부산지방법원 2024타경6174. 양정동 ‘더 센텀’ 4층 402호 오피스텔입니다. 권리구조의 기준점은 2019년 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고 이후 2021.11.30 변경등기에서 2,553,600,000원으로 변경된 내역이 확인됩니다. 이어 2022년과 2023년 하나은행 근저당권이 추가 설정됐고, 이들 권리는 경매매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에서 가장 중요한 임차권은 남지호입니다. 임대차계약일은 2021.03.22, 확정일자는 2021.03.25, 주민등록 및 점유개시는 2021.04.09이며, 2024.04.19 주택임차권등기가 접수됐습니다. 임차보증금은 원래 68,000,000원 중 반환되지 않은 55,000,000원으로 기재돼 있습니다. 하지만 전입이 2019.05.23 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 4층402호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
말소기준권리보다 뒤에 설정된 하나은행의 추가 근저당권과 남지호의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.05.10 남지호 명의 가압류 55,000,000원은 2025.11.12 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 402호 관련 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남지호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.09 / 2021.03.25 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
남지호의 전입일 2021.04.09는 말소기준 2019.05.23보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 55,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산이므로, 남지호의 실제 배당 여부와 범위는 별도 확인이 필요합니다.
현황조사에는 201호·202호·301호 등 다른 호실의 전입자도 다수 확인되지만, 이들은 각각 별도 호실 점유자로 기재돼 있습니다. 본건 402호 권리분석의 직접 임차인은 남지호 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 81,900,000원으로 감정가 117,000,000원의 70.0%입니다. 제공된 권리 시나리오에서는 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 권리상 실질취득액도 81,900,000원입니다.
다만 가격 판단의 확인 가능한 기준은 감정가와 회차별 최저매각가입니다. 동일하거나 유사한 오피스텔의 실거래 비교수치가 확인되지 않으므로, “감정가의 70%니까 시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”는 결론은 내리지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,367,200,000원 중 예상배당은 80,025,800원이며, 미배당액은 3,287,174,200원입니다. 을구 1번 근저당권에는 공동담보목록 제2019-159호가 기재돼 있습니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 본건은 양정동 더 센텀 4층 402호입니다.
- 주위환경. 양정초등학교 북서측 인근으로, 부근은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있고 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역이며, 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 동남측 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,760,000원/㎡, 토지면적 295.8㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남지호 임대차 원본 대조. 계약일 2021.03.22, 확정일자 2021.03.25, 전입·점유 2021.04.09, 임차권등기 2024.04.19 및 보증금 55,000,000원의 지급·반환관계를 확인해야 합니다.
- 가압류 관계 확인. 남지호는 2024.05.10 가압류 채권자와 동일 이름으로 나타납니다. 해당 가압류는 2025.11.12 말소됐지만 임대차 관계와 함께 확인할 사안입니다.
- 최우선변제 반영 여부. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당표와 매각물건명세서에서 최종 확인이 필요합니다.
- 공동담보 구조 확인. 2019년 하나은행 근저당권에는 공동담보목록 제2019-159호가, 2022년 근저당권에는 제2022-858호가, 2023년 근저당권에는 제2023-81호가 기재돼 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 70.0%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰 시점의 비교거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 402호 임차인 남지호의 전입은 2021.04.09로 뒤에 있습니다. 따라서 자료상 대항력이 없으며, 주택임차권등기와 후순위 권리도 매각으로 정리됩니다. 현재 81,900,000원뿐 아니라 57,330,000원, 40,131,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이것이 곧 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70.0%지만, 시장 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거 없이 할인 여부를 판단할 수는 없습니다. 또한 남지호의 임차권과 과거 가압류 관계에 관한 경고가 있어 사실관계 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 임차관계 원본 확인과 가격 검증을 별도로 거쳐야 하는 오피스텔 경매로 정리할 수 있습니다.
