전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1360-10, 주건축물제1동 2층 205호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사대승타워이며, 감정가와 최저매각가는 모두 238,000,000원으로 유찰 없이 신건으로 진행되는 물건입니다. 경매신청 채권자는 농업협동조합자산관리회사이고 사건 청구금액은 7,712,902,027원입니다.

등기상 핵심은 2024년 2월 23일 설정된 농협은행의 채권최고액 86,400,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 신한은행 근저당 3건은 이미 해지·말소됐습니다.

권리 자체만 보면 매수인에게 인수되는 부담은 없는 편입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 집합건물 내 호실입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 등재된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유와 임대차 위험까지 완전히 배제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 8,640만원이 기준이다

말소기준권리는 2024년 2월 23일 설정된 을구 4번 근저당권입니다. 근저당권자는 농협은행주식회사이고 채권최고액은 86,400,000원입니다. 이후 2025년 8월 20일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다.

2019년 8월 20일 설정됐던 신한은행 근저당권 3건은 채권최고액 3,000,000,000원, 1,680,000,000원, 1,656,000,000원으로 확인되지만 2024년 2월 23일 해지에 따라 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준권리와 혼동해서는 안 됩니다.

갑구의 2024년 9월 6일 전주시 압류는 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026년 5월 13일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 6월 11일 등기된 임원재산보전처분은 2026년 5월 12일 회생계획 인가 후 폐지결정에 따라 실효되어 말소됐습니다.

② 가격·환금성 — 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 238,000,000원입니다. 0회 유찰된 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 이용해 가격을 비교하기 어렵습니다. 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 건물의 개별 호실이며, 205호의 구체적인 이용용도와 실제 임대 상태도 확인이 필요합니다. 비교 가능한 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로 238,000,000원이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

가격 판단을 위해서는 주변 상가·업무시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실 기간, 관리비 및 동일 건물 내 유사 호실의 거래조건을 함께 비교해야 합니다. 단순히 인수액이 0원이라는 이유만으로 입찰가격에 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

유찰 시 배당·취득 시나리오

각 회차별 시뮬레이션 기준. 근저당권 채권최고액 86,400,000원은 세 시나리오 모두 전액 배당되는 것으로 계산되며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 각 시나리오의 계산값입니다.

③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 금액입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요하며, 소유자 잔여금은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

사건 청구액 7,712,902,027원과 이 호실의 말소기준 근저당 채권최고액 86,400,000원은 구분해서 판단해야 합니다. 이 호실의 예상배당 계산은 해당 근저당 채권 86,400,000원을 기준으로 작성되어 있으며, 사건 청구액 전체가 이 호실에서 배당된다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있으며 내부 인테리어와 시멘트 모르타르, 일부 타일 마감 등이 기재되어 있습니다.
• 건물 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 건물 내에는 근린생활시설인 소매점과 업무시설인 사무소가 혼재하며 일부 공실도 있는 것으로 조사됐습니다. 205호의 구체적인 개별 이용용도는 현장에서 확인해야 합니다.
• 호실 경계. 감정평가서에는 일부 호실에서 경계벽을 제거해 인접 호실과 일체로 사용한 사례가 기재되어 있습니다. 해당 사항이 205호에 적용되는지, 실제 전유부분 경계와 사용범위가 일치하는지 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한사항도 확인됩니다.
• 도로조건. 남서측 약 23m, 남동측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지 가격 참고. 공시지가는 2,684,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 다만 이는 토지 공시지가이며 해당 호실의 개별 시장가격이나 매매가를 직접 의미하지 않습니다.
• 위반건축물. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 상가·업무시설 혼합 건물은 개별 호실의 위치, 전용면적, 실제 용도, 임대수익 및 공실률에 따라 매수 수요가 달라집니다. 해당 호실의 개별 임대현황과 실거래 비교가 선행되어야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약서, 사업자등록 및 상가 임대차 관련 권리관계를 확인하세요.
• 205호 실제 용도. 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 건물이므로 205호가 실제로 어떤 용도로 이용되고 있는지 확인해야 합니다. 감정평가상 건물 전체의 용도를 개별 호실에 그대로 적용하지 마세요.
• 호실 경계 및 면적. 일부 호실의 경계벽 제거 및 일체 사용 사례가 조사됐습니다. 205호의 실제 경계, 전유부분, 인접 호실과의 연결 여부 및 현황을 확인하세요.
• 근저당권 승계. 2025.08.20. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 최신 등기부와 채권양도 관련 서류를 대조하세요.
• 배당관계. 예상배당표에는 농협은행주식회사 명칭이 사용되어 있습니다. 실제 배당권자, 채권계산서 및 승계 관계를 확인하세요.
• 관리비 체납. 집합건물인 만큼 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부, 장기 공실에 따른 관리비 문제를 확인하세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 임차인 교체 가능성 등을 확인해 수익률을 계산하세요. 단순히 감정가만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
• 입찰가격 산정. 동일 건물 및 주변 상업·업무시설의 실제 거래사례를 확보한 후 입찰 상한을 정하세요. 실거래 비교 없이 신건 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 좋은 매입가격은 다르다”

전주지방법원 2026타경30465는 말소기준권리가 비교적 명확하고, 이후 압류 및 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 시뮬레이션상 근저당권 채권 86,400,000원은 신건뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 검토가 권리분석에서 끝나서는 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 건물이라 205호의 실제 용도와 점유상태가 중요합니다. 일부 호실의 경계벽 제거 및 일체 사용 사례도 있어 개별 호실의 현황 확인이 필요합니다.

특히 사건 청구액과 해당 호실의 근저당 채권액, 근저당권 이전 후의 배당권자 명칭을 정확히 구분해야 합니다. 예상배당표의 권리자 표시까지 원본으로 확인하는 것이 안전합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 임대수익은 아직 검증이 필요하다는 것입니다. 실거래 비교 근거가 없는 상황에서 2억 3,800만원의 신건 가격을 적정가격으로 단정해서는 안 됩니다. 임대관계, 실제 이용상태, 권리승계 및 주변 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.