부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 4층 401호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 소양원이고, 말소기준은 2019년 5월 23일 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 2022년·2023년에 추가된 하나은행 근저당과 2025년 김다현의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 신건 117,000,000원 가정에서 매수인이 승계하는 권리는 0원으로 계산됩니다.
특히 임차보증금 68,000,000원이라는 숫자만 보면 부담이 커 보이지만, 이 사건에서는 순서가 핵심입니다. 김다현의 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2021.12.13으로 말소기준 2019.05.23보다 늦습니다. 확정일자는 2021.11.24이고 2025.05.20 임차권등기 및 배당요구가 확인되지만, 선순위 근저당에 대항할 수 있는 임차인은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 4층401호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 · 4층 401호 |
| 소유자 | 소양원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 앞선 신탁등기는 신탁재산의 귀속으로 말소됐고, 이후 설정된 2022.12.05 근저당 122,400,000원, 2023.02.08 근저당 184,800,000원, 2024.12.12 임의경매개시결정, 2025.05.20 김다현 임차권 68,000,000원은 모두 말소기준 뒤에 놓입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 401호 임차인 — 6,800만원이지만 대항력 없음
401호 기준 실제 임차인은 김다현 1명입니다. 보증금은 68,000,000원이며 임대차계약일자는 2021.11.23, 확정일자는 2021.11.24, 주민등록 및 점유개시는 2021.12.13입니다. 2025.05.20 부산지방법원의 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다현 | 건물 전유부분 전부 | 68,000,000원 | 2021.12.13 | 2021.11.24 | 2025.05.20 | 대항력 없음 우선변제 판단 유보 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 117,000,000원 가정 시 채권자 총 채권액 3,367,200,000원 중 114,562,000원이 배당되고, 미배당액은 3,252,638,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 ‘양정초등학교’ 북서측 인근으로, 부근은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관기 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 토지면적은 295.8㎡, 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.23 을구 1번 하나은행 근저당이 기준이며 이후 근저당·경매개시·임차권의 순서를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 401호 임차권. 김다현의 보증금 68,000,000원, 전입·점유 2021.12.13, 확정일자 2021.11.24, 배당요구 2025.05.20을 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 점유·인도 상태. 임차권은 후순위이지만 실제 인도 상태와 명도에 필요한 절차는 입찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 실제 배당 결과는 공동담보 관계와 함께 확인하세요.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “보증금이 커 보여도, 순서가 먼저다”
이 사건에서 눈에 먼저 들어오는 숫자는 김다현의 임차보증금 68,000,000원입니다. 하지만 권리분석에서는 금액보다 날짜 순서가 먼저입니다. 말소기준 하나은행 근저당은 2019.05.23, 김다현의 전입·점유는 2021.12.13입니다. 따라서 대항력은 없고, 2025.05.20 등기된 임차권도 후순위로 소멸합니다.
결국 신건 117,000,000원에서 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다. 채권총액이 크고 배당 부족액도 3,252,638,000원에 이르지만 그 미배당 채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 권리상 핵심은 명확하고, 남는 판단은 신건 117,000,000원의 가격과 실제 점유·인도 상태를 얼마나 보수적으로 검증하느냐입니다.
