부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 10층 1001호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 소양원이며, 2019.05.23 주식회사하나은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2022년·2023년 추가 근저당권, 2024.12.12 임의경매개시결정, 2026.03.09 이주형의 주택임차권이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 구조라 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 보증금 60,000,000원의 주택임차권입니다. 하지만 임대차계약일 2024.02.16, 주민등록일·점유개시일·확정일은 2024.02.26으로 모두 2019.05.23 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 해당 임차인은 대항력 없음으로 분석되며, 임차권등기도 말소기준권리 이후인 2026.03.09 접수되어 매각으로 소멸합니다. 보증금 6,000만원을 낙찰자가 별도로 떠안는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 10층1001호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권 6,000만원도 매수인 인수는 0원
말소기준은 2019.05.23 접수된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고 2021.11.30 변경등기로 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 뒤이어 2022.12.05 채권최고액 122,400,000원, 2023.02.08 채권최고액 184,800,000원의 하나은행 근저당권이 추가됐고, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차권자 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주형 | 건물 전유부분 전부 | 2024.02.26 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일 2024.02.26 | 인수 0원 |
이주형은 2026.03.09 배당요구를 했고, 등기부상 주택임차권의 임차보증금은 60,000,000원입니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당 결과와 관계없이 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 120,000,000원 가정 시 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 선순위 하나은행 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 3,367,200,000원 대비 미배당은 3,249,680,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,249,680,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,273,328,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,292,182,400원 | 0원 |
이 사건은 유찰에 따라 매각가가 내려가도 대항력 있는 임차보증금이 낙찰자에게 이전되는 구조가 아니므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 현재 회차는 120,000,000원, 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원이며 각 경우 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 접근해야 합니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 이주형의 임대차계약일 2024.02.16, 주민등록·점유·확정일 2024.02.26 및 2026.03.09 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 인수액과 배당액을 구분. 이주형 보증금 60,000,000원은 존재하지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인의 실제 배당 여부와 매수인 승계 여부는 별개의 문제입니다.
- 공동담보 구조 확인. 선순위 하나은행 근저당권에는 공동담보목록 제2019-159호가 기재돼 있습니다. 배당관계 판단 시 공동담보 전체의 변제 진행을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 1001호의 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 임차권에는 주거 이용이 기재돼 있습니다. 실제 이용상태를 현장 확인하는 것이 필요합니다.
- 기계식 주차·관리 상태 확인. 기계식 주차설비와 공용시설의 운영 상태, 관리비 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 별도 검토. 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 최저가 120,000,000원이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 응찰가격은 별도의 현장·거래가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “보증금 6,000만원이 보여도 인수형은 아니다”
이 사건의 핵심은 보증금 액수보다 선후관계입니다. 1001호 이주형의 보증금은 60,000,000원이지만 주민등록·점유개시가 2024.02.26으로 2019.05.23 하나은행 근저당권보다 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 2026.03.09 설정된 임차권등기도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 120,000,000원 기준 실질취득액은 120,000,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 배당구조는 매우 빡빡합니다. 현재 회차에서도 채권 총액 3,367,200,000원 중 117,520,000원만 배당되고 3,249,680,000원이 미배당으로 남습니다. 이 거액의 미배당이 낙찰자에게 승계되는 것은 아니지만, 권리분석에서는 인수 0원과 채권 미회수를 정확히 구분해야 합니다. 결론적으로 권리상 핵심 인수 위험은 낮지만, 오피스텔의 응찰가격 적정성은 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
