부산지방법원 2024타경6174. 대상은 부산진구 양정동 더 센텀 6층 603호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2019.05.23. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고, 2021.11.30. 변경등기로 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 2022년·2023년에 추가 근저당권이 설정됐고, 2024.12.12. 하나은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
603호에는 현재 등기된 임차권자 김재훈이 확인됩니다. 임대차계약일은 2024.03.14., 확정일자는 2024.03.15., 주민등록과 점유개시는 2024.04.01., 임차보증금은 43,000,000원입니다. 그러나 전입·점유가 2019.05.23. 말소기준권리보다 훨씬 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 임차권등기도 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 6층603호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준 | 2019.05.23. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2019.05.23.입니다. 이 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 하나은행 추가 근저당·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.04.18. 국제자산신탁 명의의 신탁등기는 2019.05.23. 이미 말소됐습니다.
② 603호 임차인 분석
| 임차인 | 점유범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재훈 | 건물 전유부분 전부 | 2024.04.01 | 2024.03.15 | 43,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 있음 | 인수 0원 |
김재훈은 2026.06.09. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수됐습니다. 다만 임차권등기의 원인이 되는 전입·점유 자체가 말소기준권리보다 뒤라 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당에서 회수하지 못한 보증금이 있더라도 그 부족액을 낙찰자가 별도로 승계하는 유형은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교 근거는 별개
감정가는 117,000,000원, 현재 최저매각가는 81,900,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득액도 낙찰가와 같은 81,900,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 오피스텔의 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 81,900,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,874,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,874,200원을 제외한 80,025,800원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 채권 총액 대비 3,287,174,200원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 평탄한 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 점유 재확인. 김재훈의 임차권등기와 배당요구는 확인되지만, 실제 현재 점유상태와 인도 가능 시점은 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당요구종기 및 채권신고 내용을 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 관리비·주차 확인. 기계식 주차설비가 있는 오피스텔이므로 실제 주차 이용조건과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
- 등기 최신본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24.입니다. 2026.09.30. 매각기일 직전 최신 권리변동을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2019.05.23. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 603호 김재훈의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 117,000,000원에서 한 번 유찰돼 81,900,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 기준이 없기 때문에 이 금액이 시장가격보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 이 사건은 권리 리스크보다 시세 검증이 더 중요한 1회 유찰 오피스텔로 보는 편이 데이터에 가장 충실합니다.
