부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 8층 801호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 등기 흐름에서 기준점은 2019.05.23 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고, 2021.11.30 변경등기로 2,553,600,000원이 됐습니다. 이후 설정된 하나은행 근저당 2건과 2024.12.12 임의경매개시결정, 2026.07.08 전해용의 주택임차권은 모두 이 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
801호 직접 관련 임차인은 전해용 1명입니다. 임대차계약일은 2023.09.23, 점유개시일 2023.10.01, 확정일자 2023.10.01, 주민등록일자 2023.10.04이며 임차보증금은 20,000,000원, 등기된 차임은 350,000원입니다. 주민등록이 말소기준보다 늦기 때문에 이 사건에서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 8층801호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준 | 2019.05.23 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 소멸
801호 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전해용 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.10.04 / 2023.10.01 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
전해용은 2026.07.08 임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구를 한 것으로 기록돼 있습니다. 다만 대항력 판단은 명확합니다. 주민등록일자 2023.10.04가 말소기준인 2019.05.23보다 늦어 선순위 대항력이 성립하지 않으며, 등기된 임차권 역시 후순위이므로 매수인에게 보증금 20,000,000원이 승계되는 구조가 아닙니다.
② 가격 — 70% 구간이지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 권리인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리인수 반영 실질취득도 84,000,000원입니다. 하지만 이 사건에서는 비교할 실거래 시세 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 권리인수 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 84,000,000원 | 0원 | 84,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 58,799,999원 | 0원 | 58,799,999원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 41,159,999원 | 0원 | 41,159,999원 |
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당으로 총 채권액 3,367,200,000원 중 82,088,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 3,285,112,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채무잔액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 ‘양정초등학교’ 북서측 인근. 주변은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 ‘양정역’이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다. 준주거지역·상대보호구역이고 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 전해용의 주민등록일자 2023.10.04와 임차권등기 2026.07.08은 말소기준 2019.05.23보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 3,285,112,000원 발생하더라도 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 별개의 문제입니다.
- 가격 검증. 최저가 84,000,000원은 감정가의 70%이지만 시세 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 감정가 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않는 것이 중요합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 58,799,999원, 3회 유찰 시 41,159,999원이며 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 현장 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 인도 상태와 점유 현황, 관리비 등은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 801호 전해용의 전입일 2023.10.04와 임차권등기일 2026.07.08은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 보증금 20,000,000원의 임차권은 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 84,000,000원, 감정가 대비 70%입니다. 하지만 비교 실거래 근거 없이 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 권리 측면에서는 단순하지만, 가격 측면에서는 검증이 필요한 오피스텔입니다. 현재 회차의 권리인수 반영 실질취득은 84,000,000원이며, 이후 유찰 시에도 인수액은 0원으로 유지되는 구조입니다.
