부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 4층 401호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 소양원이고, 권리분석의 기준은 2019.05.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이며 2021.11.30 변경계약으로 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권들과 2024.12.12 임의경매개시결정, 2025.05.20 김다현의 임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
특히 이 사건에서 눈에 띄는 것은 68,000,000원 임차보증금입니다. 김다현은 2021.11.23 임대차계약, 2021.11.24 확정일자, 2021.12.13 주민등록·점유개시 기록이 있고 2025.05.20 임차권등기명령에 따라 임차권이 등기됐습니다. 그러나 전입일이 말소기준권리인 2019.05.23보다 뒤이므로 대항력은 없고, 이 임차권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당이 부족하더라도 현재 권리자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 4층401호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당입니다. 2022.12.05 채권최고액 122,400,000원 근저당과 2023.02.08 채권최고액 184,800,000원 근저당, 2024.12.12 임의경매개시결정, 2025.05.20 김다현 임차권은 모두 그보다 뒤입니다. 현재 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 401호 김다현 권리 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다현 | 건물 전유부분 전부 | 68,000,000원 | 2021.12.13 / 2021.11.24 | 2025.05.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김다현의 임차권등기는 을구 4번으로 2025.05.20 접수됐습니다. 전입신고 시점부터 이미 선순위 하나은행 근저당이 존재하므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 확정일자는 2021.11.24로 확인되지만, 현재 최저가 가정에서는 선순위 근저당에도 전액 배당되지 않아 후순위 권리가 배당받을 여력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 별도
감정가는 117,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 81,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 권리상 실질취득금액은 최저가와 같은 81,900,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·거래 추세를 이용한 비교값이 확인되지 않으므로, 81,900,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 실거래·매물 비교가 필요합니다. 감정가의 70%라는 사실 자체는 시세 할인율을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
81,900,000원 가정에서 집행비용 1,874,200원을 제외한 80,025,800원이 선순위 하나은행 근저당에 배당됩니다. 전체 채권 기준 미배당액은 3,287,174,200원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 동남측으로 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 준주거지역·상대보호구역입니다. 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, CCTV, 화재탐지·경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 81,900,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김다현의 임대차계약일 2021.11.23, 확정일자 2021.11.24, 전입·점유 2021.12.13, 보증금 68,000,000원 및 2025.05.20 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록과 연결돼 있으므로 실제 채권잔액과 다른 공동담보 부동산의 배당관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 관리·점유 확인. 입찰 전 현재 401호 점유상태와 관리비 등 인도 과정에서 필요한 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인이 먼저
이 물건의 권리상 핵심은 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 401호 김다현의 전입·점유는 2021.12.13으로 후순위입니다. 68,000,000원의 임차보증금이 존재하지만 대항력이 없고 임차권 역시 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 감정가 117,000,000원의 70%인 81,900,000원입니다. 권리 부담만 보면 단순한 편이지만, 최근 실거래와 최신 시장가격을 비교할 기준이 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인으로 받아들여서는 안 됩니다. 이 사건은 권리는 정리 가능, 가격 경쟁력은 실거래 확인 후 판단하는 구조입니다.
