전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1360-10, 만성중앙로 17 소재 주건축물제1동 3층 303호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 234,000,000원, 첫 매각의 최저가격 역시 234,000,000원입니다. 현재 소유자는 주식회사대승타워로, 종전 상호인 대승음료주식회사에서 상호가 변경된 이력이 있습니다.
등기부의 핵심은 2024.02.23 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그러나 아파트와 동일한 기준으로 접근할 물건은 아닙니다. 감정평가상 건물에는 소매점과 사무소가 혼재하며 일부 공실도 확인됩니다. 개별 303호의 공부상 용도와 실제 이용상태, 점유관계 및 임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1360-10 주건축물제1동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 17 |
| 물건종류 | 집합건물 · 기타 (근린생활시설·업무시설 혼재 건물) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (종전 상호: 대승음료주식회사) |
| 감정가 | 234,000,000원 |
| 최저매각가 | 234,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 7,712,902,027원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 확인 필요 |
| 말소기준권리 | 2024.02.23 농협은행주식회사 근저당권 (채권최고액 84,000,000원) |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 확인할 사항이 있다
현재 권리분석의 출발점은 을구 4번 근저당권입니다. 종전에 신한은행 명의로 설정됐던 근저당권 3건은 2024.02.23 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 작용하는 것은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 명의 근저당권입니다.
해당 근저당권은 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이므로 84,000,000원의 별도 근저당권이 추가 설정된 것으로 계산하지 않습니다. 경매개시결정의 채권자 역시 농업협동조합자산관리회사입니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 추정 0원, 임대관계는 미상
| 확인 대상 | 확인 결과 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 임차인 없음 | 신고 0명 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 | 확인 필요 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 | 인수 없음 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 추정 0원 |
현재 확인된 임차인 신고는 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 구분해야 합니다.
현장에서 별도 점유자가 확인되더라도 전입·사업자등록, 점유 개시 시점, 보증금 및 확정일자 등을 확인하기 전에는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 미확인 점유자가 있다면 그 법적 지위는 대항력 가능·미상으로 두고 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가가 시세라는 보장은 없다
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 234,000,000원입니다. 하지만 이 가격이 적정한지는 별개의 문제입니다. 동일 건물 또는 유사한 근린생활시설·업무시설의 실거래가격, 임대료 및 공실 현황을 비교해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
| 평가 항목 | 금액 또는 상태 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 234,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 234,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 동일·유사 물건 실거래 | 확인 필요 | 가격 비교 보류 |
| 임대수익·공실 | 확인 필요 | 수익성 검증 필요 |
| 매수인 인수 추정액 | 0원 | 명세서상 별도 인수권리 없음 |
상가·업무용 집합건물은 감정가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 같은 건물 안에서도 층, 출입 동선, 전면 노출, 내부 구조, 임차인 유무와 임대료 수준에 따라 거래가격과 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재로서는 신건 234,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 객관적인 비교 근거가 부족합니다.
④ 회차별 매각 시나리오
제시된 매각가격 시나리오는 현재 신건 234,000,000원, 1회 유찰 시 187,200,000원, 2회 유찰 시 149,760,000원입니다. 각 회차의 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 계산상 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 234,000,000원 | 84,000,000원 | 145,924,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 187,200,000원 | 84,000,000원 | 99,779,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 149,760,000원 | 84,000,000원 | 62,863,360원 | 0원 |
회차별 계산상 잔여액은 제시된 예상배당 모형의 수치입니다. 실제 배당액과 소유자 교부액을 확정한 값이 아니며, 신청채권액·조세채권·배당요구 관계를 추가 확인해야 합니다.
가격이 내려가면 매입에 필요한 낙찰대금은 감소하지만, 그 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 별도로 판단해야 합니다. 매수인 인수 추정액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 반면 계산상 소유자 잔여액은 매각가격에 따라 감소합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,076,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | — | 145,924,000원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
회차별 시뮬레이션에서도 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 이는 등기상 근저당권 이전관계 및 예상배당 내용과 함께 확인할 필요가 있는 부분입니다.
신청채권액 전체가 해당 호실에 대한 담보채권인지, 공동담보 또는 다른 채권관계가 포함되는지, 실제 배당순위가 어떻게 구성되는지를 확인해야 합니다. 계산상 잔여액이 곧 소유자에게 실제 지급될 금액이라고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재한 상가지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었고 기본적인 위생·급배수설비, 승강기 및 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재하며 일부 공실이 있습니다. 개별 303호의 실제 이용상태와 임대 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 평탄한 세장형의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 주건축물제1동은 남서측 약 23m, 남동측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 상대보호구역에도 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,684,000원/㎡이며, 해당 필지의 토지면적은 981.4㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로서 개별 303호의 거래가격을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 실제 내부 현황과 공부상 구조의 일치 여부는 현장에서 확인하는 것이 적절합니다.
- 환금성. 법원·검찰청 및 주거시설이 혼재하는 입지이나, 개별 호실의 접근성·임대수요·공실 상태에 따라 거래 가능성이 달라질 수 있습니다. 객관적인 실거래 및 임대료 비교 전에는 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래가격 검증. 전주 만성동의 동일·유사 업무시설 및 근린생활시설 거래가격을 확인하고, 신건 최저가 234,000,000원이 적정한지 비교해야 합니다.
- 개별 호실 용도 확인. 303호의 집합건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 대조하세요. 업무시설·근린생활시설 여부는 임대 가능 업종과 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차인·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 점유 시작 시점을 확인하세요.
- 공실 및 수익성. 일부 공실이 있는 건물이므로 해당 호실의 임대 가능성과 실제 임대료를 확인하세요. 공실 기간에 따른 보유비용도 고려해야 합니다.
- 채권양도 확인. 농협은행주식회사에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 권리관계와 채권양도 내용을 대조하세요.
- 청구금액 확인. 신청채권액 7,712,902,027원이 해당 부동산에 어떤 범위로 연결되는지 확인해야 합니다. 채권계산서, 공동담보 및 실제 배당순위를 검토하세요.
- 조세채권 확인. 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 조세채권의 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
- 회생 관련 이력. 2024.06.11 보전처분과 2026.05.12 말소 경위를 확인하고, 법인 회생 관련 결정이 경매절차에 미치는 영향을 검토하세요.
- 관리비 체납. 집합건물의 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 문제될 수 있는 부분이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 법원의 최신 매각공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 말소와 가격 매력은 별개다”
전주지방법원 2026타경30465의 핵심은 명확합니다. 2024.02.23 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 후순위 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 별도 인수권리가 없어 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
하지만 권리의 말소 가능성만으로 입찰 적합성이 완성되지는 않습니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 둘째, 근린생활시설과 업무시설이 혼재한 건물로 일부 공실이 있으며, 개별 303호의 이용상태와 수익성이 확인되어야 합니다. 셋째, 최저매각가 234,000,000원이 실제 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다.
특히 7,712,902,027원의 신청채권액과 84,000,000원의 말소기준 근저당 채권최고액, 그리고 예상배당상 잔여액 145,924,000원 사이의 관계를 검증해야 합니다. 단순 배당 시뮬레이션만으로 실제 채권 배당과 소유자 교부액을 확정할 수 없습니다.
결론은 “권리 말소 구조는 양호하지만, 가격·점유·배당은 보류”입니다. 신건에서 곧바로 응찰하기보다는 실제 임대현황과 시세를 파악하고, 신청채권과 근저당권 이전관계를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.
