부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 10층 1001호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 소양원이고, 2019.05.23 주식회사하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 추가 근저당권과 임의경매개시결정, 2026.03.09 등기된 이주형의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권등기에는 임차보증금 60,000,000원, 임대차계약일자 2024.02.16, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2024.02.26이 기재돼 있습니다. 모두 2019.05.23 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 제공된 배당표에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 10층1001호 (양정동,더 센텀) |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.24 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2019.05.23 근저당이 기준
말소기준은 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30 변경등기로 채권최고액 2,553,600,000원이 기재됐습니다. 이후 2022.12.05 근저당권 122,400,000원, 2023.02.08 근저당권 184,800,000원, 2024.12.12 임의경매개시결정, 2026.03.09 이주형의 임차권등기가 이어집니다.
② 임차관계 — 1001호 임차권등기 확인
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 본 1001호와 직접 연결되는 등기 임차권자는 이주형이며, 등기 내용과 현황조사·매각물건명세서에 함께 확인됩니다.
| 임차인 | 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주형 | 건물 전유부분 전부 | 2024.02.26 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임대차계약일자 2024.02.16 · 확정일자 2024.02.26 · 배당요구 2026.03.09. 임차권등기는 을구 4번이며 말소기준권리 이후 등기입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 확인이 먼저
감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 이미 1회 유찰됐고, 다음 회차 시나리오는 58,799,999원(감정가 49%), 그 다음은 41,159,999원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 84,000,000원이 실제 매매시세보다 낮은지는 입찰 전 같은 건물·유사 호실의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,367,200,000원 중 예상배당 82,088,000원, 미배당 3,285,112,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근이며, 부근은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 이주형 임차권의 주민등록·점유개시·확정일자는 2024.02.26으로 말소기준보다 뒤입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 다른 호실과 구분. 현황조사에는 더 센텀의 여러 호실 점유자가 함께 기재돼 있으므로 본 1001호의 점유관계를 다른 호실과 혼동하지 않도록 원본을 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 최저가 84,000,000원을 같은 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 기계식 주차 확인. 감정요항표상 기계식 주차설비가 있으므로 실제 이용 가능 조건을 확인하는 것이 좋습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 관리비 체납과 세금 관계를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 실거래 확인 후 판단
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당권·경매개시결정·이주형 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 이주형의 보증금은 60,000,000원이지만 주민등록과 점유개시가 2024.02.26으로 말소기준 뒤이므로 대항력이 없고, 제공된 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 84,000,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 시세와 비교할 자료가 확인되지 않아 현재 가격이 시장보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리보다는 실제 거래가격 확인이 최종 입찰가를 결정하는 핵심입니다.
