부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 2층 201호 오피스텔입니다. 권리 흐름의 기준점은 2019.05.23. 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30. 변경등기를 통해 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 2022년과 2023년 하나은행 근저당이 추가로 설정됐고, 2024.12.12. 하나은행이 임의경매를 개시했습니다. 이들 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 201호로 조사된 임병윤의 전입일은 2019.10.07.입니다. 말소기준권리인 2019.05.23.보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 규모와 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 권리 인수와 배당 문제는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 2층201호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
소유권보존은 2019.04.18. 소양원 명의로 이뤄졌고, 같은 날 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 설정됐다가 2019.05.23. 말소됐습니다. 이어 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2022.12.05.과 2023.02.08. 추가 설정된 하나은행 근저당 및 2024.12.12. 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 201호 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병윤 | 201호 | 2019.10.07 | 2025.02.10 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임병윤의 전입신고는 말소기준권리인 2019.05.23.보다 늦은 2019.10.07.이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.02.10. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 금액은 판단할 수 없으며, 실제 배당표는 해당 금액 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 115,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
따라서 이 사건은 권리가 비교적 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다. 입찰가 판단은 최근 실거래를 별도로 대조한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 전체 채권 기준 미배당액은 3,254,610,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 평탄한 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 임차보증금 확인. 임병윤의 보증금·확정일자를 매각물건명세서와 관련 서류에서 최종 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래를 확인해 115,000,000원의 위치를 먼저 판단해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 하나은행 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 본건 한 호의 채권최고액만 보고 채무 규모를 단순 해석하면 안 됩니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 하나은행 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 확인 후
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.23. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 본건 201호 전입자는 그 이후인 2019.10.07. 전입했습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 보증금·확정일자와 실거래 시세는 확인이 더 필요합니다.
따라서 결론은 “권리 인수 위험은 낮지만, 신건 115,000,000원의 가격 매력은 아직 판단 보류”입니다. 선순위 임차인 인수 때문에 피해야 할 사건은 아니지만, 오피스텔은 실제 거래가격과 임대수익성 확인 없이 감정가만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다. 권리와 가격을 분리해서 접근해야 합니다.
