전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1에 위치한 집합건물 5층 502호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 211,000,000원, 최초 최저매각가도 같은 금액입니다. 등기상 소유자는 주식회사대승타워이며, 경매 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.
건물은 전주지방검찰청 북동측 인근의 상가지대에 위치합니다. 감정평가상 건물 전체에 근린생활시설인 소매점과 업무시설인 사무소가 혼재하며 일부 공실도 조사되었습니다. 다만 이 경매 대상인 502호의 정확한 이용상태와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 주거용 아파트처럼 판단하거나 일반적인 아파트 실거래 시세를 적용해서는 안 됩니다.
권리관계 역시 단순한 무인수 경매로 단정하기 어렵습니다. 현재 예상배당표는 매각대금에서 집행비용만 공제하고 나머지를 소유자에게 교부하는 구조입니다. 그러나 등기에는 근저당권과 압류, 경매개시결정이 기재돼 있고 신청채권액도 상당합니다. 등기상 권리와 배당 산정의 정합성을 확인하기 전에는 예상배당액을 확정적인 금액으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 5층 502호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 | 집합건물(기타) · 근린생활시설 및 업무시설 혼재 건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 |
| 대상 호실 | 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (단독소유) |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 최저매각가 | 211,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청채권액 | 7,712,902,027원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 계약관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 이력의 교차 확인
이 사건의 산정상 말소기준권리는 2024.09.06 전주시 압류입니다. 다만 그보다 앞선 2024.02.23 농협은행 근저당권 설정 기록이 있고, 해당 근저당권에는 이후 권리이전 등기도 기재돼 있습니다. 근저당권 설정등기의 말소 표시와 후속 이전등기의 존속 표시가 일치하지 않으므로 현재 표시된 압류를 최종 말소기준권리로 확정하기 어렵습니다.
더구나 경매 신청채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다. 따라서 실제 근저당권의 존속 여부, 이전등기의 효력, 말소기준권리의 순위를 등기사항전부증명서 원본과 경매기록으로 대조해야 합니다. 현재의 전주시 압류 기준 판단은 잠정적인 분석입니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 0원과 명도 위험은 별개
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리는 해당 없음으로 기재돼 있으며, 예상 인수액은 0원입니다.
| 구분 | 확인 결과 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 없음 | 신고 기준 보증금 인수 없음 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 현장 및 계약관계 확인 필요 |
| 대항력·우선변제 | 판단할 임차인 정보 없음 | 실제 점유자 확인 전 확정 불가 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 | 기재상 인수 0원 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 | 명세서상 해당 없음 |
미확인 점유자가 발견되더라도 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 점유·사업자등록 등 대항요건, 보증금, 확정일자 및 실제 계약관계가 확인되기 전까지는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 계산만 적용하면 신건 낙찰 시 실질취득액은 211,000,000원입니다. 다만 이는 확인되지 않은 임차권 등 추가 인수 부담이 없다는 가정이며, 취득 관련 세금과 기타 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전에는 메리트 판단 보류
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 211,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다.
하지만 동일 건물 또는 유사한 업무·근린생활시설의 최근 실거래 가격을 확인할 수 없어 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 적정 가격이나 투자 매력을 인정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 예상 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 211,000,000원 | 0원 | 211,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 168,800,000원 | 0원 | 168,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 135,040,000원 | 0원 | 135,040,000원 |
각 회차의 예정 최저매각가에 낙찰되고 인수액이 0원이라는 가정입니다. 실제 낙찰가와 실질취득액은 달라질 수 있으며 취득 관련 부대비용은 별도입니다.
특히 업무시설과 근린생활시설은 용도·공실·임대료·관리비·실제 거래가격에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건에서는 인수액뿐 아니라 시장에서 얼마에 다시 매각할 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
현재 예상배당은 집행비용 3,754,000원을 공제하고, 나머지 207,246,000원을 소유자에게 교부하는 것으로 계산돼 있습니다. 채권자에 대한 예상배당은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,754,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 207,246,000원 |
| 합계 | — | 211,000,000원 |
현재 산정된 예상배당 내역입니다. 신청채권액 및 등기상 담보권과 배당 계산 사이에 불일치가 있으므로 실제 배당 결과로 확정할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
특히 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 존속 여부가 명확하지 않습니다. 따라서 채권자 배당이 없는 현재의 계산 결과는 등기상 권리관계와 맞지 않을 가능성이 있습니다. 신청채권액이 이 호실에만 배분되는 채권액인지도 단정할 수 없으므로, 공동담보와 실제 피담보채권 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물 상태·환금성
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동, 전주지방검찰청 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재한 상가지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 외벽은 돌붙임 등, 내부는 인테리어·시멘트 몰탈 및 일부 타일 마감입니다. 기본 위생·급배수설비와 승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 건물 전체에 근린생활시설인 소매점과 업무시설인 사무소가 혼재하며 일부 공실도 조사됐습니다. 본건 502호의 실제 이용상태는 추가 확인이 필요합니다.
