전주지방법원 2026타경30465. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 만성중앙로 19 소재 물건입니다. 주소에는 1층 103호가 표시되어 있고 등기사항전부증명서의 종류도 집합건물입니다. 다만 사건의 용도 표시는 대지로 되어 있으며, 감정평가상 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 상업용 건부지로 설명됩니다. 따라서 일반적인 상가 구분건물로만 단순화하기보다, 매각 대상의 토지·건물 권리 범위와 대지권 관계부터 확인해야 하는 물건입니다.

현재 감정가와 최저매각가는 모두 6억 6,100만원으로 신건입니다. 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사이고 청구액은 약 77억 1,290만원입니다. 이 청구액이 본건 부동산에 전액 담보되는 채권이라는 뜻은 아니므로, 실제 담보권의 존속 여부와 배당 순위를 분리해서 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류 기준 판정과 근저당 말소·이전 기록의 대조가 핵심

입력된 기준권리 판정은 2024.09.06 전주시 압류입니다. 이 판정에 따르면 이후의 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구에 기록된 근저당권의 말소 상태와 이전등기 기록을 함께 보면, 기준권리를 확정하기 전에 등기원본을 대조해야 합니다.

기존 근저당권 중 2020.02.10 설정된 전북은행 채권최고액 3,720,000,000원과 3,600,000,000원은 2024.02.23 해지에 따른 말소 기록이 있습니다. 이후 농협은행 명의의 2024년 근저당권과 2025년 이전등기는 별도로 확인해야 할 대상입니다.

갑구에는 2024.06.11 임원재산보전처분 기록이 있었으나, 2026.05.12 회생계획 인가 후 폐지결정에 따른 보전처분 실효로 말소되었습니다. 2024.09.06에는 전주시 압류가 접수되었고, 2026.05.13 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 접수되었습니다.

다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 명세에 등재된 사람이 없다는 사실만으로 현장 점유자나 임대차 관계가 전혀 없다고 확정해서는 안 됩니다. 현장 점유와 실제 임대차계약 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·시장성 — 신건 6억 6,100만원, 시세 비교는 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 661,000,000원입니다. 유찰은 아직 발생하지 않았습니다. 다만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균과 직접 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 저렴하다거나, 반대로 시세보다 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.

참고로 제공된 회차별 산출 시나리오의 최저매각가와 소유자 잔여액은 다음과 같습니다. 이는 유찰에 따른 가격 조정 시나리오일 뿐, 실제 시장가격이나 적정 입찰가를 의미하지 않습니다.

위 잔여액은 각 회차의 배당 시나리오에 입력된 값입니다. 담보권의 존속 및 배당순위가 확정되지 않은 상태이므로 실제 소유자 교부액으로 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 661,000,000원 가정)

제공된 배당 산출 내역 기준입니다. 당해세 등 실제 배당에서 고려될 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·토지·건물 현황 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 전주지방검찰청 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 현황. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었고, 내부는 인테리어·시멘트 모르타르·일부 타일 등으로 마감된 것으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 건물 내 근린생활시설은 소매점 및 일부 공실, 업무시설은 사무소 및 일부 공실로 이용되는 것으로 평가되었습니다. 본건 103호의 실제 사용 형태와 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 1366-1 필지는 지목 대, 면적 1,079.4㎡이며 준주거지역에 해당합니다. 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다. 필지 전체 면적을 본건 구분소유권의 대지권 지분으로 간주해서는 안 됩니다.
• 도로. 감정평가상 관련 필지군은 남서측·남동측 또는 북서측과 북동측 도로에 접하는 것으로 설명되어 있습니다. 본건의 실제 출입구와 접도 관계는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 포함되며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 중로1류·중로2류·소로1류와 접하는 도로 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 설비. 건물에는 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비가 구비된 것으로 평가되었습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으며, 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았습니다.
• 경계벽 및 일체 사용. 감정평가에는 일부 호실의 경계벽을 제거하여 인접 상가와 일체로 사용하는 사례가 기재되어 있습니다. 해당 사례가 본건 103호에 해당하는지는 특정되지 않으므로, 본건의 실제 경계와 사용 범위를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2024.09.06 전주시 압류가 기준권리로 판정되어 있으나, 2024.02.23 농협은행 근저당권과 2025.08.20 근저당권 이전 기록의 말소·존속 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
• 담보권과 채권양도 확인. 채권최고액 344,400,000원의 근저당권이 실제로 말소되었는지, 농업협동조합자산관리회사로의 이전이 어떤 권리를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
• 신청채권액과 배당표 대조. 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 채권자 배당 0원이라는 산출 결과의 차이를 확인해야 합니다. 소유자 잔여액 651,990,000원도 확정된 배당액으로 간주해서는 안 됩니다.
• 매각 대상 범위 확인. 사건 용도는 대지, 주소는 집합건물 1층 103호입니다. 매각물건명세서와 감정평가서에서 토지·건물 및 대지권의 실제 매각 범위를 대조해야 합니다.
• 임대차·점유 조사. 임차인 명세에 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 사업자등록 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 호실의 실제 사용 상태. 건물 내 소매점·사무소·일부 공실이 혼재합니다. 본건 103호의 실제 업종, 공실 여부, 점유 형태 및 인접 호실과의 경계 상태를 확인해야 합니다.
• 대지권 및 토지이용계획. 1,079.4㎡는 해당 필지의 면적입니다. 본건의 대지권 지분, 토지 등기 및 토지이용계획을 별도로 대조해야 합니다.
• 시세와 환금성. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 인근 상업용 부동산의 실제 거래 및 임대 수요를 확인한 후 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전하다고 판단할 수 없다

이 사건에는 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 임차인 명세에도 등재된 임차인이 없습니다. 자료상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 이 부분만 보면 권리상 부담이 적어 보입니다.

그러나 더 중요한 문제는 권리의 선후관계와 배당 산출의 정합성입니다. 2024년 농협은행 근저당권의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전 기록이 함께 존재하며, 기준권리로 판정된 전주시 압류와의 관계를 확인해야 합니다. 신청채권 청구액은 7,712,902,027원인데 배당 산출 내역에는 채권자 배당액 0원과 소유자 잔여액 651,990,000원이 표시되어 있습니다. 이 결과를 그대로 실제 배당 구조로 받아들이기 어렵습니다.

가격 측면에서도 감정가 6억 6,100만원은 신건 최저가와 동일하지만, 비교할 실거래 시세자료가 없어 저렴한지 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 사건 용도 표시인 대지와 등기상 집합건물 1층 103호의 관계, 대지권 지분 및 실제 사용 범위까지 확인해야 합니다.