부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 2층 204호 오피스텔입니다. 공부상 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 소양원이고, 2019.05.23 주식회사하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 이후 2022년·2023년에 하나은행 근저당권이 추가되고, 2024.01.31 임동현 명의 주택임차권이 등기됐으며, 2024.12.12 하나은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
핵심은 임동현의 임차권입니다. 임차보증금은 65,000,000원, 임대차계약일은 2021.12.01, 점유개시일은 2021.12.15, 주민등록일은 2021.12.27, 확정일자는 2021.12.01입니다. 모든 기준일이 2019.05.23 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 본건 자료상 대항력은 없고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 크게 발생하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 2층204호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
2019.05.23 하나은행 근저당권 이후 추가된 근저당권 2건과 임동현의 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 임동현 임차권은 보증금 65,000,000원이 명시돼 있지만, 전입일 2021.12.27이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 204호 임차권은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임동현 | 건물 전유부분 전부 | 65,000,000원 | 2021.12.27 / 2021.12.01 | 없음 | 후순위 | 0원 |
임동현은 2021.12.01 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2021.12.15 점유를 시작한 뒤 2021.12.27 주민등록을 했습니다. 그러나 말소기준은 이보다 앞선 2019.05.23입니다. 따라서 선순위 근저당권에 맞설 대항력은 없고, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 2024.01.31로 확인되지만, 현재 매각가 가정에서는 선순위 근저당권만으로 매각대금이 전부 소진됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,396,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 111,604,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 114,000,000원 가정에서 집행비용 2,396,000원을 제외한 111,604,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 3,255,596,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으나, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 ‘양정초등학교’ 북서측 인근으로, 부근은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 ‘양정역’이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며, 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관기 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·상대보호구역이고 토지는 평지의 세로장방 형태, 동남측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임동현 임차권 재확인. 임대차계약 2021.12.01, 점유개시 2021.12.15, 전입 2021.12.27, 확정일자 2021.12.01, 보증금 65,000,000원 및 임차권등기 내용을 최신 매각물건명세서와 대조하세요.
- 근저당권 변경등기 확인. 을구 1번은 최초 3,060,000,000원에서 2021.11.30 채권최고액 2,553,600,000원으로 변경된 기록이 있으므로 최신 등기사항을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수액을 혼동하지 않기. 현재 회차 미배당은 3,255,596,000원이지만, 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 114,000,000원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인만을 근거로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 관리비·점유 현황 확인. 입찰 전 204호의 실제 점유관계와 공용부분 관리비 체납 여부를 현장 및 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 따로 검증해야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당권이고, 임동현의 임대차계약·점유·전입·확정일자는 모두 그 이후입니다. 따라서 65,000,000원의 임차보증금이 존재해도 대항력 있는 인수형 보증금이 아니며, 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다. 현재 회차든 1회·2회 유찰 시나리오든 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 현재 최저가는 감정가와 동일한 114,000,000원이고, 가격을 대조할 실거래 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 이 사건을 “권리가 정리되니 가격도 유리하다”고 연결해서는 안 됩니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 소멸형이지만, 신건 가격의 적정성은 별도의 시세 확인이 필요한 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이것이 204호의 핵심입니다.
