부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 7층 703호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이며, 등기부상 소유자는 소양원입니다. 2019년 설정된 하나은행 근저당권을 기준으로 이후 근저당권과 임차권등기가 이어진 구조입니다. 이 사건에서는 경매로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 권리를 구분하는 것이 핵심입니다.

특히 등기된 703호 임차권자의 보증금은 75,000,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.01.29, 전입 및 점유개시일은 2021.02.15로 확인됩니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2019.05.23 이후이므로, 제시된 자료에서는 대항력 없는 임차권으로 분류됩니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 부족액을 곧바로 매수인의 인수금으로 계산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 말소기준

갑구에는 2019.04.18 소양원의 소유권보존등기와 국제자산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 나타납니다. 해당 신탁등기는 2019.05.23 말소되어 소유권이 소양원에게 귀속되었습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재 존속하는 인수권리로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 703호 하효진

본 경매 목적물인 703호에서 확인되는 임차권자는 하효진 1명입니다. 다른 호실의 전입자들은 703호의 임차인으로 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고도 확인되지 않으므로 703호의 실제 임차권자는 1명으로 정리합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 대비 할인 여부는 미확인

본건의 감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다. 1회 유찰된 상태로 감정가의 70%에서 매각이 진행됩니다. 권리관계에 따른 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 시 취득대금과 보증금 인수액의 합계는 84,000,000원입니다. 다만 취득 관련 비용과 명도 등 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용으로 1,912,000원을 추정하고, 나머지 82,088,000원을 선순위 하나은행 근저당권에 배당하는 구조입니다. 이 계산에서는 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액이 없습니다. 임차인의 실제 배당액은 별도 확정이 필요합니다.

배당액은 제공된 추정 시뮬레이션을 옮긴 것입니다. 을구 1번 근저당권의 현재 채권최고액은 변경등기상 2,553,600,000원으로, 표의 최초 설정액과 다릅니다. 집행비용·채권액·공동담보 배분·법정 우선배당 등에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 위 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

현재는 1회 유찰된 상태로 최저가가 84,000,000원입니다. 추가 유찰을 가정하면 다음과 같이 최저가가 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 실제 유찰 여부나 이후 매각기일의 가격은 확정된 사실이 아닙니다.

회차별 금액은 제공된 시나리오의 원 단위 수치를 그대로 사용했습니다. 미배당액은 최초 근저당 채권최고액을 사용한 추정치이며, 실제 채권 잔액이나 확정 배당액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주변환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 무난한 편으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 10층 건물입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 동남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역 및 교육환경보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 평탄하게 조성된 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 도시철도와 버스 접근성이 확인되지만, 오피스텔의 실제 매매가격과 거래량은 별도 확인이 필요합니다. 입지만으로 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 703호 임차권 확인. 하효진의 보증금 75,000,000원, 배당요구 접수, 임차권등기 내역을 매각물건명세서 및 관련 원본과 대조하세요. 후순위 임차권 소멸 예정과 실제 점유 해제는 구별해야 합니다.
• 말소기준 근저당 변경 확인. 하나은행 을구 1번 근저당권의 최초 채권최고액 3,060,000,000원과 변경 후 채권최고액 2,553,600,000원을 혼동하지 마세요.
• 공동담보 및 배당 확인. 하나은행 근저당에는 공동담보가 설정되어 있습니다. 다른 공동담보 목적물과의 배당관계, 실제 채권잔액, 선순위 법정배당 항목을 확인하세요.
• 다른 호실과 구분. 현황조사상 다른 호실의 전입자는 본건 703호의 임차인으로 합산하지 마세요. 실제 매각 대상과 점유 범위를 명확히 확인해야 합니다.
• 실거래 원본 대조. 더 센텀의 동일 또는 유사 오피스텔 실거래, 최근 거래가격 및 거래 추세를 확인하여 최저가 84,000,000원과 직접 비교하세요.
• 관리비 및 명도비용. 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담 가능성, 실제 점유자의 인도 일정 및 명도비용을 확인하세요.
• 공부상 용도 확인. 공부상 업무시설인 오피스텔이므로 실제 사용 상태, 임대 가능 조건 및 매수 후 활용계획을 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 확인. 매각기일 2026.09.30을 기준으로 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

부산 양정동 더 센텀 703호는 최저매각가 84,000,000원, 감정가의 70%인 1회 유찰 오피스텔입니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이며 703호 임차권자 하효진의 전입일은 그 이후입니다. 주어진 권리관계에서는 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다.

그러나 임차보증금 75,000,000원의 실제 배당과 명도 상태는 확인이 필요합니다. 또한 근저당권 채권최고액이 변경되었음에도 예상배당 모델은 최초 설정액을 사용하고 있어 배당 수치를 확정적인 결과로 보아서는 안 됩니다.

가장 큰 가격 판단의 공백은 실거래 시세입니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 매수 적정성을 판단할 수 없으며, 최근 거래가격과 추세를 확인한 뒤 적정 입찰가격을 산정해야 합니다. 권리상 인수는 낮게 추정되지만, 가격 검증과 배당·명도 확인을 마치기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.