- 토지. 소재 지번 1366-1은 준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지 전체 면적은 1,079.4㎡이며, 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 대지권 면적이나 개별 시세를 의미하지 않습니다.
- 도로. 대상 소재 건물은 남서측 약 23m, 북서측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 본건 호실의 내부 상태 및 인접 호실과의 실제 구획 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 건물에 사무소·소매점과 공실이 혼재한다는 점을 고려해야 합니다. 동일 용도·규모의 거래사례와 임대수요가 확인되지 않은 상태에서는 재매각 가능성과 적정 매수가격을 확정하기 어렵습니다.
이것이 본건 502호에도 적용된다고 단정할 수는 없지만, 집합건물 입찰에서는 전유부분의 독립성·출입구·경계벽·시설물 설치 상태를 확인할 필요가 있습니다. 입찰 전 건축물대장과 집합건축물 현황도, 실제 호실 경계를 대조하는 것이 안전합니다.
⑥ 회차별 배당 시나리오
현재 계산에서는 회차가 바뀌어도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 다만 신청채권자에 대한 예상배당도 모든 회차에서 0원으로 표시돼 있어, 소유자 잔여금은 확정된 배당 가능 금액이 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가 | 집행비용 추정 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 100% | 211,000,000원 | 3,754,000원 | 207,246,000원 |
| 1회 유찰 80% | 168,800,000원 | 3,163,200원 | 165,636,800원 |
| 2회 유찰 64% | 135,040,000원 | 2,690,560원 | 132,349,440원 |
집행비용은 각 회차 매각가와 현재 계산된 소유자 잔여금의 차액입니다. 채권자 배당 0원을 전제로 산정된 결과이므로, 실제 배당표에서는 채권자 배당과 소유자 잔여가 크게 달라질 수 있습니다.
이 부분은 긍정적이지만, 실제 임대관계가 확인되지 않았으므로 점유 및 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.
또한 실제 임대관계가 미상이며 최근 실거래 가격을 확인할 수 없습니다. 권리분석의 불확실성과 가격 검증의 어려움이 동시에 존재하므로 현재 최저매각가에 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2024.02.23 농협은행 근저당권 90,000,000원의 실제 말소 여부와 2024.09.06 전주시 압류의 기준권리 적정성을 확인하세요.
- 근저당권이전 확인. 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전 기록 및 현재 권리 존속 여부를 확인하세요.
- 배당 계산 재검증. 신청채권액 7,712,902,027원과 예상배당 0원의 차이가 발생한 원인을 확인하세요. 공동담보 관계와 실제 피담보채권 범위도 확인해야 합니다.
- 전주시 압류 관련 조세채권 확인. 압류의 원인이 된 조세채권과 법정기일, 매각대금 배당 및 매수인 부담 가능성을 원본 기록으로 검토하세요.
- 502호 실제 점유 확인. 공실인지, 소유자가 사용하는지, 임차인이나 다른 점유자가 존재하는지 현장에서 확인하세요. 임대관계가 미상이므로 명도비용을 섣불리 0원으로 판단하지 마세요.
- 용도 및 건축물 현황 확인. 집합건축물대장과 호실별 현황도를 확인하고 실제 502호의 용도, 전유부분의 구획, 출입구 및 설비 상태를 대조하세요.
- 실거래 및 임대수익 검증. 만성동 일대의 유사 업무시설·근린생활시설 거래가격, 공실 수준, 임대료와 관리비를 조사한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 체납 관리비 확인. 관리단이나 관리사무소를 통해 미납 관리비 및 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 매각기일 2026.11.16에 앞서 명세서·현황조사·감정평가서·등기사항전부증명서의 최신 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 경매는 아니다
전주지방법원 2026타경30465는 감정가와 최저매각가가 모두 211,000,000원인 신건입니다. 명세서상 인수권리는 없고 예상 인수액도 0원으로 표시돼 있습니다.
그러나 2024.02.23 근저당권 설정과 2025.08.20 근저당권이전 기록은 2024.09.06 전주시 압류를 말소기준으로 산정한 결과와 함께 검토해야 합니다. 더구나 신청채권액 7,712,902,027원에 비해 예상 채권자 배당이 0원으로 표시된 점은 중요한 확인 사항입니다.
가격 측면에서도 최근 실거래 시세와 실제 임대관계가 확인되지 않아 211,000,000원이 저렴한 매수가격인지 판단할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 저가 매수라는 결론이 자동으로 따라오지는 않습니다.
결론은 권리 확인과 가격 판단 모두 보류입니다. 현재 표시된 인수 0원은 긍정적인 출발점이지만, 근저당권의 실제 존속 여부와 배당 산정의 불일치를 해소하고, 502호의 점유·용도·시세를 확인해야 비로소 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 매수할 권리관계가 명확한지, 그리고 실제 시장가격이 얼마인지입니다.
