부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 8층 801호 오피스텔입니다. 권리분석의 기준점은 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원으로 등기됐고 2021.11.30 2,553,600,000원으로 변경등기가 있습니다. 이후 하나은행 근저당 2건과 임의경매개시결정, 전해용의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
801호 임차인 전해용은 임대차계약일 2023.09.23, 점유개시일·확정일자 2023.10.01, 주민등록일 2023.10.04이며 임차보증금은 20,000,000원입니다. 임차권등기는 2026.07.08 마쳐졌지만 말소기준일인 2019.05.23보다 늦어 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 8층801호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 상대보호구역 |
| 공시지가 | 2,760,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준권리는 2019.05.23 설정된 하나은행 근저당입니다. 같은 근저당은 2021.11.30 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경됐고, 2022.12.05 122,400,000원, 2023.02.08 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가됐습니다. 모두 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.12.12 임의경매개시결정과 2026.07.08 전해용의 임차권등기도 마찬가지입니다.
② 임차인 분석 — 801호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유범위 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전해용 | 건물 전유부분 전부 | 2023.10.04 | 2023.10.01 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전해용의 전입은 2019.05.23 말소기준권리보다 뒤인 2023.10.04입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.07.08 임차권등기명령에 따라 보증금 20,000,000원의 주택임차권이 등기됐지만, 해당 임차권 역시 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당요구일은 2026.07.08입니다.
③ 가격 판단 — 신건 120,000,000원, ‘싸다’는 결론은 보류
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 120,000,000원입니다. 제시된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원입니다. 다만 이 사건에서는 실제 거래가격과 비교해 현재 최저가가 시세보다 낮은지 확인할 근거가 제시되지 않았으므로, 120,000,000원이 싸다는 판단이나 가격 가점은 주지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,249,680,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,273,328,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,292,182,400원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 줄고 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 가격 변화는 권리 인수액을 늘리는 구조가 아니라, 낙찰가 자체의 변동으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,367,200,000원 중 예상 채권자 배당은 117,520,000원, 미배당은 3,249,680,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가상 주변은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 승강기, CCTV, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방, 소방·경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·상대보호구역이며 토지면적은 295.8㎡, 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 말소 확인. 전해용의 2026.07.08 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 최신 등기부를 최종 대조하세요.
- 배당요구 관계 확인. 전해용은 2026.07.08 배당요구를 했으며 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 다만 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 1번 근저당은 최초 3,060,000,000원에서 2021.11.30 2,553,600,000원으로 변경돼 있으므로 실제 채권계산서와 맞춰 보세요.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 120,000,000원을 권리가 깨끗하다는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 별도의 거래가격 검증이 필요합니다.
- 시설 확인. 기계식 주차설비, 승강기, 개별난방 등 오피스텔 운영·관리 관련 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 문서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 따로 봐야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·경매개시결정·전해용 임차권은 매각으로 소멸합니다. 전해용의 보증금은 20,000,000원이지만 주민등록과 확정일자가 모두 말소기준 뒤여서 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 현재는 유찰 0회의 신건이고 감정가와 최저가가 같은 120,000,000원입니다. 권리상 인수가 없다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 같은 말이 아닙니다. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원의 회차 시나리오는 확인되지만, 실제 시장가격과의 비교 없이 어느 가격이 저평가인지 단정할 수는 없습니다. 권리는 합격에 가깝고, 가격 평가는 별도 검증이 필요한 사건으로 정리하는 것이 적절합니다.
