* 예상 인수액 0원은 제시된 배당 시나리오와 등기상 권리관계를 기준으로 한 금액입니다. 확인되지 않은 임대차 조건이나 별도 인수사항까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.
부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 5층 504호입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자 소양원 명의로 보존등기가 이루어졌고, 이후 신탁등기를 거쳤다가 신탁재산 귀속으로 소유권이 돌아온 이력이 있습니다. 2019년 하나은행 근저당을 시작으로 후속 근저당이 설정되었으며, 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 그러나 할인 폭과 시장가격의 차이는 별개의 문제입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 하락률만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다. 권리 측면에서는 말소 예정 근저당과 실제 점유자의 임대차 조건을 구분해 살펴볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 더 센텀 5층 504호 (양정동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 | 116,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23. 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 점유관계 | 504호 이나경 · 2024.01.23. 전입 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소 예정
② 임차인 분석 — 504호 점유자 확인 필요
경매 대상인 504호에서 확인되는 점유자는 이나경입니다. 건물의 다른 호실에 기재된 점유자들은 이 호실의 임차인으로 합산하지 않았습니다.
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이나경 · 504호 | 2024.01.23 | 미상 | 말소기준 후 전입 | 미확인 | 인수 0원 추정* |
* 전입일은 2019.05.23. 말소기준권리보다 늦어 해당 전입일만으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·임대차 조건이 확인되지 않았으므로 실제 인수사항과 배당 여부는 매각물건명세서 및 임대차계약서 원본으로 확인해야 합니다.
특히 배당 시나리오의 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 추정치입니다. 임차인에게 배당되지 않는 금액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니지만, 임대차 원본을 확인하지 않고 인수 위험이 완전히 없다고 확정해서도 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 대비 할인은 미확인
감정가는 116,000,000원이고 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 81,200,000원입니다. 최저가는 감정가의 70%에 해당합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 81,200,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 49% | 56,840,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34% | 39,788,000원 | 0원* |
회차별 금액은 제시된 시나리오에 따른 가정입니다. 후속 유찰 여부나 매각기일 변경을 확정한 것은 아닙니다. * 인수 0원 역시 현재 확인된 권리관계 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
현재 회차의 최저매각가를 매각대금으로 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 하나은행의 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,861,600원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 | 3,060,000,000원* | 79,338,400원 |
| 2. 을구 2번 · 하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 을구 1번의 3,060,000,000원은 최초 채권최고액입니다. 2021.11.30. 변경 후 채권최고액은 2,553,600,000원으로, 표의 채권액은 현재 권리상태와 차이가 있습니다. 채권최고액은 실제 채권잔액과도 다릅니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 모형상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 현재 | 81,200,000원 | 79,338,400원 | 3,287,861,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 3,311,783,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 3,328,528,184원 | 0원* |
회차별 배당은 최초 근저당 채권최고액을 사용한 기존 추정 모형입니다. 2021년 변경등기 및 실제 채권잔액을 반영한 확정값이 아닙니다. * 인수액은 확인된 권리관계 기준이며 미확인 임대차 조건은 별도 검토 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 10층 건물로 승강기, CCTV, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방 및 화재탐지·경보설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 295.8㎡이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔의 실제 매매가격과 거래량을 확인하지 못했으므로 환금성을 높게 평가할 근거가 부족합니다. 주변 오피스텔의 실거래와 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 더 센텀 및 비교 가능한 주변 오피스텔의 최근 거래가격, 최신 거래와 추세를 확인한 후 현재 최저가 81,200,000원과 비교해야 합니다.
- 504호 임대차 확인. 이나경의 보증금·확정일자·계약기간·실제 점유관계를 확인해야 합니다. 전입일만으로 모든 임대차 위험이 해소되었다고 판단하지 않아야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 임대차 또는 별도 권리의 기재 여부와 배당요구 관련 내용을 최신 원본으로 점검해야 합니다.
- 근저당 변경사항 확인. 을구 1번 근저당의 변경 후 채권최고액 2,553,600,000원, 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 확인해야 합니다. 예상배당표의 최초 설정액을 실제 채권액으로 오인하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 504호 점유자가 확인되어 있으므로 실제 점유 상태 및 인도·명도 절차를 고려해야 합니다.
- 관리비 및 시설 확인. 미납 관리비와 기계식 주차설비 이용 조건, 건물 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 공고를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다”
부산 더 센텀 504호는 1회 유찰 후 최저가 81,200,000원으로 진행되는 오피스텔입니다. 등기상 근저당은 매각으로 소멸할 예정이며, 확인된 504호 점유자의 전입도 말소기준 이후입니다.
다만 보증금과 확정일자를 확인하지 못했고, 배당 모형에는 변경 전 근저당 채권최고액이 사용되어 있습니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
권리 말소 구조는 확인되지만 임대차와 가격 검증은 남아 있습니다. 실제 임대차계약과 최신 등기·명세서를 대조하고, 최근 실거래를 통해 적정가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 같은 확인 절차가 필요합니다.
