부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 7층 704호 오피스텔입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 704호는 현황상 주거로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 소양원이며, 2019.05.23 주식회사하나은행의 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권들과 2024.12.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 704호 점유자입니다. 김민지는 2024.09.27 전입했고, 이는 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 조사 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 순서 자체가 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 제공된 권리관계에서는 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 7층704호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 704호 주거 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 건물 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2019.05.23 하나은행 근저당이 기준
2019.04.18 소유권보존 뒤 국제자산신탁주식회사로 신탁등기가 이뤄졌고, 같은 신탁등기는 2019.05.23 말소됐습니다. 그날 주식회사하나은행 근저당권이 설정되면서 말소기준권리가 형성됐습니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30 변경등기에는 채권최고액 2,553,600,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2022.12.05 122,400,000원, 2023.02.08 184,800,000원의 하나은행 근저당권이 추가 설정됐으며 모두 말소기준권리 이후 권리입니다.
② 704호 임차·점유 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 704호 | 2024.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
704호 김민지의 전입신고는 2024.09.27로, 말소기준권리인 2019.05.23보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없다고 조사되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당 가능 금액은 별도 확인이 필요하지만, 후순위 전입이기 때문에 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 실거래 평균·최신 거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 119,000,000원이나 유찰 시 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 119,000,000원이고, 유찰 시 시나리오는 95,200,000원, 76,160,000원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 116,534,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,367,200,000원 중 예상 배당액은 116,534,000원이고, 미배당은 3,250,666,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 3,250,666,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 3,274,113,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 76,160,000원 | 74,389,120원 | 3,292,810,880원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만 그 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오상 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 인수보다는 매각가격 하락입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 ‘양정초등학교’ 북서측 인근. 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 704호 점유관계. 김민지의 전입일 2024.09.27과 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구·최우선변제 가능 여부는 매각물건명세서 원본으로 확인하는 것이 안전합니다.
- 근저당 변경등기. 제1순위 근저당은 2021.11.30 채권최고액 변경 기록이 있으므로, 예상배당표의 채권액과 원본 채권계산서를 대조하세요.
- 실거래 시세. 현재 자료만으로는 119,000,000원이 시세보다 낮거나 높다고 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 오피스텔 실거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 공부상 업무시설이고 704호는 주거 이용으로 조사됐으므로, 매도·임대 수요와 금융조건을 함께 점검하는 것이 좋습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미정
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2019.05.23 하나은행 근저당이고, 704호 김민지의 전입은 2024.09.27로 훨씬 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
다만 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 좋은 가격이라고 볼 수는 없습니다. 실거래 시세가 제시되지 않아 현재 최저가 119,000,000원의 가격 경쟁력은 판단이 보류됩니다. 여기에 704호 보증금·확정일자 미상, 제1순위 근저당 변경등기와 예상배당표 사이의 확인 포인트도 남아 있습니다. 결론은 권리는 B급 수준의 안정성, 가격은 시세 확인 후 결정입니다.
