전주지방법원 2026타경30465. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 2층 204호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사대승타워이며, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 감정가는 267,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다.

이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 집합건물 내 호실입니다. 감정평가서에는 소매점과 사무소가 함께 있는 건물로 설명돼 있고 일부 공실도 언급됩니다. 개별 204호의 실제 사용 형태와 임대 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

권리분석의 핵심은 단순히 매각물건명세서에 인수권리가 없다고 적혀 있다는 사실만이 아닙니다. 2024년 2월 설정된 근저당권의 이전등기와 2024년 9월 압류의 우선순위, 그리고 채권자 배당이 0원으로 계산된 배당 산출의 정합성을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전등기와 압류의 순위 충돌

등기 흐름에서 가장 먼저 구분할 것은 과거에 설정됐다가 말소된 근저당과 현재 권리이전 기록이 남아 있는 근저당입니다.

그런데 계산된 우선권리 정보에는 2024.09.06 전주시 압류가 기준권리로 표시돼 있습니다. 이는 2024.02.23 근저당권 설정 및 2025.08.20 이전등기와 날짜상 충돌합니다. 3번 근저당권의 말소 표시와 3-2 이전등기의 존속 표시가 함께 존재하므로, 이전등기의 효력과 해당 담보권의 현재 상태를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.

2024.06.11 등기된 임원재산보전처분은 2026.05.12 실효에 따른 말소등기가 접수돼 있습니다. 2026.05.13에는 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 전주시 압류는 제공된 권리분석에서 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 임대차 확인이 필요하다

입찰 전에는 현재 점유자, 임대차계약 여부, 보증금, 사업자등록 및 전입 관련 사항, 확정일자 등을 확인해야 합니다. 상가·업무시설은 실제 사용자가 소유자와 다른 경우가 있을 수 있으므로 현장 방문과 점유관계 확인이 중요합니다.

감정평가서에는 일부 호수의 경계벽을 제거해 인접 호실과 일체로 사용하고 있다는 조사 내용도 있습니다. 특히 인접 상가 504호와 경계벽을 제거해 함께 사용하는 사례가 언급됩니다. 해당 내용이 204호에 직접 적용되는지, 현재도 통합 사용 중인지, 독립된 호실로 사용 가능한지는 현장과 건축물 현황을 대조해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 비교는 판단 유보

현재 감정가와 최저매각가는 모두 267,000,000원으로 신건입니다. 동일 호실이나 유사한 상가·업무시설의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가가 주변 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거는 부족합니다.

* 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 및 배당 시나리오상 매수인 인수액 0원 기준입니다. 선행 근저당권의 효력과 배당관계가 확인되지 않은 상태에서 실제 인수 위험이 확정적으로 0원이라고 단정하는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 이용상태. 근린생활시설은 소매점 및 일부 공실, 업무시설은 사무소 및 일부 공실로 이용되고 있습니다. 204호의 구체적인 용도는 현장과 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 건물 내 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지 이용. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 중로1류·중로2류·소로1류와 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 일부 호실의 경계벽 제거 및 인접 호실과의 일체 사용 여부는 실제 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 상가·업무시설이 혼재하고 일부 공실이 있는 건물입니다. 개별 호실의 임대수요와 실제 사용 형태, 독립된 구획 상태에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교자료만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없는 상황입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선행 근저당권 원본 확인. 2024.02.23 농협은행 근저당권 설정과 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기가 현재 유효하게 존속하는지 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
• 말소기준권리 재확인. 계산상 기준권리는 2024.09.06 전주시 압류로 표시되지만, 그보다 앞선 2024.02.23 근저당권과 이전등기가 존재합니다. 두 권리의 순위 및 말소 여부를 확정하기 전에는 권리분석을 마무리하지 마세요.
• 청구액과 담보 범위 확인. 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 해당 호수의 근저당 채권최고액 118,800,000원을 구분하고, 해당 호실에 실제로 귀속되는 담보권 및 배당 가능 범위를 확인하세요.
• 배당표 재검증. 채권자 배당 0원으로 산출된 이유를 확인해야 합니다. 근저당권 이전등기와 실제 채권신고·배당요구 내역을 대조하고, 소유자 교부액 262,462,000원을 확정된 잔여금으로 간주하지 마세요.
• 임대차 및 점유 조사. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 임대차계약, 보증금 및 사업자등록 등 상가 임대차 관련 사항을 확인하세요.
• 호실 독립성 확인. 일부 호실의 경계벽 제거와 인접 상가 504호와의 일체 사용이 언급돼 있습니다. 204호의 실제 경계, 출입구, 사용 형태 및 원상회복 필요성을 확인하세요.
• 용도 확인. 건물 전체는 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 204호의 개별 용도와 건축물대장상 용도, 현재 실제 사용이 일치하는지 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 267,000,000원만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 개별 호실의 임대수익과 현장 상태를 반영해 입찰가를 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유관계를 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수권리 없음”만으로 안전한 물건은 아니다

전주 2026타경30465는 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 물건입니다. 배당 산출에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 표면적으로는 부담이 적어 보입니다.

그러나 등기에는 2024.02.23 설정된 채권최고액 118,800,000원의 근저당권과 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기가 남아 있습니다. 계산된 기준권리는 이보다 늦은 2024.09.06 전주시 압류로 표시돼 있어 우선순위 판단을 다시 해야 합니다.

더욱이 신청채권 청구액은 7,712,902,027원인데 배당 산출에는 채권자 배당이 0원으로 나타납니다. 임대관계 역시 미상이며, 일부 호실의 경계벽 제거 및 통합 사용 가능성도 확인해야 합니다.

결론은 명확합니다. 명세서상 인수권리는 없지만, 등기와 배당의 정합성은 아직 확인이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 근저당권의 실제 존속 여부와 해당 호실의 배당관계를 확정하는 데 있습니다.