전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 만성중앙로 17에 위치한 주건축물 제1동 4층 403호입니다. 소유자는 주식회사대승타워이며, 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매입니다. 등기부상 핵심 권리는 2024년 2월 23일 설정된 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 93,600,000원 근저당권입니다. 이후 전주시 압류가 설정됐지만 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 2019년 신한은행 근저당권 3건은 2024년 2월 23일 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준 근저당권은 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.

다만 이 물건은 가격과 실제 점유상태를 별도로 살펴야 합니다. 감정평가서상 건물에는 소매점 등 근린생활시설과 사무소 등 업무시설이 함께 있고 일부 공실도 확인됩니다. 임대관계는 미상이며, 403호 자체의 실제 이용 형태와 임대차 관계를 확인하기 전에는 안정적인 수익형 부동산이라고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸

권리분석의 핵심은 2024년 2월 23일입니다. 이날 기존 신한은행 근저당권 3건이 해지로 말소되는 한편, 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 93,600,000원 근저당권이 새로 설정됐습니다. 따라서 기존 신한은행의 과거 담보권을 현재 인수 위험으로 볼 이유는 없습니다.

이후 2024년 9월 6일 전주시 압류가 등재됐지만 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 해당 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026년 5월 13일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 가격 분석 — 신건 2억 1,000만원, 시세 메리트는 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 210,000,000원입니다. 유찰이 한 번도 발생하지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 이 물건은 주거용 아파트와 달리 근린생활시설·업무시설이 혼재된 건물 내 집합건물입니다. 동일 건물 또는 인근 유사 상가·업무시설의 최근 실거래가, 임대료, 공실률을 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

신건 매각가 210,000,000원을 가정하면 집행비용 약 3,740,000원, 말소기준 근저당권 배당 93,600,000원, 소유자 잔여금 112,660,000원으로 계산됩니다. 말소기준 근저당권은 채권최고액 기준 전액 배당되는 구조이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰별 배당 및 취득 시나리오

위 금액은 제공된 회차별 배당 시나리오를 옮긴 것입니다. 실제 매각대금, 집행비용, 당해세 및 기타 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 임차인·점유 현황 — 인수권리는 없지만 현장 확인은 필수

다만 감정평가서에는 해당 건물의 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 건물 내 일부 근린생활시설과 업무시설이 공실인 것으로 조사됐습니다. 따라서 임차인 명단이 확인되지 않는다는 사실만으로 403호가 공실이거나 즉시 인도 가능한 상태라고 단정해서는 안 됩니다.

입찰 전에는 403호의 실제 사용자를 확인하고, 점유자와 임대차계약서·보증금·차임·관리비·계약기간을 대조해야 합니다. 실제 임차인이나 점유자가 확인되면 매각물건명세서 및 현황조사서와 일치하는지도 살펴야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측 약 23m, 남동측 또는 북서측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 건물 이용. 근린생활시설은 소매점, 업무시설은 사무소로 이용 중이며 일부 공실이 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층으로 승강기·위생 및 급배수·소방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 981.4㎡이며 평탄한 세로장방형 토지입니다. 현황은 업무용 건부지로 기재돼 있습니다. 이 면적은 필지 기준으로 해당 403호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 소로1류·중로1류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 2,684,000원/㎡입니다.
• 건물 이용상 주의. 감정평가서에는 일부 호실에서 경계벽을 제거하고 일체로 사용하는 사례가 기재돼 있습니다. 특히 인접 상가와 통합 사용된 호실도 있으므로 403호의 전유부분 경계와 실제 이용 현황을 별도로 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 상가·업무시설 혼재 건물로 주거용 아파트와 매수 수요 및 임대수익 평가 방식이 다릅니다. 일부 공실과 임대관계 미상을 고려하면 실제 임대수요 및 매각 가능 가격을 확인하기 전까지 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 403호 실제 용도. 공부상 용도와 현재 사용 중인 업종·공간이 일치하는지 확인하세요. 건물 전체가 상가·업무시설 혼재 구조이므로 403호 자체의 구체적인 이용 형태를 확인해야 합니다.
• 점유자 및 임대차. 임대관계 미상입니다. 현장 방문을 통해 점유자, 임대차계약, 보증금, 월세, 계약기간 및 실제 인도 가능성을 확인하세요.
• 전유부분 경계. 일부 호실의 경계벽 제거 및 통합 사용 사례가 기재돼 있습니다. 403호의 경계벽·출입구·전유면적과 현황이 일치하는지 확인하세요.
• 가격 상한. 최저가 210,000,000원은 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가를 적정 시세로 간주하지 말고 유사 상가·업무시설의 매매가격과 임대료를 직접 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원으로 계산됩니다. 이 가격들은 회차별 최저가 시나리오이지 시세나 적정 입찰가를 의미하지 않습니다.
• 배당 및 채권관계. 근저당 채권최고액 93,600,000원과 사건 청구액 7,712,902,027원을 구분하세요. 근저당권 이전 및 배당요구 관계를 원본 등기와 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 관리비·공실 비용. 관리비 체납액, 공용부분 부담, 공실 상태의 유지비, 시설 보수 필요 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 토지이용 규제. 준주거지역·지구단위계획구역 및 상대보호구역 등 관련 규제가 실제 영업·임대 목적에 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
• 추가 비용. 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비 및 공실 기간의 유지비를 낙찰가와 별도로 계산하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 임대 가능성은 별개다

전주 2026타경30465는 말소기준권리 이후 설정된 전주시 압류가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리도 없는 물건입니다. 확인된 임차인도 없어 현재 자료를 기준으로 한 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 복잡하지 않은 편입니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 투자성이 높다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 건물의 403호이며, 일부 공실과 임대관계 미상이 확인됩니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 2억 1,000만원이 시장가격보다 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 사건 청구액과 말소기준 근저당권의 채권최고액이 서로 다르게 표시돼 있으므로 실제 담보권 이전 및 배당 관계를 확인하는 과정도 필요합니다.

권리 측면은 비교적 양호합니다. 다만 가격 메리트와 임대수익성은 아직 검증되지 않았습니다. 이 물건의 입찰 판단은 최저가 숫자보다 403호의 실제 사용상태, 임대 가능성, 주변 상가 거래가격, 공실 유지비를 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리상 안전과 투자상 매력은 반드시 구분해야 합니다.