부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 3층 303호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2019.05.23. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 303호 조사상 임차인 정호룡의 전입일은 2023.08.21.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 ‘인수 0원’과 ‘가격이 싸다’는 전혀 다른 문제입니다. 이 사건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 116,000,000원입니다. 동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 116,000,000원이 시세 대비 저렴한지, 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 권리 안정성은 긍정적으로 보되 가격 가점은 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 3층303호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 10층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2019.05.23. 하나은행 근저당이 기준
등기상 핵심은 2019.05.23. 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 2022.12.05. 근저당권과 2023.02.08. 근저당권, 2024.12.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.04.18. 국제자산신탁 명의의 신탁등기는 2019.05.23. 신탁재산 귀속을 원인으로 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 303호 정호룡
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호룡 | 303호 | 2023.08.21 | 미상 | 미상 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정호룡의 전입일 2023.08.21.은 말소기준일 2019.05.23.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않는 구조이고, 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형으로 볼 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 배당요구는 2025.08.11. 접수된 것으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 116,000,000원, 시세 비교는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 116,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 경매 할인도 발생하지 않았습니다. 반면 이 자료에는 동일 호실·동일 유형의 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 그러므로 감정가 대비 100%라는 사실만으로 ‘싸다’, ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,367,200,000원 중 113,576,000원이 배당되고, 3,253,624,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 주변은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 동남측 약 8m 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 세장형 3필지 일단으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 혼합 주거환경은 확인되지만, 비교 가능한 실거래 가격이 없어 현재 최저가 수준의 환금성·가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 임대차 원문 확인. 정호룡의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 우선변제와 실제 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 대조해야 합니다.
- 1번 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 3,060,000,000원과 2021.11.30. 변경액 2,553,600,000원이 함께 기재돼 있으므로 실제 배당기초를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 현재 자료만으로는 116,000,000원의 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 303호에는 정호룡이 전입·점유자로 조사돼 있습니다. 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 기계식 주차 확인. 기계식 주차설비가 있는 오피스텔이므로 사용 가능 차량 조건과 운영상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 집합건물의 미납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2019.05.23. 하나은행 근저당이고, 303호 임차인 정호룡은 2023.08.21. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 유형의 사건은 아닙니다.
반면 가격은 결론을 서두르면 안 됩니다. 신건 최저가 116,000,000원에 인수액이 없으므로 실질취득액도 현재 기준 116,000,000원이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자 미상, 1번 근저당 채권최고액 변경내역과 예상배당 기초 간 확인사항도 남아 있습니다. 권리는 통과 가능, 가격은 검증 후 판단. 이 물건은 ‘인수 0원’만 보고 신건에 바로 손을 들기보다, 임대차 원문과 실제 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
