전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1360-10, 주건축물제1동 3층 305호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사대승타워이며, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 등기상 핵심은 2024년 2월 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 전주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025년 8월 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

권리 자체는 비교적 단순합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 다만 이 물건은 권리보다 실제 이용상태와 임대관계 확인이 중요합니다. 감정평가서에는 건물 내 근린생활시설과 업무시설이 함께 존재하고 일부 호실의 경계벽을 제거해 일체로 사용하는 사례도 기재되어 있습니다. 감정평가서상 임대관계 역시 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸

말소기준권리는 을구 4번 농협은행 근저당권입니다. 2024.02.23 설정된 채권최고액 96,000,000원의 근저당권으로, 이보다 앞서 설정됐던 신한은행 근저당권 3건은 같은 날 말소되었습니다.

갑구 3번 전주시 압류는 2024.09.06 설정되어 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.06.11 설정된 임원재산보전처분도 회생계획 인가 후 폐지결정에 따른 실효로 2026.05.12 말소되었습니다.

을구 4번 근저당권은 2025.08.20 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 즉, 최초 근저당권자는 농협은행이지만 현재 등기상 권리자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 경매 신청채권자와 현재 근저당권자의 권리관계는 등기상 이전 내역으로 연결됩니다.

② 물건 이용상태 — 305호의 실제 용도와 독립성이 관건

이 건물은 감정평가상 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 집합건물입니다. 근린생활시설은 소매점 및 일부 공실, 업무시설은 사무소 및 일부 공실로 이용되는 것으로 조사되었습니다. 따라서 이 물건을 주거용 아파트나 일반적인 주택 경매와 같은 기준으로 평가해서는 안 됩니다.

특히 감정평가서에는 일부 호실이 경계벽을 제거해 하나의 공간처럼 사용되는 것으로 조사되어 있습니다. 그중 인접 상가 504호와 일체로 사용하는 사례도 언급됩니다. 다만 해당 내용이 이번 경매 대상인 305호에 직접 해당한다고 단정할 수는 없습니다. 305호 자체의 출입구, 경계벽, 전용 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

감정가와 동일한 219,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 3,866,000원을 제외하고 말소기준 근저당권에 96,000,000원이 배당됩니다. 계산상 근저당권은 전액 배당되고 소유자에게 119,134,000원이 잔여 배당되는 구조입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 담보배당은 유지

제시된 시나리오에서는 2회 유찰에 해당하는 140,160,000원까지 매각가가 내려가도 근저당권 채권최고액 96,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 소유자에게 돌아가는 잔여금은 회차가 내려갈수록 감소합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 남서측 약 23m, 남동측 또는 북서측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 토지 전체 면적은 981.4㎡이며, 토지이용상황은 업무용으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 2,684,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 개별 집합건물 호실의 실거래가격을 의미하지 않습니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있으며, 소로1류·중로1류·중로2류와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 건물입니다. 305호의 실제 용도, 공실 여부, 임대수요 및 독립 사용 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 주거용 부동산과 동일한 거래 기준을 적용해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 305호 실제 용도. 건축물대장과 현장 사용상태를 대조하세요. 근린생활시설인지 업무시설인지, 실제 사용 용도와 허용 용도가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 점유·임대차. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임차인, 보증금, 차임, 계약기간 및 명도 가능성을 확인하세요. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 현장 점유 문제가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 경계벽 및 호실 독립성. 일부 호실의 경계벽 제거 및 인접 504호와 일체 사용 사례가 기재되어 있습니다. 이 사례가 305호에 해당하는지, 305호의 출입구와 내부 경계가 독립적으로 유지되는지 확인하세요.
• 근저당권 이전. 2024.02.23 농협은행 근저당권이 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 등기상 권리이전과 배당 관련 서류의 채권자 명의를 대조하세요.
• 청구액과 담보액 구분. 사건 청구액 7,712,902,027원과 이 호실 근저당 채권최고액 96,000,000원은 별개로 검토해야 합니다. 실제 피담보채권 및 공동담보 관계를 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근의 유사한 근린생활시설·업무시설 거래사례를 확보하세요. 주거용 아파트 실거래가를 이 물건의 비교가격으로 사용해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 유지비. 관리주체를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담금, 시설 유지비 및 공실 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다르다

전주 2026타경30465는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 전주시 압류가 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리도 없는 물건입니다. 확인된 임차인도 없어 현재 분석상 매수인 인수금은 0원입니다. 권리관계만 보면 비교적 단순한 경매입니다.

그러나 이 물건을 단순히 권리가 깨끗하다는 이유로 좋은 투자물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고, 임대관계는 미상입니다. 일부 호실의 경계벽 제거와 인접 504호와의 일체 사용 사례도 확인이 필요합니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 219,000,000원의 가격 적정성을 검증할 수 없습니다.

또한 사건 청구금액 7,712,902,027원과 해당 호실의 근저당 채권최고액 96,000,000원을 혼동하지 말아야 하며, 근저당권 이전에 따른 배당 상대방도 최종 확인해야 합니다.

권리 인수 측면은 양호합니다. 하지만 실제 용도·점유·호실 독립성·시세 검증은 입찰 전 필수입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 물건입니다. 이 경매의 핵심은 낙찰가격 자체보다 305호를 실제로 어떤 상태로 인수해 어떻게 사용할 수 있는지 확인하는 데 있습니다.