부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 2층 204호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.05.23 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30 변경등기로 2,553,600,000원으로 변경돼 있습니다. 그 뒤 2022년과 2023년에 하나은행 근저당이 추가됐고, 2024.01.31 임동현 명의의 주택임차권등기가 올라왔습니다.
임동현의 임대차계약일은 2021.12.01, 점유개시는 2021.12.15, 주민등록일은 2021.12.27, 확정일자는 2021.12.01입니다. 모두 2019.05.23 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 따라서 보증금 65,000,000원이 등기돼 있더라도 이 임차권은 선순위 대항력 임차권이 아니며, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 2층204호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권 6,500만원도 매수인 승계는 없다
2019년 신탁등기는 같은 해 5월 이미 말소됐고, 소유권은 소양원에게 귀속됐습니다. 이후 말소기준 근저당과 추가 근저당, 임동현의 임차권등기, 경매개시결정이 이어집니다. 본건의 말소기준일은 2019.05.23이며, 임동현의 주민등록일 2021.12.27과 점유개시일 2021.12.15은 모두 그 뒤입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임동현 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.27 / 2021.12.01 | 65,000,000원 | 대항력 없음 | 선순위 근저당 뒤 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 114,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 79,800,000원입니다. 감정가 대비 70%, 금액으로는 34,200,000원 낮아졌습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 역시 79,800,000원입니다.
다만 이 할인율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 감정가보다 30% 낮아졌다는 사실만으로 시장 실거래보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 “감정가 70% 진입”과 “권리 인수 0원”까지를 확인하되, 시세 대비 저가 여부는 별도로 검증하는 접근이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,836,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 77,963,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 79,800,000원 가정에서는 집행비용 1,836,400원을 제외한 77,963,600원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고 매각대금이 전액 소진됩니다. 총 채권액 3,367,200,000원 대비 미배당액은 3,289,236,400원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층이며, 위생·급배수·화재탐지·소방·CCTV·승강기·기계식주차·도시가스 개별난방·공동현관 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 평탄한 세장형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 동남측으로 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 임동현의 계약일 2021.12.01, 점유개시 2021.12.15, 전입 2021.12.27, 확정일자 2021.12.01과 말소기준 2019.05.23의 선후관계를 원본에서 다시 확인하세요.
- 인수액과 배당은 분리. 임동현이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 대항력이 없으므로 그 부족액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 계산된 인수액은 0원입니다.
- 공동담보 관계 확인. 2019년·2022년·2023년 하나은행 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 배당 및 채권잔액 확인 시 공동담보 관계를 원본과 함께 보세요.
- 가격 상한 별도 설정. 현재 최저가 79,800,000원은 감정가의 70%입니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 개별 오피스텔의 거래·임대 상황을 별도로 확인하세요.
- 기계식 주차·관리비 점검. 기계식 주차설비가 설치된 오피스텔이므로 실제 사용 가능 여부와 관리비·공용부분 부담을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 ‘인수 0원’, 가격은 감정가 70%부터 검증
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 65,000,000원이 아니라 2019.05.23입니다. 임동현의 점유·전입·확정일자가 모두 말소기준 근저당보다 뒤에 있어 임차권은 매각으로 소멸하고, 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가와 같은 79,800,000원입니다.
가격에서는 한 차례 유찰돼 감정가 114,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실이 확인됩니다. 다만 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 서로 다른 개념입니다. 이 사건은 권리 승계 부담은 낮고 구조는 비교적 명확하지만, 입찰가의 매력은 감정가 할인율만으로 결정하면 안 되는 오피스텔로 정리할 수 있습니다.
