부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 10층 1002호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 소양원이고, 2019.05.23. 주식회사하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고 2021.11.30. 변경계약으로 2,553,600,000원이 됐습니다. 이 2019.05.23. 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.12.05. 122,400,000원, 2023.02.08. 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가됐고, 2024.12.12. 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 사건의 신청채권액은 2,405,761,439원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 10층1002호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23. 주식회사하나은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준선
핵심 기준선은 2019.05.23.입니다. 2022년·2023년 추가 근저당과 2024년 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤입니다. 최혜주의 주택임차권등기도 2024.10.24. 접수돼 기준권리보다 늦으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 1002호 임차관계 — 대항력보다 먼저 날짜를 본다
| 성명 | 범위 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박다현 | 1002호 | 2024.08.20 | 50,000,000원 | 2024.08.20 | 대항력 없음 임차권 말소 |
| 최혜주 | 건물 전부 | 2021.10.05 / 2021.10.01 | 70,000,000원 | 2021.09.13 | 대항력 없음 매각 소멸 |
박다현의 임대차계약일은 2024.08.15., 주민등록일자와 점유개시일자는 2024.08.20.입니다. 50,000,000원의 주택임차권등기는 2025.06.12. 접수됐으나 2026.06.30. 해제로 말소됐습니다. 전입 자체도 2019.05.23. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
최혜주는 2021.09.11. 임대차계약, 2021.09.13. 확정일자, 2021.10.01. 점유개시, 2021.10.05. 주민등록의 순서이며 보증금은 70,000,000원입니다. 역시 2019.05.23.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되고, 2024.10.24. 접수된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 3,367,200,000원 중 117,520,000원이 배당되고 3,249,680,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 승강기, 기계식 주차, CCTV, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1002호 점유 재확인. 박다현의 2025.06.12. 임차권등기는 2026.06.30. 말소됐으므로 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 최혜주 임차권 원본 대조. 보증금 70,000,000원·전입 2021.10.05.·확정일자 2021.09.13.의 임차권이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부를 최종 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 공동담보목록 제2019-159호, 제2022-858호, 제2023-81호가 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 120,000,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 않습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 자금계획을 구분합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24.이며 매각기일은 2026.08.26.입니다. 입찰 직전 권리변동 여부를 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 본다
이 물건의 권리 기준선은 분명합니다. 2019.05.23. 하나은행 근저당이 먼저이고, 1002호와 관련해 확인되는 최혜주·박다현의 임차관계는 모두 뒤입니다. 박다현의 50,000,000원 임차권은 이미 말소됐고, 최혜주의 70,000,000원 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 채권관계가 크다는 사실과 물건이 싸다는 사실은 별개입니다. 신건 최저가는 120,000,000원이고, 가격을 비교할 실거래 근거가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮게 보되, 가격 메리트는 별도로 검증해야 하는 오피스텔로 정리하는 것이 적절합니다.
