부산지방법원 2024타경6174. 대상은 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 5층 503호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리의 중심은 2019.05.23 설정된 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 하나은행 근저당들과 임의경매개시결정, 강성혜의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
503호에 관한 임차권자는 강성혜로, 임차보증금은 63,000,000원, 임대차계약일자는 2021.06.10, 주민등록·점유개시는 2021.06.25입니다. 모두 2019.05.23 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액도 81,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 5층503호 (양정동,더 센텀) |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2019.05.23 하나은행이 말소기준
말소기준권리는 2019.05.23 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30 변경계약으로 채권최고액 2,553,600,000원이 기재됐습니다. 이후 2022.12.05 근저당 122,400,000원, 2023.02.08 근저당 184,800,000원이 추가됐고, 2024.12.12 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
2019.04.18 국제자산신탁주식회사 앞으로 이뤄진 신탁등기는 2019.05.23 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심적으로 볼 것은 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 503호 임차권의 대항력입니다.
② 임차관계 — 503호 강성혜 임차권은 대항력 없음
| 임차인 | 점유범위 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강성혜 | 건물 전유부분 전부 | 2021.06.25 | 63,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강성혜의 임대차계약일자는 2021.06.10, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.06.25이며, 2025.06.26 임차권등기명령에 따라 임차보증금 63,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준 2019.05.23보다 늦어 자료상 대항력은 없고 임차권등기 또한 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 63,000,000원을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 할인 여부는 별도 확인
감정가는 117,000,000원, 현재 최저매각가는 81,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰에 따라 절대 입찰가격은 낮아졌지만, 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 81,900,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 할인율’과 ‘시장가 대비 할인율’을 구분해야 합니다. 감정가 대비로는 70%이지만, 시장가 대비 가격 메리트는 실거래 원본을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 80,025,800원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,874,200원을 제외한 80,025,800원이 을구 1번 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 대비 미배당액은 3,287,174,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 81,900,000원 | 80,025,800원 | 3,287,174,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 3,311,301,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 3,328,191,358원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며, 외벽은 저층 일부 석재 및 스톤코트, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 데코타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 강성혜의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일과 임차권등기명령 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조하세요.
- 인수 0원 재확인. 현재 분석상 대항력 없는 후순위 임차권이지만, 매각기일 전 변경된 명세서나 신고내역이 없는지 최종 확인하세요.
- 시장가격 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익 수준을 대조하세요.
- 기계식 주차. 주차설비의 이용 조건과 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도. 등기상 임차권의 소멸과 실제 현장 인도는 별개이므로 503호의 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 503호의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 2021.06.25 전입·점유한 강성혜의 보증금 63,000,000원 임차권은 후순위이자 자료상 대항력이 없어 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 81,900,000원에 더해지는 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 가격은 감정가 117,000,000원의 70%라는 사실까지만 확인할 수 있습니다. 실거래 비교 근거 없이 ‘싸다’고 결론내리기보다, 권리상 인수 0원이라는 장점과 시장가격 검증을 분리해서 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
