부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 10층 1004호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 소양원이며 2019.04.18. 소유권보존 뒤 같은 날 국제자산신탁주식회사로 신탁됐다가 2019.05.23. 신탁등기가 말소되고 소양원에게 귀속됐습니다. 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
따라서 등기 순위 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 추가된 하나은행 근저당 2건과 2024.12.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 다만 대상 1004호에는 조사상 점유자가 2명 존재합니다. 두 사람의 전입은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태라는 점은 명도와 실제 배당 검토에서 따로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 10층1004호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23. 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 신탁은 이미 말소, 근저당부터 매각소멸
2019.04.18. 설정됐던 국제자산신탁주식회사 명의 신탁은 2019.05.23. 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준이 되고, 그 이후의 을구 2번·3번 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 근저당은 처음 채권최고액 3,060,000,000원으로 설정됐고, 2021.11.30. 변경등기에는 채권최고액 2,553,600,000원이 기재돼 있습니다.
② 1004호 점유관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양현준 | 1004호 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지윤 | 1004호 | 2024.05.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2019.05.23.이고, 양현준의 전입은 2020.10.16., 강지윤의 전입은 2024.05.13.입니다. 두 점유자 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판단돼 있습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 그대로 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,367,200,000원 중 예상 배당은 116,534,000원이고, 미배당은 3,250,666,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물입니다.
- 주위환경. 양정초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡, 토지면적은 295.8㎡입니다.
- 도로·형상. 주변 토지와 평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1004호 점유관계 재확인. 양현준·강지윤의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 임대차 조건과 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 규모가 확인되면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 1번 근저당은 2019.05.23. 채권최고액 3,060,000,000원으로 설정됐고 2021.11.30. 변경등기에는 2,553,600,000원이 기재돼 있습니다. 배당 계산은 3,060,000,000원 기준으로 제시돼 있어 원문 대조가 필요합니다.
- 신건 가격 판단. 최저가 119,000,000원은 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 근거 없이 가격 메리트를 전제하지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 95,200,000원, 2회 유찰 시 76,160,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 남은 변수는 점유와 가격
이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2019.04.18. 신탁은 이미 말소됐고, 2019.05.23. 하나은행 근저당이 말소기준이 되어 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 1004호에는 양현준·강지윤 2명의 점유자가 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 권리상 인수 0원과 명도·배당 확인이 끝났다는 의미는 다릅니다. 또한 현재는 119,000,000원 신건이므로 비교 가능한 실거래 근거 없이 가격 우위를 단정할 수 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 점유 세부조건은 확인, 신건 가격은 보수적으로 판단”입니다.
