전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 2층 202호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 255,000,000원인 신건으로, 채권자 농업협동조합자산관리회사가 경매를 신청했습니다.
이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 구별해서 봐야 합니다. 감정평가상 해당 건물군에는 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재하고, 일부 호실은 공실로 조사됐습니다. 개별 202호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인해야 하며, 임대수익과 재매각 가능성도 주거용 물건과는 다른 기준으로 검토해야 합니다.
권리분석에서도 단순하지 않은 부분이 있습니다. 전주시의 2024.09.06 압류가 산정상 말소기준권리로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 2024.02.23 근저당권 설정과 2025.08.20 근저당권 이전 기록이 함께 존재합니다. 근저당권 설정은 이미 말소된 것으로 분류되어 있으면서 이전 기록은 별도로 남아 있어, 현재 유효한 권리와 말소 순위를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 2층 202호 |
| 도로명 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(기타) · 근린생활시설 및 업무시설 혼재 건물 · 개별 호실 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 5층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (단독소유) |
| 감정가 | 255,000,000원 |
| 최저매각가 | 255,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청채권액 | 7,712,902,027원 |
| 말소기준권리 산정 | 2024.09.06 전주시 압류 (선행 근저당권과 대조 필요) |
| 임차인 조사 | 임차인 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (제시된 권리·배당 산정 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 근저당권 확인
등기사항의 소유권 흐름은 2020.02.10 대승음료주식회사 명의 소유권보존으로 시작합니다. 이후 2020.09.29 상호변경에 따라 주식회사대승타워로 명의인 표시가 변경됐습니다.
2020.02.10 주식회사전북은행 명의로 설정된 채권최고액 3,720,000,000원 및 3,600,000,000원의 근저당권은 2024.02.23 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이어 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 114,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 농협은행 근저당권 설정기록은 이미 말소된 것으로 분류되어 있지만, 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기가 별도로 나타납니다. 따라서 설정등기의 말소 상태와 이전등기의 효력이 서로 어떻게 연결되는지 확인할 필요가 있습니다.
2024.09.06에는 전주시의 압류가 등기됐고, 이후 2026.05.13 농업협동조합자산관리회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 전주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고 내역 없음과 실제 공실은 다르다
임차인 조사 내역에는 신고된 임차인이 없습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가에서는 임대관계 미상으로 조사됐습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자나 임차관계가 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 확인 대상 | 조사 결과 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 기재 없음 | 신고된 보증금 인수액 없음 |
| 실제 점유·임대관계 | 미상 | 대항력 가능 여부 미상 · 현장 확인 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 | 명시된 인수권리 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 | 명세서상 해당 없음 |
③ 가격 분석 — 시세 비교 없이 저렴하다고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 255,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다.
다만 이 물건과 비교할 수 있는 실제 거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 255,000,000원이 주변 거래가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 상업·업무 용도의 집합건물은 호실별 이용상태, 임대수익, 공실 여부와 접근성에 따라 가치가 달라집니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 255,000,000원 | 시세 비교 필요 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 204,000,000원 | 가격 하락 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 163,200,000원 | 가격 하락 시나리오 |
유찰 시 최저매각가가 204,000,000원, 163,200,000원으로 낮아지는 시나리오는 확인됩니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 유찰 후 가격이라도 실제 거래가격과 임대수익으로 검증하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,370,000원 |
| 채권자 배당(산정표 반영분) | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(산정값) | — | 250,630,000원 |
| 합계 | — | 255,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 위 잔여액은 채권자 배당이 계산되지 않은 상태의 산정값으로, 실제 소유자 교부액을 의미하지 않습니다.
이는 신청채권이 실제로 변제되거나 소멸했다는 의미가 아닙니다. 채권 신고, 담보권 범위, 공동담보 관계, 우선순위 및 실제 배당대상 채권액이 계산에 반영되었는지 확인해야 합니다. 250,630,000원을 소유자가 실제 수령할 금액으로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 배당의 구분
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 산정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 255,000,000원 | 250,630,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 0원 |
현재 계산에서는 유찰이 진행되어도 매수인 인수 추정액이 모두 0원으로 유지됩니다. 다만 이는 실제 점유와 선행권리 관계까지 확인된 결과가 아닙니다. 특히 채권자 배당이 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액 역시 검증 전 예비 수치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재한 상가지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비와 승강기·소방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 만성동 1366-1은 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며, 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,079.4㎡로 조사되어 있으나 이는 개별 202호의 전용면적이 아닙니다.
- 도로. 건물군은 약 23미터·15미터·10미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다. 해당 토지에는 중로 및 소로 접합 조건이 확인됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 건축물 위반사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 이용상태. 건물군에는 소매점과 사무소가 혼재하며 일부 공실이 확인됩니다. 일부 다른 호실에서는 경계벽을 제거해 일체로 사용하는 상태가 조사됐습니다. 개별 202호의 구조와 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 업무·상업용 집합건물은 임차수요, 공실, 개별 호실 용도와 임대수익에 따라 매매 가능가격이 달라질 수 있습니다. 실제 거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 전주시 압류(2024.09.06) 이전에 설정된 농협은행 근저당권(2024.02.23)의 실제 말소 상태와 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기(2025.08.20)를 대조해야 합니다.
- 신청채권액과 배당 확인. 7,712,902,027원의 신청채권이 예상배당표에 반영되지 않은 이유, 실제 담보채권과 공동담보 관계, 배당 우선순위 및 채권신고 내용을 확인해야 합니다.
- 점유·임차관계 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 인도 여부를 확인해야 합니다.
- 개별 호실 용도 확인. 건축물대장과 현장을 대조하여 202호의 정확한 용도, 실제 이용상태 및 구조변경 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 만성동 인근 유사 업무·근린생활시설의 실제 거래가격과 최근 가격 흐름을 확인해야 합니다. 감정가보다 낮은 유찰가가 곧 시세보다 저렴한 가격은 아닙니다.
- 임대수익·공실 위험. 임대차 현황과 실제 임대료, 관리비, 공실 상태를 확인해 순수익과 보유비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비, 체납 조세 및 배당에 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다. 전주시 압류의 원인 채권도 함께 점검할 필요가 있습니다.
- 매각서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서의 최신 원본을 대조하고 입찰 전 권리관계 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 권리 검증 완료”
전주지방법원 2026타경30465는 감정가와 최저매각가가 255,000,000원인 신건입니다. 매각물건명세서에 별도 인수권리나 법정지상권이 명시되어 있지 않고 임차인 신고도 없다는 점은 긍정적입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 인수액 계산보다 권리관계의 정합성에 있습니다. 2024.02.23 근저당권과 2025.08.20 권리이전 기록, 2024.09.06 전주시 압류의 말소기준 판단을 함께 확인해야 합니다. 신청채권액 7,712,902,027원이 예상배당에서 빠져 있는 문제도 실제 배당관계 확인 없이는 해소됐다고 볼 수 없습니다.
아울러 근린생활시설·업무시설이 혼재한 건물이라는 점, 개별 202호의 임대관계가 확인되지 않았다는 점, 거래가격 비교가 불가능하다는 점도 신중한 평가를 요구합니다.
종합 판단은 C등급(43점)입니다. 명시된 인수권리가 없다는 긍정 요소는 있지만, 선행 근저당권 확인, 배당계산 불일치, 점유 미상 및 시세 검증 부족 때문에 현재 단계에서 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
권리·점유·배당 검증이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다. 확인되지 않은 위험을 해소하기 전에는 신건 최저가에 곧바로 응찰하기보다 원본 서류와 현장 상태를 점검하는 것이 우선입니다.
