부산지방법원 2024타경6174. 부산 부산진구 양정동의 '더 센텀' 2층 203호 오피스텔입니다. 감정가는 115,000,000원이고 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 80,500,000원으로 내려왔습니다. 등기부에는 하나은행 명의의 근저당권이 여러 건 설정되어 있습니다. 가장 앞선 2019년 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 같은 건물 다른 호실의 전입자 정보는 다수 확인되지만, 매각 대상인 203호의 임차인이나 점유자를 특정할 자료는 확인되지 않습니다. 다른 호실의 임차인을 203호 임차인으로 합산하거나, 다른 호실의 전입일을 근거로 203호의 대항력 유무를 판정해서는 안 됩니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가보다 낮아진 것은 분명하지만 실제 거래시세가 확인되지 않아 80,500,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 2층 203호 (양정동, 더 센텀) |
| 물건종류 / 용도 |
집합건물 · 오피스텔 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 소양원 (단독소유) |
| 감정가 | 115,000,000원 |
| 최저매각가 | 80,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 신청채권자 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 하나은행 근저당권 (을구 1번) |
| 매수인 인수 |
등기상 근저당권 인수 없음 · 배당모형상 0원 203호 점유·임대차 및 최종 명세서 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
권리 흐름의 중심은 2019.05.23 설정된 하나은행의 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준이며, 2022년과 2023년에 추가 설정된 하나은행 근저당권 및 2024년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.
을구 2번 근저당권: 후순위로 매각 소멸 예정.
을구 3번 근저당권: 후순위로 매각 소멸 예정.
임의경매개시결정: 매각으로 소멸 예정.
과거 국제자산신탁주식회사에 대한 신탁등기는 2019.05.23 이미 말소되었으며, 등기부상 소유자는 소양원입니다.
제시된 등기상 근저당권 가운데 매수인이 그대로 인수하는 권리는 없습니다.예상배당표는 최초 채권최고액인 3,060,000,000원을 기준으로 작성되어 있어 변경등기 후 금액과 차이가 있습니다. 이 차이는 실제 배당액이나 채권자별 미배당 규모를 검증할 때 반드시 반영해야 합니다.
근저당권의 채권최고액과 실제 채무액·최종 배당액은 동일한 개념이 아닙니다.② 점유·임차인 — 203호 자체 확인이 핵심
현황조사에서 같은 건물의 여러 호실에 거주하는 전입자들이 확인됩니다. 그러나 이들은 201호·202호·301호 등 203호가 아닌 다른 호실의 전입자입니다.
따라서 이들을 203호 임차인으로 계산하거나, 다른 호실의 보증금·배당요구·전입일을 매각 대상의 인수금액 산정에 사용하지 않습니다.
| 대상 | 점유·임대차 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 203호 | 임차인 특정되지 않음 · 점유 확인 필요 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
다른 호실의 전입자는 203호 임차인으로 산입하지 않았습니다. 203호에 대항력 있는 임차인이 없다고 확정한 것은 아닙니다.
해당 호실의 실제 점유자, 임대차계약, 전입일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
대항력 판단에 필요한 사실관계가 확인되지 않았으므로 203호의 대항력 유무와 임차보증금 인수 가능성은 미확정입니다.특히 감정평가상 임대관계도 확인되지 않습니다. 따라서 배당모형에 표시된 인수액 0원은 확인된 근저당권과 배당 가정을 기준으로 한 수치이지, 모든 점유·임대차 위험이 해소되었다는 의미는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
이 물건의 감정가는 115,000,000원입니다. 1회 유찰된 현재 최저매각가는 80,500,000원으로, 감정가의 70%입니다.
다만 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 실거래가격이 확인되지 않아 최근 거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세와의 비교는 할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 115,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 80,500,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 최저가 기준 실질취득 | 80,500,000원 | 모형상 인수 0원 가정 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판단 보류 |
| 최신 거래 / 가격 추세 | 미확인 | 별도 검증 필요 |
동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확보하고 층·면적·이용상태 등을 비교한 뒤에야 실질적인 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
특히 203호의 임차보증금 인수 가능성이 확인되면 낙찰가뿐 아니라 실제 인수액까지 합산한 실질취득금액으로 시세를 비교해야 합니다.④ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당모형입니다. 집행비용을 우선 공제한 나머지는 하나은행의 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 배당되는 금액은 모형상 없습니다.
