74,900,000원
부산지방법원 2024타경6174. 양정동 ‘더 센텀’ 10층 1005호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 소양원이고, 말소기준권리는 2019.05.23 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권과 2024.12.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 호실에서 확인되는 황태범의 전입은 2022.06.07로 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력 없는 임차인으로 분석됩니다.
현재 최저매각가는 74,900,000원으로 감정가 107,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실과 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 서로 구분해야 합니다. 가격 판단의 기준은 감정가 할인율 자체가 아니라 실제 주변 거래가격과 임대수익·환금성 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 10층1005호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 1005호 임차인은 말소기준 뒤 전입
말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당권입니다. 1005호 황태범의 전입일은 2022.06.07이므로 기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력 없음으로 표시되고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 최종 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황태범 | 1005호 | 2022.06.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
1005호 기준 확인된 임차인은 황태범 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 아닙니다.
② 가격 비교 — 70%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 회차 최저가는 74,900,000원으로 감정가 107,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 52,430,000원, 3회 유찰 시는 36,701,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 74,900,000원 | 73,151,800원 | 3,294,048,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 52,430,000원 | 51,086,260원 | 3,316,113,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,701,000원 | 35,640,382원 | 3,331,559,618원 | 0원 |
중요한 점은 현재 자료에 실거래 비교값이 없다는 것입니다. 따라서 74,900,000원이 감정가보다 낮다는 사실은 확인할 수 있지만, 이를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다. 실제 응찰 판단에서는 더 센텀 및 인근 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,748,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 73,151,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 3,367,200,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 73,151,800원, 미배당액은 3,294,048,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 승강기, 기계식 주차, CCTV, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보 및 소방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 평탄한 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1005호 임차관계 원본 대조. 황태범 전입일은 2022.06.07로 말소기준보다 늦지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당 관련 문서를 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%일 뿐, 실거래 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 주변 오피스텔 최근 거래와 임대가격을 직접 비교해야 합니다.
- 근저당 변경 내역 확인. 1번 근저당은 2021.11.30 채권최고액 변경등기가 있으므로 등기 원문과 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 양정역 접근성과 주변 주거·근린시설은 확인되지만, 실제 매매·임대 수요와 기계식 주차 등 상품성을 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2019.05.23 하나은행 근저당이고, 1005호 황태범의 전입은 2022.06.07로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 예상배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 미상이고, 1번 근저당에는 채권최고액 변경등기가 있어 원본 확인은 남습니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 1회 유찰로 74,900,000원까지 내려왔지만 이는 감정가 대비 70%라는 뜻일 뿐입니다. 최근 실거래 비교값이 없는 상황에서 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 실거래 확인 후라는 두 문장을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
