전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1 소재 집합건물의 4층 406호입니다. 등기상 소유자는 주식회사대승타워이며, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 상업지역 주변의 집합건물로, 아파트와는 다른 관점에서 점유·임대·환금성을 확인해야 합니다.
권리관계에서는 2024.09.06. 전주시 압류가 분석상 말소기준권리로 표시됩니다. 그보다 앞선 2024.02.23. 농협은행주식회사 근저당권은 이미 말소된 권리로 분류되어 있으나, 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기도 존재합니다. 따라서 해당 근저당권의 최종 말소 여부와 말소기준권리의 정확성은 원본 등기부에서 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 4층 406호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 | 집합건물 · 기타(근린생활시설·업무시설 혼재 건물) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (단독소유) |
| 소유자 상호변경 | 대승음료주식회사 → 주식회사대승타워 (2020.09.29. 등기) |
| 감정가 | 173,000,000원 |
| 최저매각가 | 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 7,712,902,027원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 압류와 근저당 이전관계 확인
기존 전북은행 근저당권은 채권최고액 3,720,000,000원과 3,600,000,000원으로 설정되었다가 2024.02.23. 해지를 원인으로 말소되었습니다. 농협은행주식회사 근저당권은 채권최고액 76,800,000원으로 2024.02.23. 설정되었으며, 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있습니다.
2024.06.11. 설정된 임원재산보전처분은 2026.05.12. 등기 말소되었습니다. 이후 경매개시결정은 2026.05.13. 등기되었습니다.
매각물건명세서 명시 법정지상권: 해당사항 없음.
매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 판단은 점유·임대관계와 개별 등기권리의 최종 확인을 대신하지 않습니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 미등재, 임대관계 미상
| 구분 | 확인 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 등재 임차인 | 0명 | 등재 없음 |
| 대항력 | 개별 임차인 확인되지 않음 | 미상 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 없음 | 미상 |
| 보증금 승계 | 명시된 인수금액 0원 | 인수 0원 |
| 임대관계 | 감정평가상 임대관계 미상 | 현장 확인 |
임차인이 등재되지 않았다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 구별해야 합니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 406호의 실제 사용·점유자, 임대차계약 체결 여부, 보증금과 확정일자, 사업자등록 및 점유개시 시점 등은 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 검증 전까지 보류
감정가와 신건 최저매각가는 모두 173,000,000원입니다. 아직 유찰이 발생하지 않아 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다.
다만 이 물건의 가격 적정성을 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 업무시설·근린생활시설의 최근 실거래와 임대수익 수준을 비교해야 합니다. 확인된 비교 거래가 없으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 173,000,000원 | 100% | 신건 |
| 1회 유찰 시 | 138,400,000원 | 80% | 가정 |
| 2회 유찰 시 | 110,720,000원 | 64% | 가정 |
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,222,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 미반영 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 169,778,000원 |
위 표는 제공된 자동 배당 계산값입니다. 채권자 배당액이 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당예상표로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각대금 | 계산상 미배당 | 매수인 인수 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 173,000,000원 | 0원 | 0원 | 169,778,000원 |
| 1회 유찰 | 138,400,000원 | 0원 | 0원 | 135,662,400원 |
| 2회 유찰 | 110,720,000원 | 0원 | 0원 | 108,369,920원 |
모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 미배당액 역시 모든 회차에서 0원으로 표시되는 이유는 채권자 청구액이 배당 계산에 반영되지 않았기 때문입니다. 이를 채권이 전액 변제된다거나 실제 미배당이 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·아파트단지·단독주택·법원 등이 혼재하는 상가지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 건물에는 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재하며 일부 공실이 존재합니다. 406호의 개별 이용상태와 실제 점유 여부는 확인이 필요합니다.
- 임대 및 내부 상태. 임대관계는 미상입니다. 감정평가에서는 일부 호실이 경계벽을 제거하여 일체로 사용되는 상태가 확인되었습니다. 특히 기호 버는 인접 상가 504호와 일체로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 해당 내용이 406호의 이용·구획에 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 소재지는 준주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 토지면적은 1,079.4㎡이며, 토지이용상황은 업무용입니다. 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다.
- 도로 조건. 해당 소재지 일대는 폭 20~25m 중로1류, 폭 15~20m 중로2류 및 폭 10~12m 소로1류에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 토지 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 해당하며, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 실제 호실 내부의 구획·사용현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 상업용 집합건물입니다. 환금성은 개별 호실의 용도, 실사용 면적, 임대수익, 공실률 및 지역 거래수요에 영향을 받습니다. 현재 확인된 실거래 비교가격만으로는 환금성의 우열을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 말소 여부. 2024.02.23. 설정된 농협은행주식회사 근저당권과 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 관계를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 말소기준권리 확정. 2024.09.06. 전주시 압류가 정확한 말소기준권리인지, 그보다 선순위로 존속하는 권리가 없는지 확인하세요.
- 실제 채권 배당. 청구액 7,712,902,027원과 개별 담보권의 채권최고액을 구별하고, 실제 배당순위 및 배당가능액을 검토하세요.
- 점유·임대차 조사. 406호의 현재 점유자, 임차보증금, 임대차계약 및 사업자등록 현황을 확인하세요. 임대관계 미상을 임차인 없음으로 단정하지 마세요.
- 호실 구획. 인접 호실과의 경계벽 변경 여부, 독립적 이용 가능 여부 및 현재 사용상태를 확인하세요.
- 실거래 및 임대수익 검증. 동일 건물과 인근 유사 상업용 부동산의 실거래가격, 임대료, 관리비 및 공실 상태를 비교해 응찰가격을 산정하세요.
- 관리비·체납 공과금. 관리사무소 등을 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하세요. 전주시 압류와 관련된 체납의 성격 및 배당관계도 확인 대상입니다.
- 매각 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전하다고 볼 수 없다
이 사건에서 우선 확인되는 장점은 매각물건명세서상 별도의 인수권리가 없고, 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점입니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝내기는 어렵습니다. 농협은행 근저당권의 말소 표시와 농업협동조합자산관리회사로의 후속 이전등기, 그리고 7,712,902,027원의 청구액이 반영되지 않은 예상배당표는 입찰 전 검증해야 할 핵심 사항입니다.
여기에 임대관계 미상, 상업용 집합건물의 개별 이용상태 확인 필요성, 실거래 비교가격 부재까지 겹쳐 있습니다. 감정가 173,000,000원이 적정한지 판단할 근거도 아직 충분하지 않습니다.
종합 판단은 D등급. 인수권리 없음이라는 긍정적 요소는 있지만, 주요 등기 관계와 배당계산의 신뢰성이 검증되지 않았고 가격 적정성도 확인되지 않았습니다. 현재는 적극적인 가격 메리트를 인정하기보다 권리·배당·점유·시세를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
