🏷️ 81,900,000원 📉 감정가의 70% 🛡️ 인수 0원 👤 임차보증금 68,000,000원
부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 6층 602호 오피스텔입니다. 감정가 117,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 81,900,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 기준점은 2019.05.23 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당, 김혜림 임차권등기와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
본 호실과 직접 연결되는 임차인은 김혜림입니다. 임대차계약일자는 2021.11.17, 확정일자는 2021.11.18, 점유개시일자는 2021.12.15, 주민등록일자는 2021.12.17이며 임차보증금은 68,000,000원입니다. 주민등록일자가 말소기준일보다 늦으므로 대항력 없음으로 분석되고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 6층602호 (양정동,더 센텀) |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30에는 2,553,600,000원으로 변경등기가 이뤄졌습니다. 이후 2022.12.05 122,400,000원, 2023.02.08 184,800,000원의 근저당이 추가됐습니다. 2025.02.18 등기된 김혜림의 주택임차권과 2024.12.12 경매개시결정도 말소기준 이후입니다.
② 본건 602호 임차관계
| 임차인 | 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜림 | 건물 전유부분 전부 | 2021.12.17 | 2021.11.18 | 68,000,000원 | 대항력 없음 | 2025.01.03 |
임차권등기의 임대차계약일자는 2021.11.17, 점유개시일자는 2021.12.15입니다. 말소기준인 2019.05.23보다 모두 늦은 시점이어서 선순위 대항력 임차인으로 보지 않습니다. 임차권등기 자체도 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
③ 가격 — 감정가 할인은 확인되지만 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 81,900,000원으로 감정가 117,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 57,330,000원, 3회 유찰 시 40,131,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 80,025,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 3,367,200,000원, 예상배당액은 80,025,800원, 미배당액은 3,287,174,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 양정초등학교 북서측 인근이며, 부근은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 외벽은 저층 일부 석재 및 스톤코트, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 데코타일, 창호는 하이삿시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김혜림 임차권 확인. 보증금 68,000,000원, 계약일 2021.11.17, 전입일 2021.12.17, 확정일자 2021.11.18이며 말소기준보다 후순위입니다.
- 인수액 확인. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 시세 대조. 감정가 117,000,000원과 최저가 81,900,000원만으로 시장가격 대비 저평가 여부를 단정하지 말고 주변 오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 매각대금 대부분이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고 채권 미배당액은 3,287,174,200원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 시세 확인 후 판단
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 602호 김혜림의 임차관계는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 117,000,000원에서 한 차례 유찰된 81,900,000원입니다. 다만 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼, 이번 사건의 최종 판단은 ‘70%까지 내려왔다’가 아니라 81,900,000원이 실제 부산진구 양정동 오피스텔 시세와 비교해 어느 위치인지를 확인하는 데 달려 있습니다.
