부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 7층 702호 오피스텔입니다. 등기상 핵심은 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당권과 2026년 박달오의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 모든 회차에서 0원으로 계산하고 있습니다.
주의할 부분은 임차관계입니다. 현황조사에는 건물 내 여러 호실의 전입자가 함께 확인되지만, 이번 매각 대상은 702호입니다. 702호 전유부분 전부에 대해 확인되는 임차권자는 박달오이고, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일이 모두 2020.09.25입니다. 이는 말소기준일인 2019.05.23보다 뒤이므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 7층702호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
말소기준은 2019.05.23 접수된 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이며, 2021.11.30 변경계약으로 2,553,600,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 그 뒤 2022.12.05 122,400,000원, 2023.02.08 184,800,000원의 하나은행 근저당권이 추가됐고 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 702호는 박달오 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박달오 | 건물 전유부분 전부 | 2020.09.25 | 70,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
박달오의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일은 모두 2020.09.25이고, 보증금은 70,000,000원입니다. 2026.04.13 부산지방법원 임차권등기명령을 원인으로 2026.04.14 주택임차권이 등기됐습니다. 하지만 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없고, 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 3,367,200,000원, 채권자 예상배당은 117,520,000원, 미배당은 3,249,680,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 동남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 702호 임차권 재확인. 박달오 보증금 70,000,000원, 전입일 2020.09.25, 임차권등기 2026.04.14가 말소기준 2019.05.23 이후인지 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 다른 호실 전입자와 혼동 금지. 현황조사에 다수 호실 전입자가 함께 나타나므로 702호와 다른 호실의 임차관계를 구분해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행 채권의 대규모 미배당은 채권자 측 손실 문제이고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 120,000,000원의 가격 경쟁력을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 실제 점유상태와 미납 관리비 등 현장 인수비용은 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 702호 임차권자 박달오는 2020.09.25 전입한 후순위 임차인입니다. 보증금은 70,000,000원이지만 대항력이 없어 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가와 신건 최저가는 120,000,000원이지만 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 확인 전 보류입니다.
