부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 3층 303호 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.05.23 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 소유자 소양원 앞으로 신탁재산이 귀속됐고, 하나은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 2022년과 2023년에 추가된 하나은행 근저당과 2024.12.12 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
본건 303호에는 정호룡이 2023.08.21 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일인 2019.05.23보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2025.08.11 배당요구도 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 최우선변제 가능 금액은 별도 확인이 필요하지만, 현재 권리관계상 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보이지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 3층303호 (양정동, 더 센텀) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.04.18 국제자산신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁은 2019.05.23 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2021.11.30에는 을구 1번 근저당의 취급지점 변경과 채권최고액 2,553,600,000원 변경등기가 있었고, 2022.12.05 122,400,000원, 2023.02.08 184,800,000원의 추가 근저당이 설정됐습니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 303호 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호룡 | 303호 | 2023.08.21 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%
감정가 116,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,200,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 56,840,000원, 3회 유찰 시 39,788,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 감정가 70%라는 이유만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 81,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 56,840,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 39,788,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,861,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액 3,367,200,000원 중 예상 배당액은 79,338,400원이고 미배당액은 3,287,861,600원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 후순위 채권자의 배당 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 급·배수, 화재탐지 및 경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄하게 조성된 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 동남측 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 임대차 원본 확인. 정호룡의 보증금과 확정일자를 확인해 우선변제 및 최우선변제 가능성을 최종 점검하세요.
- 매각물건명세서 대조. 전입일 2023.08.21과 배당요구일 2025.08.11, 대항력 없음 판단이 최종 명세서와 일치하는지 확인하세요.
- 감정가와 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 오피스텔 환금성 확인. 양정동 및 더 센텀의 최신 거래가격, 임대료, 공실 수준을 확인해 실제 매각 가능 가격을 따로 산정하세요.
- 배당표 변동 가능성. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 하나은행 등 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리관계의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당이고, 303호 점유자 정호룡의 전입일은 2023.08.21로 훨씬 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 근저당 역시 매각으로 소멸합니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인의 실제 배당 순위와 최우선변제 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다. 그리고 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내려서는 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 최신 오피스텔 시세와 임대수익성 확인 후 결정해야 하는 물건입니다.
