부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 4층 403호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 중심은 2019.05.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 추가 근저당과 경매개시결정, 2024.12.26 등기된 진민정의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
403호에 직접 연결되는 임차권자는 진민정입니다. 임대차계약은 2019.06.06, 점유개시는 2019.06.30, 주민등록일자는 2019.07.01이며 임차보증금은 63,000,000원입니다. 최초 60,000,000원에 대한 확정일자는 2019.08.12이고, 2021.03.20 증액된 3,000,000원에는 확정일자가 없습니다. 핵심은 주민등록일자가 말소기준일인 2019.05.23보다 늦다는 점으로, 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 4층403호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
2019.04.18 소양원 명의 소유권보존 뒤 국제자산신탁주식회사로 신탁됐다가, 2019.05.23 신탁재산의 귀속으로 소양원에게 돌아왔습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2021.11.30에는 해당 근저당의 채권최고액을 2,553,600,000원으로 변경한 등기가 있고, 이후 2022.12.05 근저당 122,400,000원, 2023.02.08 근저당 184,800,000원이 추가됐습니다.
② 임차인 분석 — 403호는 진민정 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진민정 | 전유부분 전부 | 2019.07.01 | 2019.08.12 | 63,000,000원 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
진민정의 임차권등기는 2024.12.26 접수됐고, 임차보증금은 63,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2019.06.06과 2021.03.20, 점유개시일자는 2019.06.30입니다. 60,000,000원에 대해서는 2019.08.12 확정일자가 있으나 증액된 3,000,000원은 확정일자가 없습니다. 다만 전입 자체가 말소기준일 이후이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
③ 가격·회차 분석 — 실거래 대신 미배당 추이를 본다
현재 회차는 감정가의 100%인 117,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 93,600,000원, 2회 유찰 시는 74,880,000원입니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 동일합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 117,000,000원 | 114,562,000원 | 3,252,638,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 93,600,000원 | 91,515,200원 | 3,275,684,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 74,880,000원 | 73,132,160원 | 3,294,067,840원 | 0원 |
채권총액은 3,367,200,000원으로 매각가보다 훨씬 큽니다. 신건 기준 채권자 배당액은 114,562,000원이고 미배당은 3,252,638,000원입니다. 유찰될수록 매각대금이 줄기 때문에 채권 미배당액은 더 커지지만, 이 부족액이 곧바로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 117,000,000원 가정 시 집행비용 2,438,000원을 제외한 114,562,000원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·경보·소방·CCTV·승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방·공동현관 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역이며 토지면적은 295.8㎡, 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 임차권 확인. 진민정의 임차권등기 내용과 주민등록일자 2019.07.01, 보증금 63,000,000원을 원본 명세서와 다시 대조하세요.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준권리는 2019.05.23 하나은행 근저당입니다. 임차인의 전입일이 그 이후라는 점이 인수 0원의 핵심 근거입니다.
- 회차별 가격 판단. 신건 117,000,000원, 1회 유찰 93,600,000원, 2회 유찰 74,880,000원 시나리오를 주변 실제 거래가격과 비교하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 배당 및 채권관계는 원본 공동담보 내역까지 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있는 만큼 실제 인도 상태와 현재 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 법원 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 있어도 인수되는 것은 아니다”
이 사건은 63,000,000원의 임차보증금이라는 숫자만 보면 부담스러워 보이지만, 권리 순서를 놓고 보면 결론이 달라집니다. 말소기준권리는 2019.05.23 하나은행 근저당이고, 진민정의 주민등록일자는 2019.07.01입니다. 따라서 임차권은 후순위이고 대항력 없음·매수인 인수 0원이 핵심입니다.
반면 가격에서는 성급한 결론을 피해야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 117,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 권리분석은 비교적 명확하지만 실거래 시세와의 가격 우위는 별개의 문제입니다. 권리는 확인, 가격은 비교. 이 두 판단을 분리하는 것이 이 물건의 입찰 포인트입니다.
