부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 3층 301호입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이며, 하나은행이 신청한 임의경매 사건입니다. 감정가 116,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 81,200,000원입니다. 권리분석의 기준은 2019년 5월 23일 설정된 하나은행의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
여기서 중요한 것은 감정가 대비 할인과 실제 시세 대비 할인을 구별하는 것입니다. 감정가의 70%라는 숫자는 확인되지만, 이 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 81,200,000원이 주변 거래가격보다 저렴한지, 향후 매도 시 차익을 기대할 수 있는지는 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 3층 301호 (양정동, 더 센텀) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 소양원 (단독소유) |
| 감정가 | 116,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 · 을구 1번 · 하나은행 근저당권 |
| 매수인 인수 예정액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당권이 기준
등기부를 볼 때 특히 주의할 부분은 최초 근저당권의 금액 변경입니다. 하나은행의 을구 1번 근저당권은 최초 채권최고액 3,060,000,000원으로 설정되었지만, 2021.11.30 변경등기로 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경되었습니다.
최초 설정금액을 현재 채권최고액으로 착각해서는 안 됩니다. 또한 이 근저당권에는 공동담보목록 제2019-159호가 기재되어 있으므로, 전체 채권액을 301호 한 호실의 독립적인 채무액으로 해석하는 것도 적절하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 301호 은미주 임차권
이 물건에서 직접 확인해야 할 임차인은 301호에 임차권등기가 설정된 은미주 1명입니다. 동일 건물의 다른 호실에 신고된 임차인은 별개 전유부분의 점유자로, 301호의 임차인 수나 인수보증금에 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
은미주 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.04.10 확정 2020.04.02 점유개시 2020.04.11 |
70,000,000원 |
없음 말소기준 이후 전입 |
배당순위 확인 확정일자 확인 · 배당요구 접수 |
매각 후 소멸 예정 인수 0원 |
은미주: 임대차계약일 2020.04.01 · 확정일자 2020.04.02 · 주민등록일 2020.04.10 · 점유개시일 2020.04.11 · 임차권등기명령 2026.01.27 · 등기접수 2026.01.28.
그렇다고 임차보증금 문제를 완전히 무시해서는 안 됩니다. 은미주의 보증금은 70,000,000원이고 확정일자가 확인되지만, 실제 배당 가능액이나 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 별도로 확정되지 않았습니다. 임차권등기와 관련된 실제 점유 상태 역시 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 그러나 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 81,200,000원으로, 감정가 116,000,000원의 70%입니다. 수치만 보면 감정가 대비 할인폭이 존재하지만, 이 사실만으로 실거래 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 116,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 81,200,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 56,840,000원 | 가정 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 39,788,000원 | 가정 · 감정가 34% |
| 인수 예정액 | 0원 | 확인된 후순위 권리 기준 |
| 실거래 비교 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
인수 예정액이 0원이므로 별도 인수보증금이 추가되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 취득에는 낙찰대금 외에도 취득 관련 비용과 명도비용 등이 발생할 수 있으며, 그러한 비용은 위 금액에 반영되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 배당재원은 하나은행의 선순위 근저당권에 배정되는 구조입니다. 후순위 근저당권의 예상배당과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,861,600원 |
| 1. 하나은행 · 을구 1번 근저당 | 3,060,000,000원* | 79,338,400원 |
| 2. 하나은행 · 을구 2번 근저당 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 하나은행 · 을구 3번 근저당 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 예상배당 산정에는 을구 1번 근저당권의 최초 채권최고액 3,060,000,000원이 사용되었습니다. 그러나 등기부상 해당 채권최고액은 2021.11.30에 2,553,600,000원으로 변경되었습니다. 따라서 채권총액과 미배당액은 현재 등기 내용 및 실제 채권액을 반영하여 재확인해야 합니다. 위 표는 제시된 단순 추정이며 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격이 낮아져도 채권 미배당은 남는다
추가 유찰 시 최저매각가가 하락하는 상황을 가정하면, 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 미배당채권이 발생한다는 사실 자체가 매수인에게 해당 채무가 승계된다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 추정 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
현재 회차 1회 유찰 · 70% |
81,200,000원 | 79,338,400원 | 3,287,861,600원 | 0원 |
|
2회 유찰 시 49% |
56,840,000원 | 55,416,880원 | 3,311,783,120원 | 0원 |
|
3회 유찰 시 34% |
39,788,000원 | 38,671,816원 | 3,328,528,184원 | 0원 |
회차별 금액은 유찰 시나리오에 따른 가정입니다. 미배당액은 변경 전 채권최고액을 사용한 기존 추정치로, 실제 채권잔액이나 확정 배당액을 의미하지 않습니다. 추가 유찰 및 해당 최저가 적용 여부는 경매 진행상황에 따라 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조의 10층 건물로, 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 건물 동남측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 주변 토지와 평탄하게 조성된 오피스텔 부지입니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역이며 교육환경보호에 관한 법률상 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,760,000원/㎡이고, 토지면적은 295.8㎡입니다. 이 수치는 건물 부지에 관한 정보로 해당 호실의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 양정역 및 버스정류장 접근성이 확인되지만, 301호의 최근 실거래가격과 거래량을 확인하지 못했습니다. 따라서 입지 조건만으로 매도 용이성이나 적정 매도가격을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증이 최우선. 현재 최저가 81,200,000원이 실제 거래가격보다 낮은지 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 301호 임차인 구분. 다른 호실 임차인을 301호 임차인으로 합산하지 말고, 은미주에 관한 임차권등기 및 매각물건명세서 내용을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당. 은미주의 보증금 70,000,000원, 확정일자 2020.04.02 및 배당요구 내역을 확인하고 최우선변제 해당 여부와 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고 필요한 경우 명도 절차를 고려해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 근저당권의 최초 채권최고액 3,060,000,000원과 변경 후 채권최고액 2,553,600,000원을 구분해야 합니다. 공동담보목록과 실제 채권계산서도 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 기존 예상배당표에 반영되지 않은 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제 사항을 확인해야 합니다. 기존 미배당 추정치를 확정 채권잔액으로 사용해서는 안 됩니다.
- 오피스텔 관리 상태. 기계식 주차설비, 승강기, 난방시설 등의 관리 상태와 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 서류 재확인. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행상황을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 가격 판단은 아직 보류
이 물건은 2019.05.23 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 301호 임차인 은미주의 보증금은 70,000,000원이지만 전입일이 말소기준 이후이고 임차권등기도 후순위이므로, 제시된 권리관계상 매수인 인수 예정액은 0원입니다.
다만 임차인 배당과 실제 점유 상태는 확인이 필요합니다. 예상배당 계산 역시 근저당권의 변경 전 채권최고액을 사용했으므로, 현재 채권액과 법정 우선채권을 반영하여 다시 검토해야 합니다.
가격 측면에서는 감정가 116,000,000원에서 현재 최저가 81,200,000원으로 낮아졌다는 사실만 확인됩니다. 최근 실거래 시세와의 비교가 불가능하므로 이를 저가 매수 기회로 단정할 수 없습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 제한적이지만, 임차인 확인과 시세 검증을 마치기 전까지 가격 메리트 판단을 보류해야 하는 오피스텔입니다. 입찰의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 실제 시장가격과 배당·점유 위험을 함께 확인하는 데 있습니다.
