부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 5층 504호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 출발점은 2019년 5월 23일 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이며, 2021년 11월 30일 변경계약으로 채권최고액 2,553,600,000원이 기재돼 있습니다. 이후 하나은행 명의의 근저당 122,400,000원과 184,800,000원이 추가됐고, 2024년 12월 12일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
504호에서 확인되는 점유자는 이나경입니다. 전입일은 2024년 1월 23일로 말소기준 2019년 5월 23일보다 약 4년 8개월 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 사실도 확인되지 않아, 권리의 선후와 별개로 임대차 세부조건은 원본 서류 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 5층504호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기사항 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2019년 4월 18일 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌으나, 2019년 5월 23일 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소되고 소양원에게 귀속됐습니다. 같은 날 하나은행의 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 그 뒤 설정된 하나은행의 추가 근저당들과 2024년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 504호 전입은 기준권리보다 늦다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이나경 | 504호 | 2024.01.23 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
이나경의 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선후관계 자체는 2019.05.23 근저당이 앞섭니다. 따라서 현재 자료상 이나경의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,367,200,000원 가운데 현재 회차 예상 배당은 113,576,000원이며, 미배당액은 3,253,624,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 3,253,624,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 3,276,470,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 3,294,696,320원 | 0원 |
현재 신건에서 신청채권자의 청구금액은 2,405,761,439원이고 예상 배당액은 113,576,000원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 1회·2회 유찰 시에도 각각 90,729,600원, 72,503,680원 배당으로 신청채권자의 채권은 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측 손실·잔존채권의 문제이지, 제공된 권리분석상 낙찰자의 인수금액으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 주위환경. 양정초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 점유관계 재확인. 이나경의 전입일은 2024.01.23으로 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부의 세부 내용은 입찰 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 핵심 기준은 2019.05.23 하나은행 근저당입니다. 이후 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 116,000,000원의 가격 적정성은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 기계식 주차 등 현장 확인. 기계식 주차설비와 건물 관리상태, 실제 이용상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 임대차 원본 확인. 감정평가상 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·점유관계 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 판단은 별개
이 사건 504호의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당이고, 504호 점유자 이나경의 전입은 2024.01.23으로 그보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없으며 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 등기상 추가 근저당과 경매개시결정도 말소기준 이후입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 현재 신건 최저가는 116,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 또한 504호 임차관계에서 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 권리 선후는 비교적 명확하되 임대차 세부사항과 가격 적정성은 추가 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
