전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 만성중앙로 19에 소재한 1층 105호 물건입니다. 사건 분류는 대지로 표시되어 있지만 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가서상 해당 건물군은 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재하는 형태입니다. 아파트나 일반 주거용 물건으로 접근해서는 안 됩니다.
소유자는 주식회사대승타워입니다. 등기에는 2020년 소유권보존 당시 대승음료주식회사로 기재되어 있다가 상호가 변경된 이력이 있습니다. 2024년에는 전북은행의 기존 근저당권들이 말소되고 농협은행의 근저당권이 새로 설정된 것으로 나타납니다. 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다.
문제는 이 과정에서 근저당권의 말소 상태와 이전등기, 말소기준권리 산출이 서로 일치하지 않는다는 점입니다. 단순히 명세서상 인수권리 없음만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 1층 105호 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 | 사건 분류상 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 · 1층 105호 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설(소매점) 및 업무시설(사무소), 일부 공실 혼재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (기존 대승음료주식회사에서 상호 변경) |
| 감정가 / 최저가 | 635,000,000원 / 635,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 7,712,902,027원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 토지정보 | 지목 대 · 토지면적 1,079.4㎡ · 준주거지역 · 공시지가 2,684,000원/㎡ |
| 등기사항 발급일 | 2026.11.02 · 전주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 다시 확인해야 한다
둘째, 말소기준권리의 선후관계입니다. 산출상 기준권리는 2024.09.06 전주시 압류로 표시되어 있습니다. 그러나 해당 압류의 소멸사유는 '말소기준권리 이후 → 매각으로 소멸'이라고 기재되어 있습니다. 기준권리 후보 자체에 기준권리 이후라는 설명이 붙어 있어 선후관계가 맞지 않습니다.
셋째, 채권과 배당의 불일치입니다. 신청채권 청구액은 7,712,902,027원인데 예상배당 산출에서는 채권자 총 청구액과 배당액이 모두 0원으로 계산됩니다. 이 수치를 그대로 확정 배당으로 받아들여서는 안 됩니다.
등기부상 2020.02.10 설정된 전북은행 근저당권 2건은 채권최고액 3,720,000,000원과 3,600,000,000원으로, 2024.02.23 해지에 따라 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이후 같은 날 농협은행의 채권최고액 333,600,000원 근저당권이 설정된 기록이 있습니다.
2024.06.11 임원재산보전처분은 2026.05.12 회생계획 인가 후 폐지결정에 따른 실효로 말소된 기록이 있습니다. 2026.05.13에는 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 접수되었습니다.
따라서 을구 3번 근저당권의 실제 존속 여부와 3-2 이전등기의 효력, 2024.09.06 압류의 실제 순위를 등기부 원본으로 재확인해야 합니다. 말소사항을 포함한 전체 등기부와 근저당권 이전 원인을 함께 대조해야 하며, 이 확인 전에는 말소기준권리를 확정할 수 없습니다.
임차인 및 인수권리 검토
확인된 임차인 명세는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 실제 임차인이나 점유자가 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
특히 근린생활시설과 업무시설이 혼재한 상업용 건물인 만큼 105호의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 영업 여부를 확인해야 합니다. 명세서상 인수권리 없음과 현장의 실제 점유 상태는 별도로 판단해야 합니다.
② 가격 검토 — 신건 6억3,500만원, 시세 비교는 유보
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 635,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 따라서 현재 회차에서는 감정가의 100% 가격으로 입찰해야 합니다.
| 입찰 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 유찰 횟수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 635,000,000원 | 0회 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 508,000,000원 | 1회 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 406,400,000원 | 2회 |
위 금액은 제공된 회차별 매각가격 시나리오입니다. 실제 시세나 적정 입찰가격을 의미하지 않습니다. 특히 1회 또는 2회 유찰 가격이 낮아지더라도 임대수익, 공실, 상가 거래사례 및 권리관계가 검증되지 않으면 가격 경쟁력이 확보됐다고 볼 수 없습니다.
