부산지방법원 2024타경6174. 분석 대상은 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 9층 902호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 추가된 하나은행 근저당 2건, 강민욱의 주택임차권등기, 2024년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
902호와 직접 연결되는 임차관계는 두 건을 살펴봐야 합니다. 현황조사·매각물건명세서상 윤성빈은 2024.10.14 전입했고, 등기부에는 강민욱이 임차보증금 63,000,000원의 임차권자로 등기돼 있습니다. 그러나 강민욱의 주민등록일은 2023.03.27, 윤성빈의 전입일은 2024.10.14로 모두 2019.05.23 말소기준보다 늦습니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오 역시 두 임차관계에 대해 매수인 승계액 0원으로 정리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 9층 902호 (양정동, 더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
② 임차관계 — 902호 관련 2건 확인
| 성명 | 점유 / 범위 | 전입·주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성빈 | 902호 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민욱 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.27 | 2022.04.28 | 63,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
강민욱의 임차권등기는 2023.06.20 접수됐고 임차보증금은 63,000,000원입니다. 등기 내용상 임대차계약일은 2020.05.09, 점유개시일은 2020.06.01, 주민등록일은 2023.03.27, 확정일자는 2022.04.28입니다. 그러나 주민등록일이 2019.05.23 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리판정은 대항력 없음으로 봅니다. 따라서 배당을 받지 못하는 금액이 있더라도 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않습니다.
현재 902호 점유자로 확인되는 윤성빈 역시 2024.10.14 전입으로 말소기준 이후입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 실제 명도 과정에서는 현재 점유 상태와 인도 협의를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 84,700,000원으로 감정가 121,000,000원의 70%입니다. 1회 더 유찰되면 59,289,999원(49%), 3회 유찰 구간은 41,502,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 경매 회차 할인율입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격과 직접 대조된 수치가 아니므로, 현재 84,700,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 82,775,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 84,700,000원에서는 집행비용 1,924,600원을 제외한 82,775,400원이 을구 1번 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 3,367,200,000원 대비 미배당액은 3,284,424,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정표입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 부근은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물에는 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역이며 토지면적은 295.8㎡, 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 902호 점유 재확인. 윤성빈의 전입일은 2024.10.14로 말소기준 이후지만, 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 강민욱 임차권등기 확인. 임차보증금 63,000,000원의 임차권등기는 말소기준 이후이며 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 매각으로 소멸하는 등기인지 최종 매각물건명세서와 대조하는 것이 중요합니다.
- 가격은 실거래와 별도 대조. 84,700,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 입찰 전 동일·유사 오피스텔의 최신 거래가격을 확인해야 합니다.
- 기계식 주차·관리 상태. 감정평가상 기계식 주차설비와 승강기 등이 확인되므로 실제 가동상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 점검하는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당요구 및 조세채권을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 902호 관련 임차관계와 후순위 담보권은 모두 그 뒤에 위치합니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 경매가격은 별개의 문제입니다. 감정가 121,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 84,700,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 최근 실거래 기준과 직접 비교되지 않은 상태에서는 가격 가점을 주기보다 검증을 남겨두는 것이 맞습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험은 낮지만, 시세 확인 전까지 가격 매력은 보수적으로 봐야 하는 오피스텔로 정리할 수 있습니다.
