부산지방법원 2024타경6174. 대상은 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 10층 1002호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 소양원이고, 말소기준권리는 2019.05.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 근저당 이후 추가 근저당과 임차권등기가 이어졌고 2024.12.12 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 매각가를 84,000,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용을 제외한 82,088,000원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리에는 배당 여력이 남지 않습니다.
권리분석의 핵심은 낙찰대금이 선순위 채권을 모두 갚느냐가 아니라, 배당받지 못한 금액 중 매수인에게 승계되는 권리가 있느냐입니다. 이 사건에서 1002호와 연결되는 임차관계는 최혜주와 박다현이 확인되지만, 두 사람 모두 전입일이 2019.05.23 말소기준보다 뒤입니다. 최혜주의 주택임차권등기 역시 말소기준 이후이고, 박다현의 주택임차권등기는 2026.06.30 말소된 상태입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 10층1002호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.24 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2019.05.23 하나은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고, 2021.11.30 변경등기로 채권최고액 2,553,600,000원이 기재됐습니다. 이후 2022.12.05 채권최고액 122,400,000원, 2023.02.08 채권최고액 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가됐습니다. 이 후순위 담보권들은 모두 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 1002호 임차관계 — 대항력은 말소기준보다 늦다
| 성명 | 범위 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최혜주 | 건물 전부 | 전입 2021.10.05 · 점유개시 2021.10.01 · 확정일자 2021.09.13 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박다현 | 1002호 | 전입 2024.08.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최혜주는 2021.09.11 임대차계약, 2021.10.01 점유개시, 2021.10.05 주민등록, 보증금 70,000,000원으로 2024.10.24 주택임차권등기가 됐습니다. 그러나 전입일과 점유개시일 모두 2019.05.23 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 전액을 배당받지 못한다고 해도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
박다현은 2024.08.20 전입으로 역시 말소기준보다 늦습니다. 등기부에는 2025.06.12 보증금 50,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐다가 2026.06.30 해제로 말소된 사실이 확인됩니다. 현황조사상 1002호 전입자로 확인되지만, 제공된 임차관계 기준 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,000,000원, 감정가의 70%입니다. 인수금액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 84,000,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동일하거나 유사한 오피스텔의 최근 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 84,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 표현하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 3,285,112,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 3,309,858,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 3,327,180,881원 | 0원 |
눈여겨볼 점은 유찰이 더 진행돼 채권자의 미배당액이 커지더라도, 이 사건의 현재 권리구조에서는 그 채권 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 전환되지 않는다는 것입니다. 따라서 가격이 내려가면 현재 시나리오상 실질취득금액도 함께 내려갑니다. 다만 실제 응찰 여부는 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익, 기계식 주차 등 상품성을 따로 확인해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 84,000,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 소진됩니다. 채권자 총 채권액 3,367,200,000원 중 82,088,000원이 배당되고 3,285,112,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세로장방형 3필지 일단 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1002호 임차관계 재확인. 최혜주의 70,000,000원 임차권과 박다현의 전입·기말소 임차권을 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 매수인 인수 0원 확인. 제공된 배당 시나리오는 인수액 0원이지만, 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서에 변동이 없는지 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고 양정동·더 센텀 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하세요.
- 배당순위 확인. 현재 가정에서는 선순위 근저당에 대부분 배당되고 후순위 근저당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수를 별도로 점검하세요.
- 기계식 주차·관리비. 오피스텔의 실사용·임대수요에 영향을 줄 수 있으므로 기계식 주차 운영상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 별도다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 1002호와 연결되는 최혜주·박다현의 임차관계는 모두 그보다 뒤입니다. 현재 회차 84,000,000원 기준 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 선순위 채권의 거대한 미배당액 3,285,112,000원이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
다만 이번 물건은 권리상 인수가 없다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단을 분리해야 합니다. 한 번 유찰돼 감정가 120,000,000원의 70%인 84,000,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 실제 시장가격보다 낮다고 결론 낼 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리 인수 0원을 확인한 뒤, 84,000,000원이 최근 오피스텔 거래가격에 비해 어디에 위치하는지 검증하는 것”입니다.
