부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 10층 1004호 오피스텔입니다. 소유자는 소양원이며, 하나은행이 신청채권자로 임의경매를 진행하고 있습니다. 신청채권자의 청구액은 2,405,761,439원입니다.

이 사건의 핵심은 공동담보로 설정된 거액의 근저당권, 개별 호실의 점유관계, 그리고 확인되지 않은 시세입니다. 본건 등기에는 하나은행 근저당권이 확인되며, 최초 근저당권의 채권최고액은 이후 변경되었습니다. 채권최고액을 그대로 본건 1004호의 실제 채무나 매수인 인수액으로 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

또한 을구 1번·2번·3번 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 본건은 개별 호실인 1004호이므로 건물 전체에 걸친 채무와 본건의 매각대금을 구분해야 합니다. 공동담보 다른 물건의 매각·배당에 따른 실제 채권 잔액은 등기상 채권최고액만으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 반드시 1004호만 구분

더 센텀의 다른 호실에도 전입자가 다수 확인되지만, 이 경매물건의 대상은 1004호입니다. 따라서 다른 호실의 임차인이나 보증금을 본건에 합산해서는 안 됩니다. 1004호에 해당하는 점유관계자는 아래 2명입니다. 실제 임대차계약의 존재와 각 보증금은 추가 확인이 필요합니다.

1004호 점유관계자 2명 기준. 다른 호실의 전입자 및 배당요구 내역은 본건 임차인 수와 보증금에 포함하지 않았습니다.

본건의 제시된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 확인된 등기 및 전입관계에 기초한 산정치입니다. 보증금, 임대차계약, 실제 점유 및 명도비용이 확인되지 않은 상태에서 모든 취득 부대비용까지 0원이라고 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 70% 할인과 시세 메리트는 다르다

감정가는 119,000,000원, 현재 최저매각가는 83,300,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가의 70%까지 내려왔습니다.

후속 회차의 가격은 시나리오이며 실제 유찰, 기일 진행 또는 매각 결과를 의미하지 않습니다.

가격 판단에는 동일 건물의 최근 거래뿐 아니라 전용면적, 층, 주거용·업무용 이용상태, 내부 상태 및 임대수익을 함께 검토할 필요가 있습니다. 현재 확인된 권리상 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 실제 총취득비용은 낙찰가와 취득 부대비용, 점유 인도에 필요한 비용을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

아래는 제시된 모의배당 결과입니다. 매각대금에서 집행비용을 우선 공제하고 남은 금액이 하나은행의 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다.

집행비용은 추정치입니다. 실제 배당에는 당해세, 임차인 최우선변제, 공동담보 배당관계 등이 영향을 줄 수 있으며, 배당액은 확정된 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 주변환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비와 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 동남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역·상대보호구역이며, 토지면적은 295.8㎡, 공시지가는 2,760,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 실사용 용도와 적법한 주거 이용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 도시철도 및 버스 접근성을 갖춘 입지이지만, 실제 환금성이나 적정 매도가격은 유사 오피스텔 거래사례와 임대수요를 확인하기 전에는 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확보. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 거래 추세를 확인한 뒤 최저매각가 83,300,000원과 비교해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
• 1004호 점유관계 확인. 양현준·강지윤의 실제 거주 여부, 각자의 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 호실 구분. 다른 호실의 전입자와 임차인 보증금을 본건에 합산하지 말고, 1004호에 관한 점유 및 임대차 내용만 판단해야 합니다.
• 근저당권 변경. 을구 1번의 현재 채권최고액은 2,553,600,000원으로 변경되었습니다. 실제 채권잔액, 근저당권 말소 여부 및 공동담보목록을 재확인해야 합니다.
• 배당 검토. 집행비용 추정치와 선순위 배당항목, 임차인 최우선변제 여부를 확인하여 예상배당표를 재산정해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자의 인도 가능성, 명도에 필요한 비용과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 오피스텔 이용상태. 공부상 업무시설과 실제 이용상태를 대조하고, 주거 이용에 따른 세금·금융 조건 및 기계식 주차설비의 이용 여건을 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.09.30 매각기일을 기준으로 매각물건명세서, 등기사항전부증명서 및 법원 공고의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 가격·점유 위험 해소”

부산 더 센텀 1004호는 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 제시된 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으며, 선행 신탁등기도 이미 말소되어 있습니다.

그러나 본건 1004호에는 전입한 점유관계자 2명이 있고, 보증금과 확정일자 등 구체적인 임대차 내용은 확인되지 않습니다. 선순위 대항력 없음과 실제 명도 부담 없음은 같은 의미가 아닙니다.

또한 최저매각가 83,300,000원은 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래가격을 확인하지 못했으므로, 현 단계에서 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 공동담보 관계와 변경된 채권최고액도 모의배당에 다시 반영해야 합니다.

결론적으로 등기상 소멸 구조는 확인되지만 가격 경쟁력과 실제 점유 위험은 판단 보류입니다. 시세 비교, 1004호 임대차 원본 대조, 공동담보 및 최신 매각조건 확인을 마친 뒤 취득비용과 입찰가격을 검토하는 것이 적절합니다.