부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 2층 201호 오피스텔입니다. 소유자는 소양원이며, 2019.04.18. 소유권보존과 신탁등기를 거친 뒤 2019.05.23. 신탁재산 귀속으로 다시 소유권이 정리됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당과 2024.12.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 80,500,000원으로 감정가 115,000,000원의 70%입니다. 다만 이 물건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리상 인수 여부와 가격 적정성을 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 2층201호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지이용 | 준주거지역 · 상대보호구역 |
| 공시지가 | 2,760,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2019.05.23. 하나은행 근저당이 기준
말소기준은 2019.05.23. 접수된 주식회사하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30. 변경등기로 채권최고액 2,553,600,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 2022.12.05. 122,400,000원, 2023.02.08. 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가됐고, 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차·점유 — 본건 201호 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임병윤 | 201호 | 2019.10.07 | 2025.02.10 | 대항력 없음 | 미상 |
201호 임병윤의 전입일은 2019.10.07.로 말소기준권리인 2019.05.23.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력이 없고, 2025.02.10. 배당요구를 한 상태입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액 자체는 산정할 수 없지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 78,651,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 80,500,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 78,651,000원, 채권 미배당액은 3,288,549,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 80,500,000원 | 78,651,000원 | 3,288,549,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 3,312,264,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 3,328,865,010원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 201호로, 위생·급배수·화재탐지·소방·CCTV·승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 295.8㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유 확인. 임병윤의 전입일은 말소기준 이후이고 자료상 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금 확인. 201호 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 문건을 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 115,000,000원에서 최저가 80,500,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 근저당 미배당. 현재 회차 채권 미배당액 3,288,549,000원은 크지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변수. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별도
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.05.23. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 본건 201호의 전입은 2019.10.07.로 그 이후입니다. 자료상 대항력은 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 측면에서는 감정가 115,000,000원에서 1회 유찰된 80,500,000원이라는 정보만 있을 뿐, 이를 검증할 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해서 판단해야 하는 오피스텔입니다.
