전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1360-10, 주건축물제1동 1층 103호에 관한 경매입니다. 사건의 용도 분류는 대지이며, 등기상 부동산은 집합건물입니다. 감정평가상 해당 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 상업용 건물입니다. 토지정보상 지목은 대, 용도지역은 준주거지역입니다.

권리의 출발점은 비교적 명확합니다. 2019년 설정된 신한은행 근저당 3건은 2024년 2월 해지되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 그날 새로 설정된 농협은행 근저당권(채권최고액 2억 9,880만원)이 말소기준권리이고, 이후 전주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

다만 이 사건은 단순히 등기부만 보고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있고, 감정평가서에는 일부 호실의 경계벽을 제거해 인접 호실과 일체로 사용하는 내용이 있습니다. 실제 매각 대상의 범위와 현장 사용 상태를 확인하는 것이 입찰 전 핵심 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 농협 근저당이 기준

말소기준권리는 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 298,800,000원입니다. 이후 2025년 8월 20일 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 설정 순위와 말소기준일 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.

등기부상 2019년 8월 20일 설정된 신한은행 근저당권 3건(채권최고액 3,000,000,000원, 1,680,000,000원, 1,656,000,000원)은 2024년 2월 23일 해지로 말소됐습니다. 이 과거 담보권을 현재 인수해야 하는 권리로 오인하면 안 됩니다.

② 가격 분석 — 시세 메리트는 아직 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,968,000,000원입니다. 유찰은 0회로 신건입니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율은 100%이며, 아직 가격 할인 효과가 발생하지 않은 상태입니다.

이 물건은 일반적인 아파트나 다세대주택처럼 동일 면적의 실거래 평균을 바로 적용하기 어렵습니다. 집합건물 1층의 상업·업무시설 혼재 건물이고, 감정평가서상 일부 호실은 경계벽을 제거해 일체로 사용하고 있습니다. 매각 범위와 실제 사용 상태가 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

현재 회차에서 확인되는 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 유찰에 따른 최저가 하락은 산술적인 회차별 가격 변화일 뿐, 해당 가격에서 시세 대비 수익성이 확보된다는 뜻은 아닙니다.

위 회차별 배당은 제공된 시뮬레이션상 채권최고액 기준입니다. 실제 채권액, 집행비용 및 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,968,000,000원 가정)

집행비용과 근저당 배당을 반영한 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 감정평가상 남서측 약 23m, 남동측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 용도지역은 준주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지정보상 평지·세로장방형이고 토지이용상황은 업무용입니다.
• 공시지가. 2,684,000원/㎡입니다. 이는 공시지가 정보이며 해당 경매물건의 시장 매매가격이나 낙찰 적정가격과 동일한 의미는 아닙니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 건물 내 근린생활시설은 소매점 및 일부 공실, 업무시설은 사무소 및 일부 공실로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 1층 103호의 구체적인 독립 사용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 경계벽·사용 형태. 일부 호실은 경계벽을 제거해 일체로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 일부 기호는 인접 상가 504호와 경계벽을 제거해 연결 사용 중이라는 내용도 있습니다.
• 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 도로 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 특히 상대보호구역 등은 향후 이용 목적과 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서와 매각목록을 대조해 103호 외에 어떤 호실이나 공간이 포함되는지 확인하세요. 일괄매각이라는 문구만으로 포함 범위를 추정해서는 안 됩니다.
• 경계벽 철거 현장 확인. 감정평가서에 경계벽을 제거해 일체로 사용하는 내용이 있습니다. 실제 출입구, 벽체, 독립 사용 가능 여부, 원상회복 필요성과 비용을 확인해야 합니다.
• 인접 504호 연결 여부. 일부 기호가 인접 상가 504호와 연결 사용 중이라는 조사 내용이 있습니다. 해당 연결 상태가 본건 매각 범위와 어떻게 관련되는지 현장 및 도면으로 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 임차인 명단이 확인되지 않더라도 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 임대차계약서, 사업자등록, 보증금, 확정일자, 관리비 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 근저당권 양도 확인. 2024년 농협은행 근저당권이 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 권리자와 신청채권자, 실제 채권액 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 청구액과 담보액 구분. 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 근저당 채권최고액 298,800,000원은 서로 다른 수치입니다. 공동담보 및 채권양도 범위, 채권계산서 등을 확인해 본건의 실제 우선변제 범위를 판단하세요.
• 토지이용 규제 확인. 준주거지역과 상대보호구역 등 각종 제한사항이 기재되어 있습니다. 향후 상가·업무시설로 사용할 계획이라면 해당 업종의 인허가 및 이용 제한을 사전에 확인하세요.
• 관리비 및 운영비. 일부 공실과 일체 사용 공간이 있는 건물이므로 관리비 체납, 공용부분 부담, 냉난방·전기·급배수 등 시설의 독립 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 시세 비교자료가 확인되지 않은 상태에서 감정가 19억 6,800만원을 적정가격으로 간주하지 마세요. 실제 매각 범위와 임대수익, 시설 상태를 확인한 후 별도의 수익·환금성 분석으로 응찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 현장 상태를 서로 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 매각 범위다

전주 2026타경30465는 말소기준권리 이후의 압류 등이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시적 인수권리가 없는 것으로 기재된 물건입니다. 제공된 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 편입니다.

그러나 이 물건의 진짜 확인 과제는 따로 있습니다. 일괄매각 범위와 경계벽 제거에 따른 실제 사용 공간입니다. 일부 호실은 인접 공간과 일체로 사용하고 있고, 임대관계도 미상입니다. 명세서상 인수권리가 없다는 사실만으로 실제 점유·명도·시설 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 신건 최저가가 19억 6,800만원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 신청채권 청구액과 근저당 채권최고액 사이의 차이도 채권양도 및 배당요구 서류로 확인해야 합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 매각 범위·점유·시설 상태 확인 부담은 높습니다. 이 사건은 단순히 감정가와 최저가만 비교해 입찰할 물건이 아닙니다. 실제로 무엇을 낙찰받는지부터 확정한 다음, 사용 가능성과 수익성을 계산해야 합니다.