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,849,000원 |
| 1. 하나은행 · 을구 1번 근저당 | 3,060,000,000원 | 78,651,000원 |
| 2. 하나은행 · 을구 2번 근저당 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 하나은행 · 을구 3번 근저당 | 184,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 80,500,000원 |
을구 1번 채권액은 최초 설정 당시 채권최고액을 사용한 기존 배당모형 수치입니다. 등기부상 변경된 채권최고액은 2,553,600,000원입니다. 실제 배당은 채권계산서, 공동담보 배당관계, 집행비용 및 우선배당채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었습니다.
다만 하나은행 근저당권은 공동담보목록이 기재된 권리입니다. 따라서 채권액을 이 203호만을 담보로 하는 개별 채무액으로 이해해서는 안 됩니다.
또한 최초 채권최고액을 사용한 배당모형과 변경등기 후 채권최고액이 일치하지 않습니다. 실제 채권계산서와 공동담보목록을 대조해야 최종 미배당액을 판단할 수 있습니다.
중요한 점은 이 미배당액 자체가 곧 매수인의 인수채무를 뜻하지는 않는다는 것입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당 채권과 매수인이 인수할 권리는 구분해야 합니다.⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 판단은 별개
현재 회차와 추가 유찰을 가정한 매각가격 및 배당 시나리오입니다. 후속 회차는 실제 확정된 매각기일이나 최저가가 아니라 추가 유찰을 전제로 한 가정입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 예상 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 80,500,000원 | 78,651,000원 | 3,288,549,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (49%) | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 3,312,264,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (34.3%) | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 3,328,865,010원 | 0원 |
미배당액은 제시된 배당모형에 따른 추정치입니다. 203호 임대차 관련 미확인 위험은 모형상 인수액 0원에 반영되지 않았습니다.
최저가가 추가로 내려가면 입찰금액 자체는 낮아집니다. 그러나 가격이 내려가는 것과 실제 시세보다 저렴해지는 것은 별개의 문제입니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 발생한다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주변환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 저층 일부 외벽은 석재 및 스톤코트 마감이며, 내부는 벽지·타일·데코타일 등의 마감으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방 및 공동현관기가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 주변과 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형 토지로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 295.8㎡이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 양정역과 버스정류장 접근성은 확인되지만, 유사 오피스텔의 최근 거래량·실거래가격·가격 추세가 확인되지 않아 매도 시 환금성을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 203호 점유 확인. 매각 대상 호실을 직접 확인하고 실제 거주자 또는 사용자를 특정해야 합니다. 다른 호실 전입자와 혼동해서는 안 됩니다.
- 임대차계약 확인. 203호의 임대차계약서, 보증금, 전입일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인한 뒤 대항력과 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 말소기준과 임대차 대조. 2019.05.23 말소기준권리와 실제 임차인의 권리 취득 시점을 대조해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하거나 반대로 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 1번의 변경 후 채권최고액 2,553,600,000원을 확인하고 최초 설정액을 사용하는 배당모형과의 차이를 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행의 공동담보목록 및 채권계산서를 대조해 해당 호실에 대한 배당과 전체 채무관계를 구분해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래를 확인하고 면적·층·이용상태 차이를 반영해야 합니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 공부상 업무시설인 오피스텔의 실제 사용 현황을 확인하고 필요한 경우 용도 및 관련 부담을 점검해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부 및 실제 점유자에 따른 인도·명도 절차와 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 사실
부산 더 센텀 203호는 감정가 115,000,000원에서 한 차례 유찰되어 80,500,000원에 나온 오피스텔입니다. 등기부상 2019년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권도 매각으로 소멸할 예정이라는 점은 권리분석에서 확인되는 긍정적 요소입니다.
그러나 등기상 근저당 인수액이 없다는 것과 모든 인수·점유 위험이 없다는 것은 다릅니다. 다른 호실의 전입자 정보만으로 203호의 임대차를 판정할 수 없으며, 해당 호실의 실제 점유 상태와 보증금 관계를 별도로 확인해야 합니다.
더욱이 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지도 입증되지 않았습니다. 추가 유찰 시나리오 역시 시장가치가 아닌 감정가를 기준으로 한 가격 변화에 불과합니다.
결론적으로 이 물건은 근저당 소멸 구조는 명확하지만, 203호 점유·임대차와 실거래 시세 검증이 선행되어야 하는 사례입니다. 현재로서는 최저가 80,500,000원에 가격 메리트가 있다고 단정하기보다, 실제 인수액과 시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
