전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1360-10에 위치한 주건축물제1동 5층 503호입니다. 사건상 용도는 '기타'이며, 감정평가서상 해당 건물에는 근린생활시설과 업무시설이 함께 있고, 이 물건이 속한 구분은 업무시설(사무소 및 일부 공실)로 조사되었습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트와 동일한 기준으로 판단해서는 안 됩니다.
등기부상 가장 중요한 권리는 2024년 2월 23일 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 88,800,000원이며, 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 후순위 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그런데 이 물건은 권리의 순서보다 현실적인 점유관계와 독립적인 사용 가능 여부에 더 주목해야 합니다. 매각물건명세서에는 한국석·면안전이라는 주거 용도 임차인 2명이 기재되어 있지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 동시에 인접한 504호와 경계벽을 제거한 상태이므로, 낙찰 후 503호만 독립적으로 인도받고 사용할 수 있는지 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1360-10 주건축물제1동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 17 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 기타 · 감정평가상 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 경매개시 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청채권액 | 7,712,902,027원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.23 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 88,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 특이사항 | 인접 상가 504호와 경계벽을 제거하여 일체로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
등기부상 2019년 설정된 신한은행 근저당권 3건은 2024년 2월 23일 해지에 따라 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 88,800,000원입니다.
해당 근저당권은 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별도의 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다. 이후 전주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
매각물건명세서에 한국석·면안전 2명이 주거 용도로 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고자가 아닌 실제 임차인으로 분류되는 인원입니다.
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국석 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판단 필요 |
| 면안전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판단 필요 |
실제 임차인 2명. 보증기관 승계 또는 대위변제에 따른 중복 신고자는 없습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다.
대항력 인수형의 가격 계산은 특히 주의해야 합니다. 만약 임차인의 유효한 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크며 해당 보증금의 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 해당 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 계산이 불가능합니다.
③ 가장 중요한 현장 변수 — 504호와 경계벽 제거
경계벽 제거는 단순한 내부 인테리어 문제로 끝나지 않을 수 있습니다. 인접 호실과의 출입·점유 관계, 원상회복 가능 여부, 건축물의 구분 및 안전 관련 사항을 확인해야 합니다. 특히 504호 소유자 또는 점유자의 협의가 필요한 상황이라면 낙찰 후 사용 개시가 지연될 가능성도 고려해야 합니다.
- 독립 출입. 503호에 별도의 출입구가 있고 504호를 거치지 않고 이용할 수 있는지 확인합니다.
- 경계 복원. 제거된 경계벽의 위치와 복구 가능 여부, 필요한 공사 범위를 확인합니다.
- 점유 구분. 한국석·면안전이 실제로 어느 부분을 점유하는지, 503호와 504호의 점유가 구분되는지 확인합니다.
- 인접 호실. 504호의 소유·점유 관계와 본건 매각범위에 포함되지 않는 부분을 명확히 확인합니다.
- 이용 적법성. 업무시설의 주거 사용 여부와 경계벽 제거에 따른 건축 관련 문제를 확인합니다.
④ 가격 판단 — 신건 210,000,000원의 적정성
감정가와 현재 최저매각가는 모두 210,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 현재 가격은 감정가의 100%입니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 210,000,000원 | 시세 대비 적정성 미확인 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 168,000,000원 | 임차인 인수위험 별도 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 134,400,000원 | 실질취득비용 확인 필요 |
유찰 시나리오상 최저매각가는 168,000,000원, 134,400,000원으로 낮아집니다. 그러나 최저매각가 하락이 곧 투자수익이나 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.
이 물건은 일반적인 아파트와 달리 업무시설로 조사되고 있으며, 인접 호실과 경계벽을 제거한 상태입니다. 동일하거나 유사한 업무시설의 거래가격을 확인해야 적정 매수가를 산정할 수 있습니다. 현재 확인되는 실거래 비교가격이 없으므로 감정가 210,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지 확정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 117,460,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 88,800,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제·임차보증금 배당 및 별도 청구채권의 배당관계는 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 117,460,000원은 제한된 계산상 잔액일 뿐 실제 교부 예정액이 아닙니다.
