전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1에 있는 집합건물의 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 도로명주소는 만성중앙로 19입니다. 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 형태이며, 감정평가상 소매점과 사무소, 일부 공실이 확인됩니다.

소유자는 주식회사대승타워입니다. 등기부상 최초 소유권보존등기 당시 명칭은 대승음료주식회사였으며, 이후 상호와 주소가 변경됐습니다. 농협은행주식회사가 설정했던 채권최고액 114,000,000원의 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다.

권리분석에서 중요한 것은 선행 근저당의 말소 표시와 후속 권리이전 기록을 함께 확인해야 한다는 점입니다. 전주시 압류가 말소기준권리로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 근저당 설정과 뒤이은 권리이전 등기가 존재합니다. 따라서 등기 순위와 실제 경매신청의 근거가 되는 담보권을 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류와 근저당권 이전의 관계가 핵심

2020년 주식회사전북은행 명의로 설정되었던 채권최고액 3,720,000,000원과 3,600,000,000원의 근저당권은 2024.02.23 해지를 원인으로 말소됐습니다.

같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 114,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025.08.20에는 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기가 접수됐습니다. 이후 2026.05.13 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 표시된 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

2024.06.11에는 소유권 양도·담보권 및 임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 임원재산보전처분이 등기됐으나, 2026.05.12 회생계획 인가 후 폐지결정에 따른 보전처분 실효를 원인으로 말소됐습니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력 확인이 필요하다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 공실이 확정됐다거나 대항력 있는 점유자가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

감정평가상 건물 일부는 소매점 및 사무소로 이용되며 일부 공실도 존재합니다. 또한 일부 호실은 경계벽을 제거해 일체로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 이러한 현황이 401호에 직접 해당하는지는 별도 확인이 필요합니다.

경계벽 변경이나 인접 호실과의 일체 사용 여부는 점유·명도뿐 아니라 실제 이용면적과 원상복구 문제에도 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

③ 가격 분석 — 신건 254,000,000원의 적정성

이 물건의 감정가는 254,000,000원이며, 현재 최저매각가격도 동일한 254,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 경매가 진행됩니다.

다만 직접 비교할 수 있는 실거래가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않아 최저가격이 주변 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가에서 유찰로 가격이 내려간다는 이유만으로 저가 매수 기회라고 평가해서는 안 됩니다.

회차별 산출 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 점유·임대관계가 확인되지 않았으므로 이를 실제 취득비용의 확정값으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

위 표는 현재 산출 결과를 그대로 표시한 것입니다. 신청채권액 7,712,902,027원이 채권자 배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당 가능액이나 소유자 잔여액으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

각 회차에서 신청채권자에게 지급되는 금액은 0원으로 표시되어 있고, 신청채권 충족 여부도 모두 미충족입니다. 따라서 소유자 잔여액은 확정 배당액이 아닌 현재 계산상의 참고값입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재하는 상가지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있고 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 건물 내에 근린생활시설인 소매점과 업무시설인 사무소가 혼재하며 일부 공실이 조사됐습니다. 401호의 실제 이용상태와 점유 여부는 확인이 필요합니다.
• 토지. 소재지 만성동 1366-1은 준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 토지의 형상은 세로장방형입니다.
• 도로. 감정평가상 남서측 약 23m, 북서측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 다만 이는 토지가격 판단을 위한 지표로, 해당 구분건물의 개별 시세와 동일하지 않습니다.
• 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역 및 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 건축물 현황. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 건물 일부에서 경계벽을 제거한 일체 사용이 조사되었으므로, 해당 호실과의 관련성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 업무·상업시설과 공공기관이 분포하는 입지이나, 이 물건과 직접 비교할 실거래가격 및 임대수익 자료가 확인되지 않았습니다. 매각 소요기간이나 적정 환금가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 검증. 전주시 압류가 말소기준으로 표시된 근거와 농협은행 근저당의 말소·이전 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
• 신청채권과 배당 확인. 신청채권액 7,712,902,027원과 예상배당액 0원의 차이를 공동담보 관계 및 실제 배당대상 채권과 대조해야 합니다.
• 임차인·점유 조사. 임대관계 미상 상태입니다. 현장 점유자와 사용관계, 보증금, 사업자등록·확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 매각물건명세서 확인. 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 최종 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조하세요.
• 실제 이용상태 확인. 401호가 사무소 또는 다른 용도로 사용되는지, 공실인지, 인접 호실과 연결되어 있는지 확인하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 254,000,000원의 적정성은 아직 확인되지 않았습니다. 동일 용도·입지의 실거래 및 임대 사례를 확보한 뒤 입찰가격을 결정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 203,200,000원, 2회 유찰 시 162,560,000원의 최저가 시나리오가 제시되어 있습니다. 할인율만을 근거로 입찰하지 마세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자의 인도 협의, 점유 해소 비용을 사전에 검토하세요.
• 공부·현황 대조. 건축물대장상 용도와 실제 이용상태, 경계벽 변경 여부 및 구분소유 부분의 독립성을 확인하세요.
• 서류 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장 상태를 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “인수권리 없음 ≠ 입찰 위험 없음”

전주지방법원 2026타경30465는 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없다는 점에서 권리상 긍정적인 요소가 있습니다. 현재 산출 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건을 곧바로 안전한 저가 매수 대상으로 평가하기는 어렵습니다. 임대관계 미상으로 점유 및 대항력 확인이 필요하고, 선행 근저당의 말소 표시와 후속 권리이전 기록도 대조해야 합니다. 특히 신청채권액 7,712,902,027원이 예상배당에 반영되지 않은 문제는 실제 배당순위를 검증하기 전까지 해결되지 않습니다.

더욱이 신건 최저가 254,000,000원이 시장가격보다 유리하다는 근거도 확인되지 않았습니다. 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 건물인 만큼 주거용 아파트와 달리 실제 용도·임대수익·공실 위험·환금성을 함께 평가해야 합니다.

결론은 권리·배당 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 등기부와 점유관계의 불확실성을 해소하고 주변 거래가격을 검증한 뒤, 현재 가격 또는 유찰 후 가격에서 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.