부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 4층 403호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 출발점은 2019.04.18 소양원 명의 소유권보존이고, 같은 날 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐다가 2019.05.23 신탁재산 귀속으로 다시 소양원에게 돌아왔습니다. 그날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 후순위 근저당과 진민정의 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 81,900,000원으로 감정가 117,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에서 중요한 것은 단순 할인율보다 403호 임차권의 대항력과 실제 인수 여부입니다. 진민정의 주민등록일자는 2019.07.01, 점유개시일자는 2019.06.30으로 말소기준일 2019.05.23보다 늦습니다. 따라서 등기상 63,000,000원의 임차보증금이 있더라도 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 보지 않으며, 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 4층403호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.05.23 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고 2021.11.30 변경계약으로 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 2022.12.05 채권최고액 122,400,000원, 2023.02.08 채권최고액 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가 설정됐습니다. 2024.12.12 임의경매개시결정과 2024.12.26 진민정의 주택임차권등기도 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 403호 임차관계 — 진민정 임차권은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진민정 | 전유부분 전부 | 2019.07.01 | 2019.08.12 | 63,000,000원 | 대항력 없음 | 2024.12.26 |
진민정의 임대차계약일자는 2019.06.06이고 점유개시는 2019.06.30, 주민등록은 2019.07.01입니다. 모두 2019.05.23 말소기준권리보다 뒤입니다. 보증금은 총 63,000,000원으로, 이 중 60,000,000원에 대해서는 2019.08.12 확정일자가 있고 2021.03.20 증액된 3,000,000원에는 확정일자가 없습니다. 등기된 주택임차권 자체도 2024.12.26 접수돼 말소기준 뒤에 위치합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 메리트는 별개
현재 회차 최저가는 81,900,000원으로 감정가 117,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 가정가격은 57,330,000원(49%), 3회 유찰 시 40,131,000원(34%)입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로는 실제 매매시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “70%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, 권리는 정리되지만 가격은 별도 시세 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 81,900,000원 가정에서 집행비용 1,874,200원을 제외한 80,025,800원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 3,367,200,000원 대비 미배당액은 3,287,174,200원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동남측으로 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역이며 토지면적은 295.8㎡, 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 임차권 재확인. 진민정의 주민등록일자 2019.07.01, 점유개시 2019.06.30, 임차권등기 2024.12.26과 말소기준일 2019.05.23의 선후관계를 원본에서 다시 대조하세요.
- 보증금 세부 확인. 총 63,000,000원 중 60,000,000원은 2019.08.12 확정일자가 있으나, 2021.03.20 증액된 3,000,000원에는 확정일자가 없습니다.
- 가격 검증. 81,900,000원은 감정가의 70%라는 의미일 뿐입니다. 인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 3,287,174,200원이지만 배당 부족이 곧 매수인 인수를 의미하지는 않습니다. 배당가정의 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리·주차 여건 확인. 기계식 주차설비와 공용관리 상태, 체납 관리비 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 볼 물건
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 403호 임차권자 진민정의 점유·전입은 그 이후입니다. 후순위 근저당과 임차권등기도 매각으로 소멸하며, 현재 배당가정상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 한 차례 유찰돼 117,000,000원에서 81,900,000원으로 내려왔지만, 감정가의 70%라는 이유만으로 실제 시장가격보다 싸다고 볼 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리상 인수 위험은 낮게 보고, 가격은 실제 오피스텔 시세와 수익성을 확인한 뒤 판단하는 것입니다.
