부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 4층 402호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 소양원이며 2019.04.18 소유권보존 후 신탁등기가 설정됐다가 2019.05.23 신탁재산이 다시 소양원에게 귀속됐습니다. 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
402호에는 남지호 명의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일자는 2021.03.22, 확정일자는 2021.03.25, 주민등록 및 점유개시는 2021.04.09이며, 등기된 임차보증금은 55,000,000원입니다. 등기 내용상 임차보증금 68,000,000원 중 반환되지 않은 금액이 55,000,000원으로 기재돼 있습니다. 그러나 전입·점유가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 4층402호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.23 하나은행
말소기준권리는 2019.05.23 접수된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이며 2021.11.30 변경등기로 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 2022.12.05 채권최고액 122,400,000원, 2023.02.08 채권최고액 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가됐고, 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 402호 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남지호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.09 | 2021.03.25 | 55,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
남지호는 2024.04.19 주택임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구도 접수돼 있습니다. 다만 배당 예상에서는 선순위 하나은행 근저당이 현재 매각대금을 모두 소진하므로 후순위 임차권에 돌아갈 재원이 없습니다. 배당을 받지 못하는 것과 낙찰자가 보증금을 인수하는 것은 별개이며, 이 건은 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 권리는 분석되지만 시세는 별도 확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 117,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 117,000,000원입니다.
그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격을 근거로 한 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 또는 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 장점은 가격 할인 근거가 아니라, 현재 확인되는 범위에서 낙찰자에게 승계되는 임차보증금이 없다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,367,200,000원 중 114,562,000원이 배당되고, 미배당액은 3,252,638,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 117,000,000원 | 114,562,000원 | 3,252,638,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 93,600,000원 | 91,515,200원 | 3,275,684,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 74,880,000원 | 73,132,160원 | 3,294,067,840원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근. 부근은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 급·배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 임차권 원본 확인. 남지호의 임대차계약일 2021.03.22, 확정일자 2021.03.25, 전입·점유 2021.04.09 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 관계 중복 확인. 남지호가 과거 55,000,000원 가압류 채권자이자 임차권자로 등장하므로 임대차계약서와 배당요구 서류를 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 117,000,000원이 적정한지는 최근 동일·유사 오피스텔 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 기계식 주차 확인. 감정평가상 기계식 주차설비가 있으므로 실제 사용 가능 여부와 관리조건을 확인하세요.
- 관리비·점유 상태 확인. 낙찰 전 관리비 체납 및 현재 402호의 실제 점유·인도 상황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 분명하지만, 가격 메리트는 별도”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 402호 남지호의 전입·점유는 2021.04.09로 뒤에 있습니다. 따라서 등기된 미반환 보증금 55,000,000원이 존재하더라도 대항력이 없어 낙찰자에게 승계되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 감정가 117,000,000원 자체가 적정한지는 별개의 문제입니다. 현재 확인되는 권리자료만으로 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리구조는 비교적 명확, 인수는 0원, 가격은 시세 확인 후 판단입니다.
