부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 8층 803호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 기준점은 2019.05.23 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 권리는 공동담보목록이 붙어 있고, 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이며 2021.11.30 변경등기에는 2,553,600,000원으로 기재되어 있습니다.
본건 803호에는 이수민의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2022.07.21, 확정일자는 2022.07.29, 점유개시는 2022.08.16, 주민등록일자는 2022.09.13, 보증금은 70,000,000원입니다. 하지만 모두 2019.05.23 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고, 등기상 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 8층803호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.05.23 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 하나은행 추가 근저당 2건, 임의경매개시결정, 이수민 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 본건 803호의 임차권자 이수민 역시 전입신고가 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
② 임차인 — 803호 임차권자는 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 대상 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수민 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.13 | 2022.07.29 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 인수 0원 |
이수민의 임대차계약은 2022.07.21, 확정일자는 2022.07.29, 점유개시는 2022.08.16, 주민등록일자는 2022.09.13입니다. 말소기준일 2019.05.23보다 모두 늦고, 권리판정에도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 배당요구일은 2025.01.07입니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 표면적인 가격은 낮아졌습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래 수치가 확인되지 않으므로 84,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하기보다, 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 별개로 실거래 시세 검증을 따로 해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
84,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 3,367,200,000원 가운데 82,088,000원이 배당되고, 미배당액은 3,285,112,000원입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지 및 경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역, 지목 대, 토지면적 295.8㎡, 공시지가 2,760,000원/㎡입니다.
- 도로·하자. 동남측 약 8m 포장도로와 접하고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 이수민의 보증금 70,000,000원, 전입일 2022.09.13, 확정일자 2022.07.29와 말소기준 2019.05.23의 선후관계를 원문에서 재확인하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 근저당은 최초 3,060,000,000원에서 2021.11.30 변경등기에 2,553,600,000원이 기재되어 있으므로 최신 권리금액을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 84,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 오피스텔 최근 실거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 3,285,112,000원이 크더라도 이는 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 본 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 검증이 필요”
이 사건의 핵심은 70,000,000원 임차보증금을 낙찰자가 인수하지 않는다는 점입니다. 이수민의 전입과 확정일자는 2019.05.23 하나은행 근저당보다 늦고, 권리판정도 대항력 없음으로 정리되어 있어 매수인 실질취득액은 현재 최저가와 같은 84,000,000원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교수치가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 매력은 실거래 검증 전까지 유보하는 접근이 맞습니다.
