부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 304호를 매각하는 임의경매 사건입니다. 소유자는 소양원이며, 하나은행이 청구액 2,405,761,439원으로 경매를 신청했습니다. 이 물건의 핵심은 공동담보로 설정된 은행 근저당, 말소기준 이후의 임차권등기, 그리고 확인되지 않은 실거래 시세입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 이 물건은 최근 거래가격에 근거한 시세 비교가 확인되지 않아, 80,500,000원이 실제로 저렴한 가격인지는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2019.05.23 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이며, 2021.11.30 변경등기로 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당을 비롯해 후순위 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 304호 오윤지

매각대상인 304호에서 확인되는 임차인은 오윤지 1명입니다. 다른 호실의 점유·전입 내역은 이번 304호의 임차인 수나 인수보증금에 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%와 실거래 시세는 다르다

현재 최저매각가 80,500,000원은 감정가 115,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 실제 시세 대비 할인 여부를 계산할 수 없습니다.

유찰 이후 가격은 조건부 시나리오입니다. 해당 회차의 실제 진행 및 매각조건을 확정한 가격이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)

현재 회차의 예상배당모형에서는 집행비용을 차감한 금액이 선순위 하나은행 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권 및 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 다만 이 계산은 실제 배당표가 아닌 추정치입니다.

배당모형은 을구 1번의 최초 채권최고액 3,060,000,000원을 사용합니다. 등기부에는 2021.11.30 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 공동담보 배분, 실제 채권잔액, 당해세 및 임차인 최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 이 표의 채권액과 미배당액은 실제 채무액 또는 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

이 시나리오에서는 유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액이 증가하지만, 매수인 인수 예정액은 계속 0원입니다. 매수인이 인수할 권리가 없다는 점과 은행이 채권을 전부 회수하지 못한다는 점은 서로 다른 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성된 지역이며, 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 동남측 약 8m 포장도로와 접하며, 토지는 평탄하게 조성된 오피스텔 부지입니다.
• 토지 규제. 준주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 양정역과 버스정류장 접근성은 확인되지만, 동일 건물의 최근 거래가격 및 거래 추세를 확인해야 실제 환금가격과 매각 소요 위험을 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확인. 동일 건물 304호 및 유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격과 추세를 확인해 최저가 80,500,000원과 비교해야 합니다.
• 임차인 원본 확인. 오윤지의 임대차계약, 전입·점유 상태, 배당요구 및 임차권등기명령 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 명도 상황 점검. 대항력 없음과 실제 인도 완료는 별개입니다. 점유 여부와 인도·명도 비용을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당의 공동담보목록, 2021.11.30 채권최고액 변경, 실제 채권잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 배당순위 확인. 오윤지의 최우선변제 해당 여부, 당해세 등 우선채권 및 배당액을 확인해야 합니다. 예상배당표를 확정 배당표로 보아서는 안 됩니다.
• 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 오피스텔 이용 상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 임차권에는 주거 이용이 기재돼 있습니다. 실제 이용 상태와 관련 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 매각조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

부산 더 센텀 304호는 말소기준 이후 근저당과 임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 오윤지의 보증금은 50,000,000원이지만, 전입이 말소기준보다 늦어 매수인에게 승계되는 보증금은 없는 것으로 분류됩니다.

다만 공동담보 채무와 변경된 채권최고액을 구분해야 하며, 임차인의 배당 부족에 따른 명도 문제도 별도로 고려해야 합니다. 무엇보다 최저가 80,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 실제 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

결론적으로 등기상 인수 예정액은 0원이지만, 실거래 시세·공동담보·배당순위·명도 상태 확인이 선행돼야 하는 오피스텔 경매입니다. 현재로서는 가격 메리트를 확정하기 어려우므로 최근 거래에 근거한 취득가격 검증이 핵심입니다.