부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 9층 901호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 권리분석의 출발점은 2019년 5월 23일 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후 2022년·2023년 추가 근저당, 2024년 하지연의 주택임차권등기, 임의경매 및 주택도시보증공사의 강제경매가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 자료상 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 공동담보 구조입니다. 2019년 근저당은 최초 채권최고액 3,060,000,000원으로 설정됐고, 2021년 11월 30일에는 같은 1번 근저당의 채권최고액을 2,553,600,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 반면 현재 배당 시뮬레이션은 최초 3,060,000,000원을 기준으로 산정돼 있으므로, 배당 부족액 숫자는 입찰 전 최신 채권계산서와 등기사항을 대조할 필요가 있습니다. 이 차이는 매수인의 인수 여부와는 별개로, 현재 자료상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 9층901호 (양정동, 더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 9층 901호 · 도시가스 개별난방 · 승강기·기계식주차·CCTV 등 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권, 인수는 0원
901호 임차인
901호 기준 직접 확인되는 실제 임차인은 하지연 1명입니다. 현황조사에는 다른 호실의 전입자들도 확인되지만, 각 호실이 201호·202호·301호 등으로 구분되어 있어 본 901호 권리분석에서는 하지연의 임차권을 중심으로 봅니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하지연 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 68,000,000원 | 전입 2021.08.03 확정 2021.07.14 | 대항력 無 | 2019 근저당 후순위 | 승계 없음 |
하지연의 확정일자와 대항요건 취득 시점은 2019년 말소기준 근저당보다 늦지만, 2022년·2023년 추가 근저당보다는 앞섭니다. 따라서 후순위 담보권자보다 앞선 배당순위를 주장할 여지는 있으나, 현재 최저가 84,700,000원 가정에서는 선순위 1번 근저당권에 매각대금이 사실상 모두 소진됩니다. 중요한 점은 배당을 못 받는 것과 매수인이 보증금을 인수하는 것은 별개이며, 이 임차인은 대항력이 없어 현재 자료상 매수인 승계액은 0원이라는 점입니다.
② 가격 비교 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
이 물건은 한 차례 유찰되어 최저매각가가 84,700,000원으로 내려왔고, 감정가 121,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가는 경매 절차상의 평가 기준일 뿐, 그것만으로 실제 시장가격보다 싸다는 결론을 낼 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 84,700,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 59,289,999원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,502,999원 | 34.3% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,924,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 82,775,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 1,924,600원을 제외한 82,775,400원이 1순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당 및 소유자 잔여는 0원입니다. 총 담보채권 기준 미배당액은 3,284,424,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방 등이 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 동남측 8m 내외 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 3필지 일단의 세장형 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 양정역 접근성과 주거용 오피스텔 수요 여건은 확인되지만, 이 자료만으로 최근 실거래 수준을 특정할 수 없어 실제 매매 환금성은 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 하지연 임차권. 보증금 68,000,000원, 전입 2021.08.03, 확정 2021.07.14이며 말소기준 2019.05.23보다 늦습니다. 현재 자료상 대항력 없음·매수인 승계 없음입니다.
- 근저당 변경등기. 1번 근저당의 채권최고액이 3,060,000,000원에서 2,553,600,000원으로 변경된 기록과 실제 채권잔액을 최신 서류에서 대조하세요.
- 공동담보. 1번부터 3번 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 다른 공동담보 물건의 매각·변제 진행이 실제 채권잔액에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격. 최저가 84,700,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 시세 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 다를 수 있으므로 901호의 현 점유자를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 관리비·주차. 오피스텔의 공용관리비 체납과 기계식 주차설비 이용 가능 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 최신 채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확정”
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당이고, 하지연의 68,000,000원 임차권은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 84,700,000원에 낙찰된다고 가정해도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래와 비교할 수 있는 근거가 없는 만큼 “70%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 말소기준과 임차권의 선후관계가 비교적 명확하지만, 가격 경쟁력과 실제 채권잔액은 입찰 전 추가 확인이 필요한 사건입니다.
