부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 6층 602호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2019.05.23. 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고 2021.11.30. 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권과 경매개시결정, 김혜림의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 602호에서 확인되는 핵심 임차권자는 김혜림입니다. 임대차계약일은 2021.11.17., 확정일자는 2021.11.18., 점유개시일은 2021.12.15., 주민등록일자는 2021.12.17.이며 임차보증금은 68,000,000원입니다. 주민등록일이 2019.05.23. 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 6층602호 (양정동, 더 센텀) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
2019.04.18. 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만 2019.05.23. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2022.12.05.·2023.02.08. 추가 근저당과 2024.12.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 602호는 김혜림 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜림 | 건물 전유부분 전부 | 2021.12.17. | 2021.11.18. | 68,000,000원 | 없음 | 확정일자 있음 · 배당요구 2025.01.03. | 0원 |
김혜림은 2025.02.18. 부산지방법원 임차권등기명령에 따라 을구 4번 주택임차권을 등기했습니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2021.11.17., 점유개시 2021.12.15., 주민등록 2021.12.17., 확정일자 2021.11.18., 보증금 68,000,000원이 기재돼 있습니다. 그러나 대항력 판단의 기준이 되는 전입은 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 3,367,200,000원 중 114,562,000원이 배당되고, 미배당은 3,252,638,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 117,000,000원 | 114,562,000원 | 3,252,638,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 93,600,000원 | 91,515,200원 | 3,275,684,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 74,880,000원 | 73,132,160원 | 3,294,067,840원 | 0원 |
유찰되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 하나은행의 채권은 현재 매각가로도 전액 변제되지 않습니다. 신청채권 청구액은 2,405,761,439원이고, 현재 회차에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 114,562,000원으로 가정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근이며 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 토지는 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수, 화재탐지 및 경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기 등이 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 임차권 재확인. 김혜림의 전입일 2021.12.17.과 말소기준 2019.05.23.의 선후관계를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 117,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도의 실거래·매물 호가 조사가 필요합니다.
- 배당관계. 현재 가정에서 채권 미배당이 3,252,638,000원으로 크지만, 후순위 채권의 미배당 자체는 매수인 인수와 동일한 개념이 아닙니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 기계식 주차. 기계식 주차설비의 이용 조건과 유지관리 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 검증 전
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.05.23. 하나은행 근저당이고, 602호 전체에 설정된 김혜림의 68,000,000원 임차권은 전입이 2021.12.17.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 구조가 비교적 명료한 편입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가 117,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 최근 실거래 비교값이 없어 이를 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 전. 2026.08.26. 입찰 전에 602호 자체와 유사 오피스텔의 실제 거래가격을 확인하는 것이 최종 의사결정의 핵심입니다.
