전주지방법원 2026타경30465. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1에 위치한 집합건물 5층 501호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사대승타워이며, 최초 소유권보존등기 당시 명칭은 대승음료주식회사였습니다. 이후 상호변경을 거쳤습니다.
이 건물은 감정평가상 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재합니다. 일부 호실은 공실로 조사됐습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트와 동일하게 가격·임대수익·환금성을 평가할 수 없으며, 특히 501호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
권리관계도 주의가 필요합니다. 제시된 말소기준권리는 2024.09.06. 전주시 압류이지만, 그보다 앞선 2024.02.23. 농협은행의 근저당권 설정기록이 존재합니다. 해당 근저당권에는 말소 표시가 있는 반면, 이후 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기와 그 회사가 신청한 임의경매도 기재되어 있습니다. 이 기록들의 법적 연결관계를 원본으로 확인하기 전에는 말소기준과 실제 배당순위를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 5층 501호 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 | 집합건물 · 기타 / 근린생활시설·업무시설 혼재 건물 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 |
| 해당 호실 | 5층 501호 · 개별 공부상 용도 및 현황 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (단독소유) |
| 소유자 명칭 변경 | 대승음료주식회사 → 주식회사대승타워 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 7,712,902,027원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 매수인 인수액 | 0원 (현재 산정 기준) |
① 권리 흐름 — 인수 0원 표시, 그러나 선순위 확인 필요
- 매각으로 매수인이 인수하는 권리: 해당사항 없음
- 법정지상권: 해당사항 없음
- 현재 배당 산정상 매수인 인수액: 0원
임차인·점유 관계
| 구분 | 확인 결과 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 등재 임차인 | 0명 | 신고된 임차보증금 인수액 없음 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 현장 점유·임대차 확인 필요 |
| 대항력 | 가능·미상 | 미확인 점유자가 존재할 경우 별도 판단 |
| 우선변제 | 확인 필요 | 사업자등록·확정일자 등 확인 |
| 보증기관 승계 | 확인된 신고 없음 | 중복 합산 대상 없음 |
현재 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 이 사실이 곧 공실이나 임차인 부재의 확정을 뜻하지는 않습니다. 실제 점유자가 발견되더라도 보증금·사업자등록·확정일자 등의 사실관계를 확인하기 전에는 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 254,000,000원의 적정성
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 254,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 입찰자가 부담할 가격이 적정한지는 유사한 용도의 집합건물 거래가격과 실제 임대수익을 비교해야 판단할 수 있습니다.
이 사건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설·업무시설이 혼재하는 건물에 속하므로, 동일 건물 및 인근 유사 업무·상업용 호실을 기준으로 비교하는 것이 중요합니다. 특히 건물의 개별 호실마다 전용면적, 용도, 임대 상태가 달라질 수 있습니다.
회차별 매각가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가격 | 모형상 잔여금 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 254,000,000원 | 249,644,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 203,200,000원 | 199,555,200원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 162,560,000원 | 159,484,160원 |
위 금액은 회차별 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 향후 매각가격을 보장하지 않습니다. 잔여금은 채권자 배당이 반영되지 않은 계산 결과로, 실제 소유자 교부액을 의미하지 않습니다.
1회 또는 2회 유찰 시 매각가격은 낮아지지만, 이것만으로 저가매수 기회가 생긴다고 단정할 수 없습니다. 실제 임대수익, 공실 여부, 관리비, 유사 물건 실거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,356,000원 |
| 1. 채권자 배당(현재 모형) | 0원 반영 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 249,644,000원 |
| 신청채권 청구액(별도 확인) | 7,712,902,027원 | 0원 반영 |
집행비용은 추정액입니다. 배당표에서 신청채권과 기존 근저당권의 실제 배당금액이 반영되지 않아, 소유자 잔여액 249,644,000원을 실제 지급 예상액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
따라서 현재 표시된 소유자 잔여금은 실제 배당예상액으로 신뢰하기 어렵습니다. 청구금액이 여러 담보물건이나 다른 채권관계를 포함하는지, 해당 501호에 적용되는 채권액과 우선순위가 무엇인지 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되며, 내부에는 기본적인 위생·급배수, 승강기 및 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설은 소매점 및 일부 공실, 업무시설은 사무소 및 일부 공실로 조사됐습니다. 501호 자체의 이용상태와 공실 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 해당 부지는 남서측 약 23미터, 북서측 약 15미터, 북동측 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하며 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공부상 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 해당 토지의 공시지가 자료는 2,684,000원/㎡입니다. 이는 토지에 대한 단위면적 기준 금액으로, 개별 집합건물 호실의 실거래 시세와 동일하지 않습니다.
- 환금성. 상업·업무시설은 주거용 아파트와 매수 수요층이 다릅니다. 공실 가능성과 임대수익의 불확실성이 있으며, 유사 호실 거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 제시된 말소기준은 2024.09.06. 전주시 압류입니다. 그러나 2024.02.23. 근저당권 설정기록이 먼저 존재하므로, 말소 여부와 권리이전의 효력을 최신 등기부 및 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 농협은행 근저당권 확인. 채권최고액 108,000,000원의 근저당권에 말소 표시가 있는 한편 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기가 존재합니다. 해당 권리가 현재 경매신청의 근거가 되는 유효한 담보권인지 확인해야 합니다.
- 배당관계 재산정. 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 채권자 배당액 0원 사이의 불일치를 확인해야 합니다. 실제 배당요구 채권과 우선순위, 해당 호실에 귀속되는 담보채무를 검토해야 합니다.
- 회생 관련 기록 확인. 2024.06.11. 보전처분 및 2026.05.12. 보전처분 말소 기록이 있습니다. 말소 원인은 회생계획 인가 후 폐지결정에 따른 보전처분 실효로 기재되어 있으므로, 소유 법인의 회생절차와 경매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자·임대차 조사. 등재 임차인은 0명이지만 실제 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 확정일자 및 임차보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 501호의 용도 확인. 건물 전체에 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 건축물대장과 감정평가 명세를 대조하여 해당 호실의 공부상 용도·면적·실제 사용현황을 확인해야 합니다.
- 가격과 수익성 검증. 유사한 사무소 또는 상업용 호실의 최근 실거래가격, 실제 임대료, 공실 기간 및 관리비를 확인하여 254,000,000원의 적정성을 별도로 판단해야 합니다.
- 관리비·명도비용 확인. 미납 관리비와 공용부분 비용, 실제 점유에 따른 인도·명도비용을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본 대조. 인수권리 없음이라는 기재와 근저당권 이전 및 배당관계를 함께 확인하고 법률전문가의 검토를 거쳐 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리·가격 검증 완료”
전주 만성동 501호의 가장 큰 장점은 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재되어 있다는 점입니다. 현재 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
그러나 이 물건을 단순한 안전형 경매로 분류하기에는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 2024년 근저당권의 말소 표시와 2025년 이전등기, 2026년 임의경매 신청기록 사이의 관계를 확인해야 하고, 7,712,902,027원의 신청채권이 배당 계산에서 반영되지 않은 이유도 밝혀야 합니다.
여기에 실제 임대관계가 미상이고, 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 감정가 254,000,000원이 적정한지, 공실을 감안한 수익성이 충분한지 판단할 근거가 부족합니다.
종합 판단은 C등급(42점)입니다. 현재 표시된 인수액은 0원이지만, 권리기록과 배당계산의 불일치, 임대차 불확실성, 시세 검증 부족 때문에 보수적으로 평가했습니다. 권리 원본 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 타당합니다.
