전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 만성중앙로 19에 소재한 집합건물 3층 306호입니다. 등기상 소유자는 주식회사대승타워이며, 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 9,300만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건은 단순히 최저가와 인수액만 비교해서 판단할 물건이 아닙니다. 등기부에는 2024년 2월 23일 농협은행 근저당권 설정, 2024년 9월 6일 전주시 압류, 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 확인됩니다. 그런데 권리 기준으로 계산된 날짜는 2024년 9월 6일 압류입니다. 선순위 근저당권의 처리와 기준권리 산정이 일치하는지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리부터 다시 확인해야 한다

등기부상 2020년 2월 10일 설정된 전북은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 3,720,000,000원과 3,600,000,000원으로 기재되었다가 2024년 2월 23일 해지로 말소되었습니다. 같은 날 농협은행 명의로 채권최고액 86,400,000원의 새로운 근저당권이 설정되었습니다.

이후 2024년 9월 6일 전주시 압류가 접수되었고, 2025년 8월 20일에는 농협은행 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 나타납니다. 따라서 압류가 근저당권보다 선순위라고 단정할 수 없습니다. 근저당권 설정일과 권리이전의 효력, 말소 여부 및 공동담보 관계를 원등기로 확인하는 것이 우선입니다.

2026년 5월 12일에는 기존 보전처분의 실효에 따른 말소가 접수되었고, 다음 날인 5월 13일 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 매각물건명세서에는 명시적 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상

임차인으로 확인되는 사람은 김보애 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 주거 목적으로 조사되었고, 2026년 5월 27일 배당요구를 접수했습니다.

매각물건명세서에는 명시적 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있으며, 배당 산정의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 결과를 임차인의 실제 보증금과 대항력까지 확인한 결과로 확대해서는 안 됩니다. 임차인 관련 사실관계와 매각물건명세서의 기재가 일치하는지 확인한 뒤 최종 인수 여부를 판단해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 실거래 비교자료 없이 저가 판단은 금물

현재 회차는 감정가의 100%인 193,000,000원으로 진행되는 신건입니다. 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거는 부족합니다.

위 금액은 감정가에 회차별 적용률을 반영한 최저매각가 시나리오입니다. 실제 시장가치나 적정 입찰가를 의미하지 않습니다. 특히 상가·업무시설 혼재 건물은 호실별 이용상태, 임대수익, 공실 여부, 실제 점유 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)

제공된 배당 산정값을 그대로 반영한 표입니다. 집행비용 3,502,000원을 제외한 잔여액은 189,498,000원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다. 건물 내 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비된 것으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 건물 전체에는 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재하고 일부 공실이 있는 것으로 조사되었습니다. 306호 자체의 실제 이용상태와 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있으며, 도로는 중로 및 소로에 접하거나 접합하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지 현황. 감정평가서상 대체로 평탄한 상업용 건부지이며, 토지 지목은 대, 지형은 평지로 기재되어 있습니다.
• 건물 사용상 주의. 감정평가서에는 일부 호실의 경계벽을 제거해 인접 호실과 일체로 사용하는 사례가 기재되어 있습니다. 해당 사항이 306호에 적용되는지는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 업무시설이 혼재한 집합건물입니다. 실거래 비교자료와 임대수익 자료가 확인되지 않아 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제할 수 없습니다. 실제 공실·임대차·관리비 상황을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 기준권리 원본 대조. 2024.02.23 농협은행 근저당권 설정과 2024.09.06 전주시 압류의 선후관계를 등기부 원본에서 확인하세요. 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 이전 등기도 함께 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권과 관련된 공동담보목록 및 채권양도 내역을 확인해 이 호실에 실제로 존속하는 담보권의 범위와 순위를 확인하세요.
• 임차인 김보애 확인. 전입세대 확인서, 확정일자, 임대차계약서, 보증금 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 미상으로 남겨둔 상태에서 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
• 배당표 재검토. 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 등기상 근저당 채권최고액 86,400,000원, 채권자 배당 0원으로 산정된 내역을 대조하세요.
• 실제 이용상태. 3층 306호가 근린생활시설인지 업무시설인지, 공실인지 임대 중인지, 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인하세요.
• 경계벽·전유부분 확인. 일부 호실의 경계벽 제거 및 인접 호실과 일체 사용 사실이 기재되어 있으므로, 306호의 실제 경계와 전유부분 사용 상태를 확인하세요.
• 임대수익·공실 확인. 임대관계가 미상으로 조사되었으므로 임대차 현황, 월세·보증금, 공실 기간 및 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검토. 신건 최저가 193,000,000원은 감정가와 동일합니다. 인근 유사 호실 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 저가 매수로 판단하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 산정”과 “권리 확인 완료”는 다르다

이 사건은 신건 최저가 1억 9,300만원, 매수인 인수액 0원이라는 숫자만 보면 단순해 보입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 법정지상권도 해당사항 없음입니다.

그러나 실제 임차인 김보애 씨의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 여기에 2024년 2월 근저당권 설정과 2024년 9월 압류의 기준권리 선후관계가 일치하지 않는 문제가 있습니다. 2025년 근저당권 이전 내역도 함께 확인해야 합니다.

배당 산정 역시 채권자 배당 0원, 소유자 잔여 189,498,000원으로 계산되어 있지만, 등기상 근저당권과 신청채권 청구액을 고려하면 이를 확정적인 배당 결과로 받아들이기 어렵습니다. 실거래 비교자료도 없어 1억 9,300만원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 입찰 보류 후 원본 확인입니다. 임차인 권리, 근저당권 이전의 효력, 기준권리의 선후관계, 채권자 배당 산정을 먼저 정리해야 합니다. 이 네 가지가 해소되기 전에는 인수액 0원이라는 계산만으로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.