부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 3층 304호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 소양원이며, 말소기준권리는 2019.05.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고 2021.11.30 변경등기로 채권최고액 2,553,600,000원이 기재되어 있습니다. 이후 하나은행 근저당 2건과 경매개시결정, 오윤지의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 304호의 임차권입니다. 오윤지는 임대차계약일자 2024.01.14, 확정일자 2024.01.15, 주민등록일자·점유개시일자 2024.02.20, 임차보증금 50,000,000원으로 확인됩니다. 그러나 기준 근저당은 2019.05.23이므로 선후관계상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 3층304호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 본건 3층 304호 |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 권리는 소멸
2019.04.18 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2019.05.23 신탁등기가 말소되며 소양원에게 신탁재산이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2022.12.05·2023.02.08 추가 근저당, 2024.12.12 임의경매개시결정, 2026.02.26 오윤지 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 304호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오윤지 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.02.20 | 2024.01.15 | 50,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
오윤지는 2025.01.20 배당요구를 접수했고, 2026.02.26 주택임차권등기가 등기됐습니다. 임대차계약일자는 2024.01.14, 확정일자는 2024.01.15입니다. 다만 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록·점유는 2024.02.20으로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음이며, 매수인 승계액도 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,367,200,000원 대비 예상 배당은 112,590,000원이고, 미배당은 3,254,610,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 ‘양정초등학교’ 북서측 인근이며, 부근은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 ‘양정역’이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 건물에는 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 295.8㎡, 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 오윤지의 임대차계약일자 2024.01.14, 확정일자 2024.01.15, 주민등록·점유 2024.02.20, 보증금 50,000,000원을 매각물건명세서와 임차권등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준권리는 2019.05.23 하나은행 근저당입니다. 오윤지의 주민등록·점유는 2024.02.20으로 후순위라는 점이 핵심입니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 115,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 92,000,000원, 2회 유찰 시 73,600,000원이며 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도. 304호에는 임차권자 오윤지가 확인되므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 확인형
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 304호 임차권자 오윤지의 주민등록·점유는 2024.02.20입니다. 따라서 임차권은 후순위이며 보증금 50,000,000원이 존재하더라도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 후순위 추가 근저당과 임차권등기도 모두 매각으로 소멸합니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 115,000,000원이 감정가와 같지만 최근 실거래 비교 자료가 없어 싸다거나 비싸다고 확정할 수 없습니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격 메리트는 확인되지 않은 사건입니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 대조 후 결정하는 접근이 적절합니다.
