부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 6층 603호 오피스텔입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 소유자는 소양원입니다. 권리분석의 출발점은 2019.05.23 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고 2021.11.30 변경등기로 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 설정된 하나은행 근저당, 임차권과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
본건의 핵심 임차인은 603호와 일치하는 김재훈 1명입니다. 김재훈은 2024.03.14 임대차계약, 2024.03.15 확정일자, 2024.04.01 주민등록 및 점유개시, 보증금 43,000,000원이고 2026.06.09 임차권등기가 접수됐습니다. 그러나 전입일이 말소기준인 2019.05.23보다 뒤이므로 대항력은 없고, 본건 계산상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 6층603호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준 | 2019.05.23. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당 이후는 정리된다
소유권보존 직후 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐지만, 2019.05.23 신탁재산 귀속으로 소양원에게 돌아오며 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2022.12.05 하나은행 122,400,000원 근저당과 2023.02.08 하나은행 184,800,000원 근저당은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다.
2023.06.30 홍득원 명의의 주택임차권도 있었지만 2024.02.26 이미 말소됐습니다. 당시 등기에는 임차보증금 75,000,000원 가운데 반환되지 않은 금액 50,000,000원이 기재돼 있었습니다. 현재 본건에서 확인되는 603호 임차권은 김재훈 명의의 43,000,000원이고, 역시 말소기준보다 후순위입니다.
② 603호 임차인 — 보증금 4,300만원, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재훈 | 건물 전유부분 전부 | 43,000,000원 | 2024.04.01 | 2024.03.15 | 2026.06.09 | 없음 | 미상 | 0원 |
김재훈의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2024.04.01로, 말소기준 2019.05.23보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 임차보증금 43,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 실제 점유 여부와 인도 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.17억, 시세 비교는 보류
감정가는 117,000,000원, 현재 최저매각가 역시 117,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오 가격은 93,600,000원, 2회 유찰 시 74,880,000원입니다.
다만 본건에는 같은 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격처럼 최저가와 직접 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 117,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 신건 가격에 프리미엄을 주는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 117,000,000원 가정 시 집행비용 2,438,000원을 제외한 114,562,000원이 을구 1번 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 기준 미배당은 3,252,638,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가에서도 오피스텔 이용으로 확인됩니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 부근은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며, 승강기·기계식 주차·CCTV·도시가스 개별난방·소방 및 경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 토지면적은 295.8㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 임차관계 재확인. 김재훈의 보증금은 43,000,000원이고 대항력은 없지만, 실제 점유·퇴거 여부와 인도 상태는 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2019.05.23 을구 1번 하나은행 근저당이 기준이며 이후 근저당과 임차권이 매각으로 소멸하는지 최신 등기부를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 117,000,000원을 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 인근 동일·유사 오피스텔 최근 거래가격을 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 93,600,000원, 2회 유찰 시 74,880,000원입니다. 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 공동담보 구조. 하나은행 근저당에는 공동담보목록이 연결돼 있어 채권액이 본건 감정가보다 매우 큽니다. 미배당액과 매수인 인수액을 구분해서 보세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당과 추가 비용에 영향을 줄 항목을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 최신 원본과 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 603호 김재훈의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 117,000,000원을 두고 가격 메리트까지 있다고 말할 수는 없습니다. 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족하기 때문입니다. 선순위 하나은행 채권에 대규모 미배당이 발생하더라도 그것은 낙찰자 승계금이 아니므로 권리 위험과 채권자 손실을 혼동할 필요는 없습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 전. 본건의 승부처는 603호 점유상태 확인과 실제 시장가격 대조입니다.
