부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 5층 503호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 소양원이고, 2019.05.23 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원으로 설정됐고 2021.11.30에는 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 하나은행의 근저당권 122,400,000원·184,800,000원과 2024.12.12 임의경매개시결정, 2025.06.26 강성혜의 주택임차권이 뒤따릅니다.
핵심은 임차권입니다. 강성혜의 임대차계약일은 2021.06.10, 주민등록·점유개시일은 2021.06.25이고 보증금은 63,000,000원입니다. 이 전입일은 말소기준일 2019.05.23보다 늦으므로 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 5층503호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 상대보호구역 |
| 공시지가 | 2,760,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.23 하나은행
말소기준 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.06.26 등기된 강성혜의 주택임차권도 임대차계약·전입·점유가 모두 말소기준 이후라 대항력이 없으며 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 조사
현황조사에는 더 센텀의 여러 호실 점유자가 함께 확인됩니다. 모두 전입일이 말소기준 2019.05.23 이후로 정리돼 대항력은 없는 것으로 표시돼 있습니다. 그중 본건에는 등기부상 강성혜의 주택임차권이 전유부분 전부를 범위로 설정돼 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병윤 | 201호 | 2019-10-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁현지 | 202호 | 2024-06-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 은미주 | 301호 | 2020-04-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤주영 | 302호 | 2020-08-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호룡 | 303호 | 2023-08-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤지 | 304호 | 2024-02-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다현 | 401호 | 2021-12-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황주원 | 502호 | 2019-06-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나경 | 504호 | 2024-01-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도원 | 601호 | 2020-12-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 602호 | 2021-12-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재훈 | 603호 | 2024-04-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김무성 | 701호 | 2020-04-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박달오 | 702호 | 2020-09-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하효진 | 703호 | 2021-02-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 704호 | 2024-09-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전해용 | 801호 | 2023-10-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 802호 | 2019-06-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 803호 | 2022-09-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하지연 | 901호 | 2021-08-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성빈 | 902호 | 2024-10-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호율 | 903호 | 2022-06-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주형 | 1001호 | 2024-02-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜주 | 1002호 | 2021-10-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다현 | 1002호 | 2024-08-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양현준 | 1004호 | 2020-10-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지윤 | 1004호 | 2024-05-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태범 | 1005호 | 2022-06-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서혜경 | 1006호 | 2022-09-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성혜 | 건물 전유부분 전부 | 2021-06-25 | 63,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권최고액 기준 총 채권액은 3,367,200,000원, 채권자 예상배당은 114,562,000원이며 미배당은 3,252,638,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물입니다.
- 설비. 급·배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 295.8㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 신건 최저가 117,000,000원의 가격 적정성을 현재 자료만으로 평가할 수 없습니다.
- 임차권 확인. 강성혜의 보증금 63,000,000원은 대항력 없는 임차권으로 정리돼 있지만, 매각물건명세서 최종본에서 배당요구·인수 여부를 다시 확인하세요.
- 현황 점유 확인. 현황조사에 여러 호실 점유자가 함께 나타나므로 본건 503호의 실제 점유자와 명도 상대방을 명확히 특정해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 을구 1번 근저당권은 최초 3,060,000,000원에서 2021.11.30 채권최고액 2,553,600,000원으로 변경된 등기가 있으므로 배당 계산의 실제 채권액은 원문을 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 본건 단독의 실제 채무 잔액과 배당 범위는 공동담보 관계까지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 추가 근저당과 경매개시결정, 강성혜의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 강성혜의 전입·점유개시도 2021.06.25로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 117,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가가 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 시세 검증 없이 신건 가격에 응찰할 근거도 부족합니다. 이 물건은 권리보다 가격과 실제 503호 점유관계를 마지막까지 확인하는 것이 승부처입니다.
