부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 9층 901호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.05.23 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고, 2021.11.30 변경등기로 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 추가된 하나은행 근저당 2건, 하지연의 주택임차권, 임의경매개시결정과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
대상호실에서 확인되는 핵심 임차관계는 하지연입니다. 임대차계약일은 2021.07.13, 확정일자는 2021.07.14, 점유개시일은 2021.08.02, 주민등록일자는 2021.08.03이며 임차보증금은 68,000,000원입니다. 모두 2019.05.23 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 9층901호 (양정동,더 센텀) |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.05.23 접수된 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 2022.12.05 채권최고액 122,400,000원, 2023.02.08 채권최고액 184,800,000원의 추가 근저당이 설정됐고, 2024.11.18에는 하지연의 임차보증금 68,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다. 이들 권리와 2024.12.12 임의경매개시결정, 2026.03.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 901호 핵심 확인자는 하지연
| 성명 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하지연 | 건물 전부 · 901호 임차권등기 | 2021.08.03 | 2021.07.14 | 68,000,000원 | 2024.11.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 121,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 그러나 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 121,000,000원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
권리상 인수액은 0원이므로 현재 회차를 121,000,000원에 취득한다고 가정하면 실질취득액도 121,000,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가치보다 낮은지 높은지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 118,506,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
121,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,494,000원을 제외한 118,506,000원이 을구 1번 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 3,248,694,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정초등학교 북서측 인근이며, 부근은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 901호 임차권 재확인. 하지연의 임대차계약일 2021.07.13, 확정일자 2021.07.14, 점유개시 2021.08.02, 전입 2021.08.03, 보증금 68,000,000원을 원본과 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 2019.05.23 하나은행 근저당 및 2021.11.30 채권최고액 변경등기의 현재 효력을 입찰 전 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 121,000,000원이 실제 거래가격 대비 유리한지는 최근 동일·유사 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 신건 가정 미배당액은 3,248,694,000원이며, 후순위 근저당은 배당되지 않는 구조입니다.
- 점유·명도 확인. 등기된 하지연 임차권과 현재 실제 점유상태가 일치하는지 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 하지연의 68,000,000원 임차권은 전입·등기 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 대항력 없음·매수인 인수 0원이라는 결론에는 큰 복잡성이 없습니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가와 최저가는 121,000,000원으로 동일한 신건이지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않기 때문에 이 금액을 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리 측면은 통과, 가격 측면은 실거래 확인 후 판단. 이 사건은 두 판단을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
