부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 7층 704호 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2019.05.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 3,060,000,000원으로 설정됐고, 2021.11.30 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 2022.12.05과 2023.02.08 하나은행의 추가 근저당권이 설정됐고, 2024.12.12 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 말소기준권리 이후 등기된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가 119,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에서 중요한 점은 큰 미배당 채권이 남는다는 사실 자체가 아니라, 그 미배당분을 매수인이 떠안는지입니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 하나은행 채권이 상당 부분 미배당되더라도 그 부족액이 그대로 낙찰자 부담으로 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 7층704호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 704호 주거 점유 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 소멸
2019.04.18 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만, 2019.05.23 신탁재산 귀속으로 해당 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2022년·2023년 추가 근저당과 2024년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치하므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 704호는 말소기준 뒤 전입
| 점유자 | 점유부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 704호 | 주거 | 2024.09.27 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
704호 점유자 김민지의 전입일은 2024.09.27입니다. 말소기준권리인 2019.05.23 하나은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 119,000,000원이고 현재 최저매각가는 83,300,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 58,310,000원, 3회 유찰 시 40,817,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 3,285,799,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 3,310,339,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 3,327,517,706원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 하나은행을 포함한 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 미배당 채권 규모와 낙찰자의 실질취득비용은 분리해서 봐야 합니다. 현재 회차 실질취득은 최저가 83,300,000원에 인수 0원을 더한 83,300,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 3,367,200,000원 중 현재 회차 예상 배당은 81,400,600원이며, 미배당액은 3,285,799,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 토지는 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 점유관계. 김민지의 전입은 2024.09.27로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 최종 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 3,285,799,400원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 큰 미배당 숫자를 낙찰자 부담으로 오해하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%인 83,300,000원입니다. 감정가 할인만으로 가격 경쟁력을 단정하지 말고 주변 오피스텔 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 명도. 704호는 주거 점유가 확인되므로 낙찰 후 점유 이전 절차와 일정은 별도로 고려해야 합니다.
- 기계식 주차. 건물에 기계식 주차설비가 설치돼 있어 실제 이용 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 704호 김민지의 전입은 2024.09.27로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 현재 최저가 83,300,000원이 감정가 119,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 사건은 권리 위험보다 가격 검증이 남은 물건입니다. 현재 회차의 실질취득은 83,300,000원이므로, 실제 응찰 판단에서는 이 금액을 기준으로 주변 오피스텔의 거래가격과 임대조건을 대조하는 과정이 핵심입니다.