⑥ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 신건 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 예상 매각가 | 210,000,000원 | 168,000,000원 | 134,400,000원 |
| 근저당권 배당 | 88,800,000원 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 근저당권 미배당 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 모형상 소유자 잔여 | 117,460,000원 | 76,048,000원 | 42,918,400원 |
| 신청채권자 배당 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 모형상 인수액 | 0원 | 0원 | 0원 |
표는 주어진 배당 시나리오를 그대로 표시한 것입니다. 각 회차의 모형상 인수액 0원은 임차인의 대항력과 보증금이 확인되었다는 뜻이 아닙니다. 실제 배당순위와 매수인 인수 여부는 권리관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방검찰청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지 특성. 준주거지역의 상업용 건부지이며, 토지 형상은 대체로 평탄한 세장형으로 조사되었습니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 23미터, 남동측 또는 북서측 약 15미터, 북동측 약 10미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 토지이용규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 2,684,000원/㎡입니다. 개별 토지의 공시지가로, 본건 503호의 거래가격이나 전유부분 가치와 동일한 금액은 아닙니다.
- 환금성. 업무시설로 조사되는 물건으로, 주변의 업무·상업 수요와 개별 호실의 독립 사용 가능 여부가 매각성과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 인접 504호와의 일체 사용 상태는 매수 수요를 제한할 수 있는 위험요인입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 한국석·면안전 각각의 전입신고일과 실제 점유 개시시점을 확인하고, 2024.02.23 말소기준권리와 비교해야 합니다.
- 보증금 및 배당요구 확인. 두 임차인의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 주거 사용의 법적 성격 확인. 감정평가상 업무시설인 공간을 주거로 사용하는 경위와 관련 법률상 대항력 인정 가능성을 확인해야 합니다.
- 503호·504호 경계 확인. 제거된 경계벽과 출입구의 실제 상태를 확인하고, 503호만 독립적으로 사용·인도받을 수 있는지 조사해야 합니다.
- 경계벽 복원 가능성 확인. 원상회복에 필요한 공사, 허가·신고 여부 및 비용을 확인해야 합니다.
- 신청채권액 확인. 7,712,902,027원의 신청채권액과 88,800,000원의 근저당권 채권최고액 사이의 관계, 채권 이전 내역 및 실제 배당대상을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물 또는 유사한 업무시설의 최근 거래가격과 임대수익을 확인한 후 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 임차인 2명의 실제 점유 범위와 504호 사용관계를 확인해 인도·명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 건축물대장을 최종 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준이 명확해도, 안전한 낙찰은 별개다”
이 물건의 등기상 권리관계는 복잡해 보이는 청구금액에 비해 비교적 명확합니다. 과거 신한은행 근저당권들은 이미 말소되었고, 2024년 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 실제 입찰 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 한국석·면안전 두 임차인의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다. 게다가 503호는 인접 504호와 경계벽이 제거되어 일체로 사용되고 있어 독립적인 사용과 인도, 원상회복 가능성까지 확인해야 합니다.
감정가 210,000,000원의 적정성을 판단할 수 있는 실거래 비교도 확인되지 않았습니다. 향후 168,000,000원 또는 134,400,000원으로 최저가가 내려가더라도 인수 보증금이나 물리적인 분리 문제를 해결하지 못하면 낮은 낙찰가가 곧 저렴한 실질취득비용으로 이어지지는 않습니다.
종합 판단은 C등급(41점), 신중 검토형입니다. 등기상 말소구조는 긍정적이나, 임차인 인수위험·경계벽 제거·시세 검증 부재가 함께 존재하므로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 임차인 권리 확인과 503호의 독립 사용 가능성 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
