부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 10층 1005호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기 흐름의 기준은 2019.05.23. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30. 변경등기에는 채권최고액 2,553,600,000원이 기록되어 있습니다. 이후 2022년과 2023년에 하나은행 근저당권이 추가로 설정됐으며, 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
1005호에는 황태범이 2022.06.07. 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 말소기준권리인 2019.05.23.보다 후순위 전입이므로 대항력은 없습니다. 따라서 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이라 배당·최우선변제 여부는 원본 서류에서 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 10층1005호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
2019.04.18. 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌으나, 2019.05.23. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당권과 2024.12.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 1005호 임차관계 — 후순위 전입, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황태범 | 1005호 | 2022.06.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
황태범의 전입일 2022.06.07.은 말소기준권리 2019.05.23.보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 볼 수 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 최우선변제·배당 순위까지 확정적으로 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교값 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 107,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 동일 오피스텔 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로, 107,000,000원이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라 실질취득액은 현재 회차 기준 107,000,000원이지만, 시세 대비 매력도 평가는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 104,702,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 3,367,200,000원 중 104,702,000원이 채권자에게 배당되고, 3,262,498,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 토지면적은 295.8㎡, 지목은 대입니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 8m 내외 포장도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1005호 임대차 원본 확인. 황태범의 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 최종 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 1번 근저당은 최초 3,060,000,000원에서 2021.11.30. 2,553,600,000원으로 변경 기록이 있으므로 최신 등기 내용을 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 107,000,000원의 적정성은 별도 시세 조사가 필요합니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 107,000,000원, 1회 유찰 시 85,600,000원, 2회 유찰 시 68,480,000원 시나리오를 기준으로 자금 계획을 세우세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘미상 임대차와 가격 확인’이 핵심
이 물건의 말소기준권리는 2019.05.23. 하나은행 근저당입니다. 1005호 황태범의 전입은 2022.06.07.로 후순위여서 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 승계 위험은 낮습니다.
다만 보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 수치도 없어 신건 최저가 107,000,000원이 비싼지 싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “대항력 인수 위험은 낮지만, 임대차 원본과 가격 검증을 마친 뒤 입찰”입니다.
