전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1360-10, 만성중앙로 17에 소재한 주건축물 제1동 1층 106호입니다. 등기사항전부증명서상 대상은 집합건물이고, 사건의 용도 분류는 대지입니다. 토지의 지목은 대, 이용상황은 업무용이며, 감정평가서에는 해당 건물이 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 5층 건물로 기재되어 있습니다.

권리의 핵심은 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 전주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

다만 반드시 확인할 숫자가 있습니다. 최초 채권최고액은 282,000,000원이지만, 2024년 4월 1일 변경등기에는 230,400,000원이 기재되어 있습니다. 예상배당 자료는 여전히 282,000,000원을 기준으로 계산합니다. 등기상 변경 내용과 배당 산정액이 다르므로, 배당표를 확정된 금액으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

토지면적 981.4㎡는 자료상 해당 필지의 면적이며, 본건 구분소유 호실의 대지권 지분면적과 동일하다는 의미는 아닙니다.

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조

말소기준권리는 을구 4번 농협은행 근저당권입니다. 2024년 2월 23일 설정된 이 권리보다 뒤에 설정된 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

과거 2019년 8월 20일 설정된 신한은행 근저당권 3건(채권최고액 3,000,000,000원, 1,680,000,000원, 1,656,000,000원)은 2024년 2월 23일 해지에 따라 등기상 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당 금액을 현재 매수인이 인수하는 구조로 보면 안 됩니다.

임차인 명단에 등재된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 곧바로 공실 또는 임차인 없는 상태로 단정하면 안 됩니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·시장성 — 실거래 비교자료가 없어 가격 판단은 유보

현재 감정가와 최저매각가는 모두 676,000,000원으로 신건입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거는 없습니다.

특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 상업용 건물의 1층 호실입니다. 동일 건물 내 호실별 실제 용도, 공실 여부, 임대수익, 전용공간의 경계와 사용 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

위 회차별 수치는 제공된 시나리오의 산정값입니다. 근저당 배당액과 신청채권자 배당액은 별도 항목으로 기재되어 있으므로 동일 채권의 중복 또는 별도 채권 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 676,000,000원 가정)

예상배당표의 숫자만 보면 신건 매각가에서 집행비용 9,160,000원과 근저당 배당 282,000,000원을 제외하고 소유자에게 384,840,000원이 남는 구조입니다. 그러나 이는 제공된 배당 산정표를 그대로 반영한 계산입니다. 실제 배당액은 변경된 채권최고액과 실제 채권잔액, 채권자 승계관계, 당해세 및 기타 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지정보 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 해당 필지는 남서측으로 노폭 약 23m, 남동측 또는 북서측으로 약 15m, 북동측으로 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며, 지형은 평지·세로장방형, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다.
• 건물 이용상태. 건물 내 근린생활시설은 소매점 및 일부 공실, 업무시설은 사무소 및 일부 공실로 조사되었습니다. 본건 106호의 구체적인 임대 현황과 영업 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 호실 경계. 감정평가서에는 건물 내 일부 호실이 경계벽을 제거해 일체로 사용되는 사례가 기재되어 있습니다. 본건 106호가 해당되는지, 실제 전용범위와 경계가 등기·도면과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 설비 및 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비된 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 상업용 건물입니다. 실거래 자료와 호실별 임대수익 자료가 없어 환금성 및 적정 매각가격을 수치로 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 282,000,000원과 2024.04.01 변경등기의 230,400,000원을 대조하세요. 현재 등기상 권리금액과 실제 피담보채권액을 구분해야 합니다.
• 채권양도 확인. 2025.08.20 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 내역을 확인하고, 실제 채권자와 배당요구 관계를 원본으로 대조하세요.
• 신청채권액 확인. 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 근저당 배당 산정액 282,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하기 전에는 배당표를 확정적으로 해석하지 마세요.
• 임대차 및 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 방문, 점유자 면담, 사업자등록 및 임대차계약 확인을 통해 실제 임차인과 보증금, 월세, 계약기간을 확인하세요.
• 106호 실제 이용상태. 소매점인지 사무소인지, 공실인지 영업 중인지 확인하세요. 감정평가서의 건물 전체 이용상태를 본건 호실의 실제 상태로 단정하면 안 됩니다.
• 전용범위 및 경계벽. 일부 호실의 경계벽 제거와 일체 사용 사례가 기재되어 있습니다. 106호의 실제 경계, 전유부분, 출입구 및 인접 호실과의 사용 관계를 도면과 현장에서 대조하세요.
• 대지권 확인. 필지면적 981.4㎡가 본건 호실의 대지권 지분면적을 뜻하는 것은 아닙니다. 집합건물 등기와 대지권 비율을 별도로 확인하세요.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 676,000,000원을 곧바로 적정 시장가격으로 판단하지 마세요. 인근 유사 상가·업무시설의 거래가격과 실제 임대수익을 대조해야 합니다.
• 세금·관리비. 당해세, 체납 관리비 및 기타 우선채권은 예상배당표에 충분히 반영되지 않을 수 있으므로 관련 기관과 관리주체에 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 집합건축물대장을 서로 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정하면 안 된다

전주 2026타경30465는 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수 측면에서는 비교적 단순한 물건입니다.

그러나 실제 투자 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 건물 내 일부 호실은 공실이거나 경계벽을 제거해 일체로 사용하는 사례가 있습니다. 본건 106호의 실제 점유 및 사용 상태를 확인하지 않으면 명도와 임대수익을 예측하기 어렵습니다.

더욱 중요한 것은 배당 산정의 불일치입니다. 등기상 근저당 채권최고액은 최초 282,000,000원에서 230,400,000원으로 변경되었지만, 예상배당표는 282,000,000원을 그대로 사용합니다. 근저당권 이전 후의 권리자 표시도 배당표와 차이가 있고, 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 시나리오상 신청채권자 배당액 0원 사이의 관계도 확인이 필요합니다.

결론적으로 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 현황과 배당 검증이 필요한 상업용 부동산입니다. 권리관계가 단순하다는 이유만으로 서둘러 입찰하기보다, 실제 임대·점유 상태와 변경된 근저당 금액을 먼저 확인한 뒤 가격을 결정해야 합니다.