후 2025년 8월 해당 근저당권의 이전등기가 기록되어 있습니다. 반면 권리분석상 산출된 말소기준권리는 2024년 9월 전주시 압류입니다. 근저당권 설정일이 압류보다 앞서므로 두 기록의 관계를 먼저 확인해야 합니다.

더욱이 사건의 신청채권 청구액은 7,712,902,027원으로, 등기상 근저당권 채권최고액 138,000,000원과 상당한 차이가 있습니다. 배당 산출에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 처리되어 있습니다. 이 숫자들을 그대로 확정적인 권리관계나 배당결과로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 근저당의 충돌

가장 중요한 쟁점은 2024년 2월 근저당권과 2024년 9월 압류의 순위 관계입니다.

등기 흐름을 구분하면 다음과 같습니다.

• 2020.02.10 기존 근저당권. 전북은행 명의의 채권최고액 3,720,000,000원 및 3,600,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 해당 1번·2번 근저당권 설정등기는 2024.02.23 해지를 원인으로 말소되었습니다.
• 2024.02.23 신규 근저당권. 농협은행 명의의 채권최고액 138,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 해당 권리의 이전등기가 기록되어 있습니다.
• 2024.09.06 전주시 압류. 권리분석상 계산된 말소기준권리입니다. 등기상 권리자는 전주시, 처분청은 덕진구청장입니다. 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
• 2025.08.20 근저당권 이전. 농협은행의 3번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 기록입니다.
• 2026.05.13 임의경매개시결정. 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

2024.06.11 기록된 임원재산보전처분은 2026.05.12 말소되었습니다. 말소 원인은 회생계획 인가 후 폐지결정에 의한 보전처분의 실효이며, 원인일자는 2026.04.02입니다.

임차인 현황. 등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 임차인이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 점유개시일을 현장에서 확인해야 합니다.

매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음이며, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 매수인 인수액은 산출상 0원입니다. 다만 앞서 확인한 근저당권의 말소·이전 표시가 정리되기 전에는 권리분석 결과를 최종 확정해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 시세 확인 없이는 적정가를 말할 수 없다

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 동일한 307,000,000원 신건입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 거래가격, 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 이용한 시세 비교는 할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 제공된 회차별 산출값입니다. 신청채권자 배당액은 각 시나리오에서 0원, 신청채권 만족 여부는 미충족으로 표시되어 있습니다. 소유자 잔여금은 산출 시나리오의 값이며 실제 배당을 확정하는 금액이 아닙니다.

현재 회차 307,000,000원에서 1회 유찰 시 245,600,000원, 2회 유찰 시 196,480,000원으로 최저가가 내려가는 구조입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 어느 가격대가 적정한지, 유찰 후 매수 메리트가 생기는지는 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)

제공된 배당 산출은 집행비용 5,098,000원과 소유자 잔여금 301,902,000원으로 구성됩니다. 신청채권 청구액은 7,712,902,027원이나 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 선행 근저당권 및 이전등기와의 관계가 확인되지 않은 상태이므로 이 표를 확정적인 배당표로 보아서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서·토지정보 기준)

• 입지. 전주지방검찰청 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용상태. 건물 내 근린생활시설은 소매점 및 일부 공실, 업무시설은 사무소 및 일부 공실로 이용되고 있습니다. 201호의 현재 개별 사용상태와 실제 점유자는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 남서측 노폭 약 23미터, 남동측 또는 북서측 노폭 약 15미터, 북동측 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지이용 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며 중로1류·중로2류·소로1류 도로와 접합니다.
• 공시지가. 2,684,000원/㎡입니다. 토지의 개별 공시지가이며 해당 집합건물 호실의 거래가격을 직접 의미하지는 않습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 감정평가서에는 일부 호실이 경계벽을 제거해 일체로 사용되는 사례가 기재되어 있으므로 201호의 실제 경계 및 전용 사용상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고 일부 공실이 확인되는 건물입니다. 실거래 비교자료와 201호의 개별 임대·점유 상황이 확인되지 않아 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2024.02.23 농협은행 근저당권과 2024.09.06 전주시 압류의 순위 관계를 원본 등기부로 확인하세요. 산출상 기준권리와 선행 근저당권의 말소·이전 기록이 일치하지 않습니다.
• 근저당권 이전 확인. 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전된 3번 근저당권의 현재 유효 여부, 말소 여부 및 이전 범위를 확인하세요.
• 신청채권액 검증. 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 근저당권 채권최고액 138,000,000원의 관계를 확인하세요. 실제 피담보채권액과 신청채권의 구성도 대조해야 합니다.
• 배당표 재검증. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여금 301,902,000원이 함께 산출된 이유를 확인하세요. 선행 근저당권 및 실제 배당순위가 반영된 결과인지 검토해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입 및 사업자등록 여부를 확인하세요.
• 호실 경계 확인. 감정평가서에는 일부 호실의 경계벽 제거 및 인접 호실과 일체 사용 사례가 기재되어 있습니다. 201호의 실제 경계, 출입구 및 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
• 공실 및 관리비. 일부 근린생활시설과 업무시설이 공실인 것으로 조사되어 있습니다. 공실 여부, 관리비 체납 및 공용부분 관리상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 307,000,000원을 시세로 간주하지 마세요. 유찰 후 최저가 하락만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 권리의 정합성

이 물건은 신건 최저가 307,000,000원이며, 임차인 등재가 없고 산출상 매수인 인수액도 0원입니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리가 없다고 표시하고 있습니다.

그러나 2024년 2월 근저당권과 2024년 9월 압류의 순위 문제, 2025년 근저당권 이전등기, 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 근저당권 채권최고액 138,000,000원의 차이, 신청채권자 배당 0원이라는 산출 결과가 동시에 존재합니다. 이 문제들이 해소되지 않으면 권리관계와 예상 배당을 확정할 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 비교 가능한 실거래가 없어 3억 700만원이 적정한지, 유찰 후 가격이 매력적인지 판단할 근거가 없습니다. 특히 근린생활시설·업무시설 혼재 건물인 만큼 공실과 실제 임대수요, 개별 호실의 사용상태도 중요합니다.

최종 판단: 권리·배당자료 원본 대조 전 입찰 보류. 인수액이 0원이라는 산출값만으로 안전성을 확정하지 말고, 선행 근저당권의 존속 및 말소기준권리부터 확인해야 하는 물건입니다.