부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 9층 902호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 121,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.05.23 설정된 하나은행의 을구 1번 근저당으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 하나은행의 추가 근저당 2건, 강민욱의 주택임차권, 2024.12.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
902호와 직접 관련해 확인되는 임차관계는 윤성빈과 강민욱입니다. 윤성빈의 전입일은 2024.10.14, 강민욱의 주민등록일은 2023.03.27로 모두 2019.05.23 말소기준보다 늦습니다. 강민욱은 63,000,000원의 임차권등기가 있으나 역시 후순위이며, 현재 예상배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 9층902호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발급 | 2026.08.24 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
을구 1번 하나은행 근저당은 2019.05.23 채권최고액 3,060,000,000원으로 설정됐고, 2021.11.30 변경등기에서 채권최고액 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 2022.12.05 하나은행 122,400,000원 근저당, 2023.02.08 하나은행 184,800,000원 근저당이 추가됐습니다. 모두 최초 말소기준 뒤에 설정된 권리입니다.
② 902호 임차관계 — 대항력 없는 후순위
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤성빈 | 902호 | 2024.10.14 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민욱 | 전유부분 전부 | 2023.03.27 | 63,000,000원 | 2023.06.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강민욱의 임차권등기에는 임대차계약일자 2020.05.09, 점유개시일자 2020.06.01, 확정일자 2022.04.28, 주민등록일자 2023.03.27이 기재돼 있고, 반환되지 않은 임차보증금은 63,000,000원입니다. 주민등록일자가 2019.05.23 말소기준보다 뒤이므로 이 사건에서는 대항력이 없는 것으로 판정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 118,506,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,494,000원을 제하고 을구 1번 하나은행 근저당에 118,506,000원이 배당되면서 매각대금 121,000,000원이 모두 소진됩니다. 채권총액 3,367,200,000원 중 배당액은 118,506,000원이고, 미배당액은 3,248,694,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 가격 판단 — 권리는 보여도 시세는 보이지 않는다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 121,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 상승·하락 추세를 비교할 수 있는 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 121,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 인수 0원이라는 권리상 장점만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 118,506,000원 | 3,248,694,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 94,657,600원 | 3,272,542,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 75,646,080원 | 3,291,553,920원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 수요를 판단해야 합니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 동남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 121,000,000원과 비교할 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 권리상 인수 0원만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 902호 점유 확인. 윤성빈의 전입이 확인되므로 실제 점유 여부와 인도·명도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 강민욱의 63,000,000원 임차권등기는 말소기준 뒤이지만, 배당·말소 및 실제 인도 상태를 매각 전 원본 서류와 대조하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권·배당관계는 공동담보 전체와 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 기계식 주차. 기계식 주차설비가 설치된 오피스텔이므로 실제 이용 가능 여부와 운영 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 결론이다
이 사건의 권리축은 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 63,000,000원 임차권, 902호 점유자의 전입은 모두 그 뒤입니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 가격축은 다릅니다. 신건 최저가 121,000,000원이 적정한지 비교할 최근 실거래 자료가 없기 때문에 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 오피스텔이라는 용도와 실제 점유·명도 상태까지 확인한 뒤, 가격은 별도의 시세 검증을 거쳐 판단해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요입니다.
