부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 8층 803호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 소양원이고, 최초 말소기준은 2019.05.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당권과 임의경매개시결정, 이수민의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
핵심은 803호 임차권입니다. 이수민은 임대차계약일 2022.07.21, 확정일자 2022.07.29, 점유개시일 2022.08.16, 주민등록일 2022.09.13, 임차보증금 70,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 하지만 주민등록일이 말소기준 2019.05.23보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 현재 배당 가정에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 8층 803호 (양정동, 더 센텀) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당권입니다. 2022.12.05 및 2023.02.08의 후순위 근저당권, 2024.12.12 임의경매개시결정, 2025.01.07 이수민 임차권등기, 2026.03.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 들어왔습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 803호 임차인 — 대항력 없음·매수인 승계 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수민 | 건물 전유부분 전부 | 2022.09.13 | 2022.07.29 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이수민의 임차권은 임대차계약일 2022.07.21, 확정일자 2022.07.29, 점유개시일 2022.08.16, 주민등록일 2022.09.13이며 보증금은 70,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 120,000,000원, 실거래 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 120,000,000원이 최근 시장가격 대비 싼지 비싼지를 수치로 판정할 근거는 없습니다. 따라서 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 메리트는 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 3,367,200,000원, 채권자 예상배당은 117,520,000원, 미배당은 3,249,680,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,249,680,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,273,328,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,292,182,400원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기, CCTV, 화재탐지·경보설비, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 폭 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역, 공시지가 2,760,000원/㎡, 토지면적 295.8㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 803호 임차권 원본 확인. 이수민 보증금 70,000,000원, 전입 2022.09.13, 확정일자 2022.07.29, 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 대항력 기준 확인. 말소기준 2019.05.23보다 전입이 늦어 현재 자료상 대항력 없음입니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 1번 근저당은 최초 3,060,000,000원에서 2021.11.30 2,553,600,000원으로 변경 기재돼 있어 실제 배당 계산은 최신 원문 기준 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가·최저가 120,000,000원이 시장가격 대비 적정한지 별도 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유상태가 일치하는지 매각 전 현황을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당이고, 803호 이수민 임차권은 그보다 늦게 성립해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·임차권·경매개시결정도 매각으로 정리되며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
반면 가격 쪽은 결론을 서두를 수 없습니다. 감정가와 신건 최저가는 120,000,000원이지만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 이 가격이 시장보다 싼지 비싼지를 판정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능, 가격 메리트는 추가 검증이 핵심입니다.
