부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 2층 203호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.05.23 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이며, 2021.11.30 변경등기로 채권최고액 2,553,600,000원이 기재됐습니다. 이후 2022.12.05 122,400,000원, 2023.02.08 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가됐고, 2024.12.12 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준권리보다 앞서 2019.04.18 국제자산신탁주식회사로 소유권이전 신탁이 있었지만, 같은 등기는 2019.05.23 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 소양원이며, 예상배당표와 회차별 시나리오에서는 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 2층203호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
② 현황조사 전입자 — 203호 실제 점유 확인이 포인트
현황조사에는 여러 호실의 전입자가 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준일 2019.05.23 이후로 정리돼 있어 각 명단의 대항력 판정은 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많고, 대상 물건인 203호에 대응하는 이름은 이 명단에 없습니다. 따라서 이 표는 건물의 조사 현황으로 보고, 실제 입찰 전에는 반드시 203호의 현 점유자와 점유원인을 별도로 대조해야 합니다.
| 이름 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병윤 | 201호 | 2019.10.07 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁현지 | 202호 | 2024.06.12 | 2025.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 은미주 | 301호 | 2020.04.10 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤주영 | 302호 | 2020.08.27 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호룡 | 303호 | 2023.08.21 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤지 | 304호 | 2024.02.20 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다현 | 401호 | 2021.12.13 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황주원 | 502호 | 2019.06.03 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성혜 | 503호 | 2021.06.25 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나경 | 504호 | 2024.01.23 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도원 | 601호 | 2020.12.07 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 602호 | 2021.12.17 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재훈 | 603호 | 2024.04.01 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김무성 | 701호 | 2020.04.16 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박달오 | 702호 | 2020.09.25 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하효진 | 703호 | 2021.02.15 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 704호 | 2024.09.27 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전해용 | 801호 | 2023.10.04 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 802호 | 2019.06.03 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 803호 | 2022.09.13 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하지연 | 901호 | 2021.08.03 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성빈 | 902호 | 2024.10.14 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호율 | 903호 | 2022.06.29 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주형 | 1001호 | 2024.02.26 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜주 | 1002호 | 2021.10.05 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다현 | 1002호 | 2024.08.20 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양현준 | 1004호 | 2020.10.16 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지윤 | 1004호 | 2024.05.13 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태범 | 1005호 | 2022.06.07 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서혜경 | 1006호 | 2022.09.16 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 112,590,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 3,367,200,000원 가운데 112,590,000원이 배당되고 3,254,610,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 3,254,610,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 3,277,256,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 3,295,324,800원 | 0원 |
신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 낙찰가가 내려가면 하나은행에 배당되는 금액이 줄고 채권자의 미배당이 커지는 구조일 뿐, 제시된 시나리오에서는 그 부족분이 매수인에게 승계되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 10층 건물 내 2층 물건입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 295.8㎡, 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 현점유 확인. 현황조사 명단에는 여러 호실의 전입자가 있으나 대상 203호는 명시돼 있지 않습니다. 현장점유·우편물·관리사무소 등을 통해 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사 명단의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 매각물건명세서와 배당요구 서류를 원본 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.05.23 을구 1번 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 말소 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권액과 배당관계는 해당 공동담보 구조를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가의 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다. 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 보지 말고 최신 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 오피스텔은 관리비 체납과 기계식 주차설비 등 실제 이용조건을 입찰 전 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 203호 점유와 가격은 확인 후”
이 물건의 등기 구조는 복잡해 보이는 채권액과 달리 판단축이 분명합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 115,000,000원부터 2회 유찰 73,600,000원까지 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리와 점유는 분리해서 봐야 합니다. 건물에는 다수의 전입자가 조사돼 있지만 대상 203호에 대응하는 전입자는 명시돼 있지 않습니다. 또한 조사된 사람들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계의 세부 검증이 필요합니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 감정가가 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 203호 점유관계와 가격 적정성은 입찰 전 별도 확인입니다.
