전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 만성중앙로 19에 소재한 1층 107호 물건입니다. 사건의 용도 분류는 대지이지만, 등기사항전부증명서의 문서 종류는 집합건물이고 감정평가서에는 상업용 건부지와 근린생활시설·업무시설이 혼재하는 건물로 설명되어 있습니다. 따라서 단순 토지 경매로 접근해서는 안 됩니다.

등기상으로는 2024년 농협은행 근저당권이 설정된 뒤 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 같은 회사가 2026년 임의경매를 신청했습니다. 이 선행 근저당권은 경매개시결정보다 앞서 존재합니다. 따라서 경매개시결정을 말소기준권리로 표시한 부분은 등기 순서와 충돌합니다. 실제 말소기준권리와 배당순위부터 확인해야 합니다.

더욱 주의할 점은 배당 산정입니다. 현재 입력된 배당 계산에는 채권자 배당이 0원으로 잡혀 있지만, 등기상 유효한 근저당권과 신청채권 청구액이 확인됩니다. 이 상태에서 계산된 소유자 잔여금액을 실제 배당액으로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 근저당권과 말소기준 표시의 불일치

핵심은 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 664,800,000원이며, 2025년 8월 20일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 이 권리는 등기상 말소되지 않은 상태로 확인됩니다.

과거 전북은행 근저당권 2건은 2020년 2월 10일 설정되었으나 2024년 2월 23일 해지로 말소되었습니다. 2024년 6월 11일의 임원재산보전처분도 2026년 5월 12일 실효에 따라 말소되었습니다. 전주시 압류 역시 2025년 8월 1일 해제된 것으로 확인됩니다.

따라서 현재 판단의 중심은 과거 말소된 권리가 아니라 2024년 농협은행 근저당권의 현재 권리자, 피담보채권 잔액, 공동담보 범위와 경매 배당순위입니다.

② 임차인·점유 및 인수 위험

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 이는 실제 공실 또는 점유자가 없다는 뜻과 다릅니다. 임차인 조사표에 등재된 사람이 없다는 사실만으로 실제 점유·임대차 관계가 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 판단 불가

현재 확인되는 감정가는 1,264,000,000원이고 최저매각가도 동일한 12억 6,400만원입니다. 유찰은 아직 없습니다. 그러나 동일 호실 또는 비교 가능한 근린생활시설의 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반 아파트와 달리 근린생활시설·업무시설이 혼재하는 상업용 건물에 속합니다. 동일 건물 또는 유사 상권의 실제 거래가격, 임대료, 공실 상태, 관리비, 전용부분과 대지권의 범위를 확인하지 않고 감정가만으로 적정 입찰가격을 정하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 1,264,000,000원 가정 · 산정 재검증 필요)

신청채권 청구액 7,712,902,027원과 근저당권 채권최고액 664,800,000원은 서로 다른 개념입니다. 신청채권 청구액 전체가 이 부동산에서 담보되는 금액이라고 단정할 수는 없습니다. 공동담보목록, 실제 피담보채권 잔액, 담보 범위, 배당요구 내역 및 다른 담보물의 존재를 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 변화와 채권 배당을 함께 확인

현재 회차와 유찰 시나리오별 매각가 및 소유자 잔여금액은 다음과 같이 산정되어 있습니다. 다만 모든 시나리오에서 채권자 배당이 0원으로 입력되어 있어, 실제 담보권 배당을 반영한 결과로 사용할 수 없습니다.

⑥ 입지·토지 및 건물 이용상태 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 감정평가서에는 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재하고 일부 공실이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 본건 107호의 실제 영업·공실 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 대상 필지의 토지면적은 1,079.4㎡이며 현황은 상업용 건부지입니다. 평지이고 세로장방형이며 중로각지에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 이 면적을 107호의 개별 대지권 면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 도로. 남서측 노폭 약 23m, 남동측 또는 북서측 노폭 약 15m, 북동측 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 공시지가. 2,684,000원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가이며 본건 집합건물 호실의 실거래가격과 동일한 개념이 아닙니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물로 평가되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비된 것으로 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 감정평가서상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권이 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 경매개시결정일보다 앞선 권리이므로 등기부 원본과 매각물건명세서에서 기준권리 및 소멸 순위를 반드시 재확인하세요.
• 담보채권 확인. 근저당권 채권최고액 664,800,000원과 신청채권 청구액 7,712,902,027원의 관계를 확인하세요. 공동담보목록과 실제 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 배당표 재산정. 채권자 배당이 0원으로 계산되어 있는데도 선행 근저당권이 존재합니다. 배당요구 내역과 담보권의 실제 배당순위를 반영해 배당표를 다시 검토하세요.
• 집합건물 권리범위. 사건 분류는 대지이지만 등기 문서는 집합건물입니다. 107호의 전유부분과 대지권 비율, 실제 매각 대상 범위를 확인하세요.
• 점유 및 임대차. 임차인 조사표상 등재자는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자, 임차인, 보증금 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 경계벽·통합 사용. 감정평가서에 일부 호실의 경계벽 철거 및 인접 상가와의 통합 사용 사례가 있습니다. 107호의 독립적인 사용과 출입 가능 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,264,000,000원을 시세로 간주하지 마세요. 동일 건물 또는 인근 상업용 부동산의 거래사례와 임대수익을 비교해야 합니다.
• 관리비 및 운영비. 상가·업무시설의 체납 관리비, 공용부분 부담금, 시설 유지비 등을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 배당요구 내역을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수권리 없음”과 “권리 검증 완료”는 다르다

이 물건은 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없고, 임차인 조사표에도 등재된 임차인이 없습니다. 따라서 현재 확인된 명시 인수액은 0원입니다. 과거 전북은행 근저당권과 전주시 압류, 보전처분도 말소된 것으로 확인됩니다.

하지만 가장 중요한 2024년 농협은행 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 존속하고 있습니다. 경매개시결정이 기준권리로 표시된 내용과 등기상 권리의 시간순서가 맞지 않는 점, 채권자 배당이 0원으로 계산된 배당안도 반드시 해결해야 합니다.

여기에 사건 분류인 대지와 등기상 집합건물, 감정평가서상 상업용 건부지·근린생활시설·업무시설이라는 물건 설명의 차이도 있습니다. 임대관계가 미상이고 일부 호실의 경계벽 철거 및 통합 사용 사례까지 있으므로, 실제 호실의 독립성과 점유관계도 확인해야 합니다.