부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 7층 703호 오피스텔입니다. 권리분석의 출발점은 2019.05.23 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고, 2021.11.30 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 2022년과 2023년에 하나은행 근저당이 추가 설정됐으며, 2024.12.12 같은 하나은행의 신청으로 임의경매가 시작됐습니다.
703호에는 하효진의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.01.29, 전입 및 점유개시는 2021.02.15, 임차보증금은 75,000,000원입니다. 전입일이 말소기준일인 2019.05.23보다 뒤이므로 대항력은 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다. 배당에서 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 그 미회수분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 7층703호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 7층 703호 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
소유권은 소양원 명의로 보존등기된 뒤 국제자산신탁주식회사로 신탁됐다가, 2019.05.23 신탁등기가 말소되면서 다시 소양원에게 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 하나은행의 추가 근저당과 2025년 하효진 임차권은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 703호는 하효진 임차권
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하효진 | 건물 전유부분 전부 | 2021.02.15 | 2021.01.29 | 75,000,000원 | 없음 | 확정일자 2021.01.29 · 배당요구 2025.01.21 | 0원 |
하효진의 임대차계약일은 2021.01.29이고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 전입과 점유개시는 2021.02.15입니다. 배당요구는 2025.01.21 접수됐고, 2025.01.31 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 그러나 대항력 판단의 기준이 되는 전입이 2019년 말소기준권리보다 늦기 때문에, 보증금 미배당액이 낙찰자에게 이전되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
120,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 을구 1번 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 3,249,680,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 것은 가격, 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,249,680,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,273,328,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,292,182,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 ‘양정초등학교’ 북서측 인근으로, 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 10층 건물 내 7층 703호입니다.
- 설비. 급·배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 동남측 약 8m 포장도로와 접하고, 준주거지역·상대보호구역입니다. 공시지가는 2,760,000원/㎡, 토지면적은 295.8㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 하나은행 근저당의 설정일 2019.05.23이 기준입니다.
- 임차권 확인. 하효진은 보증금 75,000,000원, 전입 2021.02.15로 말소기준보다 후순위입니다. 대항력 없음과 배당요구 2025.01.21을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 공동담보 대상과 채권 변동을 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 상한 별도 설정. 현재 최저가 120,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없으므로, 입찰 전 인근 오피스텔 거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 관리·명도 확인. 실제 점유상태와 체납 관리비, 임차권자의 인도 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 하효진의 75,000,000원 임차권은 전입일이 2021.02.15로 뒤여서 대항력이 없습니다. 따라서 신건 120,000,000원에서든, 1회 유찰 96,000,000원에서든, 2회 유찰 76,800,000원에서든 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깔끔하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 이 사건은 오피스텔이고, 신건 가격은 감정가 그대로인 120,000,000원입니다. 따라서 결론은 권리분석은 통과, 가격판단은 보수적 접근입니다. 실제 응찰가를 정할 때는 권리 인수 여부와 별개로 인근 거래·임대수익·점유상태를 확인해 가격 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
