부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 3층 301호 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.05.23. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이며 2021.11.30. 변경등기로 채권최고액 2,553,600,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당과 임의경매개시결정, 그리고 은미주의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
핵심은 은미주의 임차권입니다. 임대차계약일은 2020.04.01., 확정일자는 2020.04.02., 주민등록일자는 2020.04.10., 점유개시일자는 2020.04.11.이고 임차보증금은 70,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리인 2019.05.23. 근저당보다 전입이 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 3층301호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 정리
2019.04.18. 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만 2019.05.23. 신탁재산 귀속으로 해당 신탁등기가 말소되고 소양원 앞으로 정리됐습니다. 같은 날 하나은행 근저당이 설정돼 이 사건의 말소기준권리가 됩니다. 2022.12.05.과 2023.02.08. 추가된 하나은행 근저당, 2024.12.12. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 은미주의 주택임차권은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 301호는 은미주 임차권 확인이 핵심
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 은미주 | 건물 전유부분 전부 | 70,000,000원 | 2020.04.10 | 2020.04.02 | 2025.05.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
은미주의 임차권등기명령은 2026.01.27., 등기 접수는 2026.01.28.입니다. 임대차 자체는 2020.04.01. 시작됐지만 주민등록일 2020.04.10.이 2019.05.23. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없는 후순위 임차권이며, 등기상 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 113,576,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 3,367,200,000원, 현재 회차 채권자 예상배당은 113,576,000원이며 미배당액은 3,253,624,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액 역시 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 3,253,624,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 3,276,470,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 3,294,696,320원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰로 매각가가 내려갈수록 하나은행에 돌아가는 배당액이 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 그 부족액은 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근이며 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기, CCTV, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 등의 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 동남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 은미주의 주민등록일 2020.04.10.과 말소기준권리 2019.05.23.의 선후를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 임차보증금. 70,000,000원이라는 금액 자체보다 대항력 여부가 중요합니다. 현재 자료상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
- 배당 부족액. 3,253,624,000원의 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수금과 혼동하지 마세요.
- 회차별 가격. 현재 116,000,000원, 1회 유찰 시 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원 시나리오를 권리와 분리해 비교하세요.
- 오피스텔 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 내용과 실제 현황을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권 7천만원”보다 중요한 것은 기준일이다
이 물건은 등기부에 70,000,000원 주택임차권이 존재해 첫인상은 복잡해 보입니다. 하지만 말소기준권리 2019.05.23.과 전입일 2020.04.10.을 나란히 놓으면 결론은 명확합니다. 은미주 임차권은 후순위이고 대항력이 없어 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
또한 현재 회차 매각가 116,000,000원에서 집행비용 2,424,000원을 제외한 113,576,000원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 총 채권 대비 3,253,624,000원이 미배당으로 남지만 그 부족액 역시 매수인에게 넘어오지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 입찰가격 판단입니다. 권리 구조는 비교적 명료하지만, 가격 매력은 권리 안전성과 별개로 판단해야 합니다.