이 물건은 주거용이 아닌 상업용 부동산 성격을 갖습니다. 감정평가서에는 소매점과 사무소, 일부 공실이 혼재하는 것으로 조사되어 있습니다. 상가의 실질적인 환금성은 임대수요와 공실률, 업종 적합성, 실제 임대료 및 거래사례에 따라 달라지므로 별도의 현장조사가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 635,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 산출 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 8,750,000원 |
| 1. 신청채권자 청구액 | 7,712,902,027원 | 0원 |
| 2. 채권자 배당 합계 (산출) | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 626,250,000원 |
집행비용 8,750,000원과 소유자 잔여 626,250,000원을 합산하면 매각가 635,000,000원이 됩니다. 다만 채권자 배당이 0원으로 산출된 동시에 신청채권 청구액은 7,712,902,027원으로 기재되어 있습니다. 두 수치는 서로 일치하지 않으므로 위 표를 확정 배당표로 사용할 수 없습니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 산출 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 635,000,000원 | 0원 | 626,250,000원 |
| 1회 유찰 시 | 508,000,000원 | 0원 | 500,520,000원 |
| 2회 유찰 시 | 406,400,000원 | 0원 | 399,936,000원 |
각 회차별 산출은 채권자 총 청구액 0원으로 처리된 배당 계산을 반영합니다. 별도 표시된 신청채권 청구액 및 신청채권자 배당액과의 불일치가 해소되지 않았으므로, 실제 배당 결과를 의미하지 않습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설과 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 감정평가서상 해당 건물군은 남서측 노폭 약 23미터, 남동측 또는 북서측 노폭 약 15미터, 북동측 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 건물 이용. 근린생활시설인 소매점과 업무시설인 사무소가 혼재하며 일부 공실이 존재합니다. 105호의 구체적인 실제 사용현황과 임대상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 설비. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비된 것으로 조사되어 있습니다.
- 토지. 토지정보상 준주거지역이며 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 중로각지입니다. 현황은 상업용 건부지로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 가축사육제한구역이 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다. 중로1류·중로2류·소로1류에 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 감정서에는 일부 호실의 경계벽을 제거하여 일체로 사용하거나 인접 상가와 연결해 사용한 내용이 있으므로, 105호에 해당하는지와 실제 경계·전용면적을 확인해야 합니다.
- 환금성. 상가와 업무시설이 혼재한 상업용 부동산입니다. 일부 공실이 확인되고 실거래 비교자료가 없으므로 임대수익과 매각 유동성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 존속 여부 확정. 2024.02.23 농협은행 근저당권 333,600,000원의 말소 여부와 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기를 말소사항 포함 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재산정. 2024.09.06 전주시 압류가 기준권리로 표시되어 있지만 그 소멸사유는 기준권리 이후라고 기재되어 있습니다. 선순위 근저당권의 존속 여부를 확인해 말소기준권리를 다시 확정해야 합니다.
- 배당요구 및 채권계산서 확인. 신청채권 청구액 7,712,902,027원, 근저당권 채권최고액 333,600,000원, 채권자 배당 0원이라는 서로 다른 수치를 원본 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차인으로 확인된 명세는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 점유자, 임대차 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 영업 여부를 조사해야 합니다.
- 105호의 현황 확인. 감정서상 일부 호실은 경계벽 제거 후 일체로 사용된 것으로 조사되어 있습니다. 105호가 해당되는지, 인접 호실과의 경계 및 실제 사용면적이 공부와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 주변 상가의 실제 거래가격, 임대료, 공실, 관리비 및 업종별 수요를 조사해야 합니다. 감정가 635,000,000원만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
- 토지이용계획 확인. 준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 저촉 및 도로 접면 조건을 원본 토지이용계획확인서와 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납액과 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비, 당해세 등은 관리주체 및 관계기관을 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서와 배당요구 관련 서류를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “명세서상 인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
이 물건은 명세서상 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 산출상 매수인 인수액도 0원입니다. 표면적으로만 보면 권리 부담이 없는 물건처럼 보입니다.
하지만 등기부 분석에서는 2024.02.23 근저당권의 말소 표시와 2025.08.20 이전등기의 존속 표시가 충돌합니다. 2024.09.06 압류의 기준권리 표시와 소멸사유도 서로 맞지 않습니다. 신청채권 청구액 7,712,902,027원이 존재하는데 배당 산출에서는 채권자 배당이 0원으로 계산된 점도 무시할 수 없습니다.
가격 역시 현재 635,000,000원으로 신건이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 상가·업무시설이 혼재한 용도 특성과 일부 공실, 임대관계 미상이라는 점까지 고려하면 가격만으로 접근하기에는 위험합니다.
결론은 D등급, 입찰 보류입니다. 최저매각가가 낮아지는 것만 기다릴 것이 아니라, 먼저 권리관계가 정확히 정리되는지 확인해야 합니다. 권리의 불확실성이 해소되지 않은 상태에서는 유찰 후 가격 하락도 안전성을 보장하지 못합니다.
